第一部分 概述 一、为贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》，规范土地增值税清算管理工作，统一清算工作标准，深入推进精确执法，进一步提高税法遵从度和社会满意度，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若于征管规定的公告(国家税务总局公告2016年第70号、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发（2006）187号）、《国家税务总局关于印发（土地增值税清算鉴证业务准则）的通知》(国税发（2007）132 号)、《国家税务总局关于印发〈上地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发（2009〕91号）、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)、《陕西省地方税务局关于印发（陕西省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》(陕地税发（2008)89号）等规定，制定《国家税务总局西安市税务局土地增值税清算管理工作指引（试行》（以下简称工作指引。 二、本工作指引适用于国家税务总局西安市税务局征管范围内的房地产开发项目土地增值税清算工作。 三、土地增值税清算（以下简称清算)，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 四、土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。纳税人对清算申报的真实性、合法性、准确性和完整性负责。 五、主管税务机关负责辖区内房地产开发项目的土地增值税征收管理，包括土地增值税项目管理、预征管理、清算受理、清算审核、税收优惠管理、后续管理等工作。
第二部分 项目管理 六、纳税人原则上以政府主管部门审批的《建设用地规划许可证》中的房地产开发项目名称办理项目登记。城市更新项目可结合城市更新项目批复、社会投资项目备案证等情况办理项目登记。对于分期开发的项目，主管税务机关可结合建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证以及纳税人会计核算情况，确认按分期建设的项目进行项目管理。纳税人项目登记后，相关事项发生变化的，应及时变更项目登记，并报送相关材料。 七、主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置土地增值税项目管理台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与纳税人项目开发同步。项目管理信息主要包括： (一）取得土地、立项与规划环节 1.土地权属证书、出让（转让)合同或其它相关资料： 2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证： 3.开发土地总面积、建筑总面积、容积率、绿化率、总预算成本等信息。 (二）项目工程施工环节 1.建设工程施工许可证： 2.建筑施工合同(总包)及相关信息。 (三）销售(预售)商品房环节 1.销售（预售）许可证及相关信息 2.销售明细或销售进度统计资料。 (四）项目竣工验收备案环节 1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料； 2.竣工工程造价、竣工面积等相关信息。 (五）取得房地产权属证明环节 1.房屋测量成果资料； 2.初始产权登记资料。 (六)其它资料与房地产开发密切相关的规划、设计、绿化、装修、拆迁安置等资料。主管税务机关已通过政府部门信息共享获取上述项目资料的，无需纳税人报送；暂未实现政府部门信息共享，但属于公开信息的，主管税务机关可通过新兴技术加强日常信息收集。如通过上述方式获取资料信息不完整的，主管税务机关可根据工作的需要，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则相关规定，督促、辅导纳税人补充相关资料。 八、主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应积极关注，纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促、辅导纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集收入、成本、费用。主管税务机关应督促、辅导纳税人在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内，填报《土地增值税项目登记表》或《土地增值税项目信息报告表》；纳税人应同时提交土地使用权受让、房地产转让相关资料，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。
第三部分 预征管理 九、房地产开发项目的土地增值税管理采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。纳税人在项目全部竣工结算前按省局公告的预征率申报缴纳税款，待工程全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。 十、纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款 十一、对符合保障性住房管理规定的房地产开发项目暂不预征土地增值税，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
第四部分 清算申报与受理 十二、纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算： (一）房地产开发项目全部竣工、完成销售（含视同销售)的； (二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； (三）直接转让土地使用权的。 十三、符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： (一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让（含视同销售)的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； (二）取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的(起始时间为最后一张预售许可证取得时间), (二）申请税务注销但未办理土地增值税清算手续的； (四）国家税务总局和陕西省税务局规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理税务注销前进行土地增值税清算。 十四、本工作指引第十三条第（一）款所称“已竣工验收”是指符合下列条件之一的房地产开发项目： (一）房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案； (二）房地产开发项目已开始投入使用或已交付购买方 (三）房地产开发项目已取得初始产权证明。 十五、主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。对符合本工作指引第十二条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对符合本工作指引第十三条规定的可清算的项目，主管税务机关应加强跟踪管理，定期评估，对确定需要进行清算的项目，及时下达《税务事项通知书（清算通知)》。纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。主管税务机关应辅导纳税人做好资料的收集整理和报表填报工作。 十六、纳税人在办理土地增值税清算申报时，应提供下列资料： (一）土地增值税纳税申报表及其附表； (二）房地产开发项目清算说明及相关佐证资料，应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容包括； 1.项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明； 2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同成本费用总额及其分摊情况； 3.对纳税人开发项目中的公共配套设施，应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明，并附上相关凭证； 4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明； 5.涉及减免税的，应对项目涉及的减免税情况进行说明； 6.关联交易情况说明； 7.融资情况说明； 8.企业财务核算体系和内部控制制度。 (三）与转让房地产的收入、成本和费用有关的资料，包括项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、房地产销售明细表、预售许可证等，以及主管税务机关要求的其他能支持证明项目核算真实合法、合理、准确的相关资料的原件及复印件。 (四）主管税务机关需要相应项目记账凭证的，应提供记账凭证复印件。 (五）已委托涉税中介机构代理申报、审核鉴证的纳税人还应报送中介机构出具的清算鉴证报告。必要时主管税务机关可要求中介机构提供清算鉴证报告的审核工作底稿。 (六）享受土地增值税优惠的项目，应提供减免税证明材料原件及复印件。 十七、纳税人在规定期限内办理清算申报确有困难，需要延期的，应在申报期限届满前提出书面延期申请，经主管税务机关核准，在核准的期限内办理清算申报。 十八、纳税人未按规定期限办理清算申报的，由主管税务机关责令限期改正，逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）相关规定处理。 十九、主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具《税务事项通知书(受理通知)》。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应出具《税务事项通知书(补正通知)》，要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，子以受理；未能补正的经纳税人提供确因不可抗力等客观原因造成资料难以补正的书面说明及相关证明材料，予以受理；不能补齐资料且无正当理由的，按照本工作指引第十八条规定处理。对不符合清算条件的项目，不予受理。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。
第五部分 清算审核管理 二十、主管税务机关根据纳税人的清算申报及相关资料进行土地增值税项目清算审核，依法征收土地增值税。 二十一、主管税务机关在土地增值税清算审核过程中应建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、街接高效的审核工作链条。 二十二、主管税务机关原则上采取“集中清算、集体审议”的工作形式开展土地增值税清算审核。“集中清算”是指在区（县)税务局统筹指导下，主管税务所集中本单位业务骨于成立清算审核工作组，开展清算审核。区(县)税务局可根据实际情况统筹“土地增值税清算人才库”成员协助税务所开展审核。对于房地产开发项目清算难度较大或纳税人申请退税金额超过3000万元的房地产开发项目，区(县)税务局可向市局申请，市局可在全市范围内统筹“土地增值税清算人才库”成员予以支持。“集体审议”是指区（县)税务局的法制审核机构通过书面及会议方式对清算审核报告进行合议。 二十三、市、区（县）税务局分别组建“土地增值税清算人才库”。人才库从本级机关和基层推荐选拔产生，应涵盖法规、税政、征管、风险管理等专业人才；各单位应积极探索人才库成员的选拔、使用和激励机制。 二十四、区（县）税务局集体审议机构的组成及“土地增值税清算人才库”组建情况应向市局报备。 二十五、主管税务机关按照税收法律法规及相关规定开展审核工作。清算审核的方式包括案头审核、实地审核。“案头审核”是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核纳税人申报情况的一致性、完整性和数据计算准确性等。“实地审核”是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。主管税务机关审核中发现疑点，或纳税人提交资料不规范、不符合法定形式的，应制作《税务事项通知书（补充资料及情况通知)》，待纳税人补充资料、说明情况后继续审核 二十六、对于中介机构按照《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发〔2007〕132号）的规定出具的鉴证报告，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核，对符合要求的鉴证报告可以采信，按照下列原则处理： (一）无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据； (二）保留意见的鉴证报告，经核实无误后可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据； (三）无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据； (四）否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。 二十七、承担审核任务的税务所（清算审核工作组）应出具书面审核报告及相关文书资料并报送区(县）局土地增值税税种管理部门。 二十八、区（县）局土地增值税税种管理部门负责清算工作的业务指导；税收政策的宣传辅导；审核报告、相关文书资料的初审建议；集体审议事项的提请；清算事项的统计上报。 二十九、区（县）税务局集体审议机构应按规定进行集体合议、做好会议记录并出具会议纪要。 三十、主管税务机关应在项目清算受理之日起120日内（不含纳税人应税务机关要求补充资料、说明情况的时间）作出清算结论。如确有困难，经区（县）税务局负责人批准，可延期60日完成，并书面告知纳税人。 三十一、土地增值税清算审核结束后，主管税务机关依据经批准的审核报告向纳税人出具《税务事项通知书（清算审核结论通知)》，纳税人按照审核结论办理补退税款。
第六部分 清算审核内容 三十二、纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，不含增值税。土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 三十三、纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、赞助、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，主管税务机关应审核纳税人在产权发生转移时是否按照视同销售的规定确认收入。 三十四、纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外 (一）采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品； (二）由法院判决或裁定价格的开发产品； (三）采取公开拍卖方式确定价格的开发产品 (四）经主管税务机关认定的其他合理情形。 三十五、符合本工作指引第三十三条、第三十四条规定的情形，主管税务机关按以下方法和顺序确认纳税人收入(-）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定： (二）由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 三十六、纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租等商业用途的，若产权未发生转移，不征收土地增值税，清算时不计收入,，不扣除相应的成本和费用。 三十七、收入审核要点审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项或视同销售的情况。 三十八、土地增值税扣除项目审核的内容包括： (一）取得土地使用权所支付的金额； (二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发问接费用； (三）房地产开发费用； (四）与转让房地产有关的税金； (五）国家规定的其他扣除项目。 三十九、扣除项目金额的计算分摊纳税人分期开发项目、同时开发多个项目或者同一项目中建造不同类型房地产的，主管税务机关应审核纳税人扣除项目金额的计算分摊是否符合下列要求： (一）属于多个(或分期）房地产开发项目共同的土地成本，按清算单位的占地面积占多个（或分期）房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊；属于多个（或分期）房地产开发项目共同的其他成本费用，按清算单位的建筑面积占多个（或分期）房地产开发项目总建筑面积的比例计算分摊。 (二）属于同一清算单位的共同成本费用，原则上按不同类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊，但下列情形的成本费用除外： 1.不同类型房地产分别占用不同土地的，其土地成本按占地面积的比例计算分摊； 2.国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象； 3.纳税人能够按不同类型房地产分别核算房地产开发的成本费用并经主管税务机关审核确认的，扣除项目金额按受益对象直接归集； 4.主管税务机关确认的其他合理分摊方法。 (三）同一个清算项目中已售房地产成本费用的分摊，按已售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。 (四）分期开发房地产开发项目的，各期扣除项目金额的分摊方法应当保持一致。 四十、主管税务机关应审核纳税人的扣除项目是否符合下列要求： (一）经济业务应当是真实发生，且是合法、相关的 (二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用应取得合法有效凭证，包括但不限于： 1.支付给境内单位或者个人的款项，且属于《中华人民共和国发票管理办法》规定的开具发票范围的，以取得的发票或者按照规定视同发票管理的凭证为合法有效凭证： 2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以取得的财政票据为合法有效凭证： 3.依据政府相关部门的规定及文件支付给第三方单位和个人的，以政府相关部门文件为合法有效凭证，若属于发票管理相关文件规定的发票开具范围的，还应取得发票； 4.发生在我国境内，不属于发票或行政事业性收据开具范围，以合同(协议)、收据、收款证明等相关材料作为合法有效凭证； 5.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据及境外公证机构的确认证明为合法有效凭证，属于境内代扣代缴税款的，按国家税务总局有关规定执行； 6.已生效的法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书： 7.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 (三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生或应当分摊的。 (四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法：会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 (五）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 四十一、取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。主管税务机关应审核纳税人是否符合下列要求： (一）纳税人依据有关土地转让、出让合同、协议及其补充协议或生效的司法文书以货币或者其他形式支付的款项； (二）在项目建设用地边界外，为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的文件证明该项支出与取得本项目的土地使用权直接相关的； (三）因政府规划等原因置换取得土地使用权的，置换土地的土地出让金额或者评估价格，以及按国家统一规定交纳的有关费用； (四）为取得土地使用权所支付的契税 四十二、纳税人以各种名义取得的政府返还款（包括土地出让金、市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额；纳税人取得不能区分扣除项目的政府返5还款应抵减取得土地使用权所支付的金额。 四十三、适用增值税一般计税办法的项目，对于纳税人在销售额中扣除土地价款而抵减的销项税额，主管税务机关应审核纳税人是否按照《增值税会计处理规定》(财会〔2016〕22号）文件关于“差额征税的账务处理”的规定冲减取得土地使用权所支付的金额。 四十四、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出安置动迁用房支出等。主管税务机关审核拆迁补偿费时，应关注纳税人是否按以下方法确认 (一）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，并按本工作指引第三十五条的规定确认收入同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 (二）纳税人采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按本工作指引第三十五条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 (三）货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费；支付的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。 (四）纳税人因拆迁从政府部门取得的各种形式的补偿或补贴，应当抵减本项目拆迁补偿费。 四十五、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘“三通一平”等支出。 四十六、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 四十七、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日已取得建筑安装发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。纳税人提供的建筑安装增值税发票应在备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。纳税人发生的费用应与发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。 四十八、纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。主管税务机关应审核纳税人是否符合下列要求： (一）纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定；没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。上述装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画等)所发生的支出。 (二）纳税人销售已装修的房屋时，随房屋一同出售的家具、家电，如果安装后不可移动，成为房屋的组成部分，并且拆除后严重影响或丧失其使用功能的，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入开发成本予以扣除 四十九、主管税务机关审核样板房、售楼部相关费用时，应关注纳税人是否符合下列要求： (一）纳税人在清算项目内装修样板房并转让，且房地产转让合同明确约定装修费包含在房价中的，样板房装修费允许扣除； (二）纳税人在清算项目以外单独建造的样板房、售楼部，其建造费、装修费等按房地产开发费用的规定处理。 (三）纳税人将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为样板房、售楼部等营销设施的，其装修费用按房地产开发费用的规定处理。 五十、纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，主管税务机关审核时，应关注纳税人是否符合下列要求： (一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中“建成后产权属于全体业主所有的”，可以按照以下原则之一确认： 1.政府相关文件中明确规定属于全体业主所有； 2.经人民法院裁决属于全体业主共有； 3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有，或相关公共配套设施移交给业主委员会； 4.因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明、董事会决议、公示证明以及在西安市主流媒体刊登公告的报样，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。 (二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 1.纳税人建设的公共配套设施产权无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供政府、公用事业单位书面接收文件。 2.纳税人建设的公共配套设施应由政府、公用事业单位接收，但因政府、公用事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或者政府主管部门出具书面材料证明相关设施确属公共配套设施，且说明不接收或未及时接收具体原因的，经主管税务机关审核确定后，其成本、费用予以扣除。 (三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 (四）纳税人转让配套的车库(车位)使用权或提供车库（车位）长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应计入房地产转让收入，准予扣除成本、费用。 (五）依法配建人防部门规划的人防工程，其建造发生的成本费用允许扣除；按规定向建设部门缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，允许扣除。 (六）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。 (七）纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，清算后对外转让公共配套设施的，应按规定征收土地增值税，其单位建筑面积成本费用确认为零。 五十一、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。主管税务机关审核时，应关注纳税人是否严格区分开发间接费用与房地产开发费用，是否将属于房地产开发费用性质的支出列入开发间接费用；是否将行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用列入开发间接费用。清算审核时，纳税人应提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，按照房地产开发费用的规定处理。 五十二、纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；纳税人的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 五十三、成本费用审核要点审核成本费用情况时，应关注开发项目的成本费用与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同等记载的内容是否相符；对于成本费用发票，应实行抽样检查；对于大额成本费用发票应通过双人复审复核查验等方式，防范虚假发票、滚动用票、重复用票风险。 五十四、关联方交易行为的审核审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。纳税人未按照公允价值确认收入的，按照本工作指引第三十五条的规定处理。纳税人附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证、资料不符合清算要求或未按照营业常规进行业务往来的，主管税务机关可核定其开发成本，成本核定的方式方法按照本工作指引关于核定征收的规定处理。 五十五、主管税务机关审核房地产开发费用时，应关注纳税人是否符合下列要求： (一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%计算扣除。 (二）凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本项扣除。 (三）纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条前两项所述两种办法。 (四）纳税人向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。 (五）纳税人据实列支利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据或发票。 五十六、主管税务机关审核“与转让房地产有关的税金”时应关注纳税人是否符合下列要求： (一）营改增前，纳税人应缴纳的营业税、城市维护建设税教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除； (二）营改增后，纳税人应缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，允许据实扣除； (三）涉及到多个开发项目分摊的，按各项目收入的占比计算分摊； (四）对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不作为清算扣除项目。 五十七、土地增值税清算审核时，扣除项目总金额按下列情况分别进行确认： (一）纳税人取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目总金额按照“取得土地使用权所支付的金额”“与转让房地产有关的税金”确认： (二）纳税人取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，其扣除项目总金额按照“取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”“与转让房地产有关的税金”和加计“房地产开发成本”的20%进行确认； (三）纳税人取得土地使用权后进行房地产开发建造的，其扣除项目总金额按照“取得土地使用权所支付的金额”“房地产开发成本”“房地产开发费用”“与转让房地产有关的税金”以及“取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和”加计20%的扣除确认。
第七部分 核定征收 五十八、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算： (一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； (二）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； (三）擅自销毁账簿的： (四）拒不提供收入、成本、费用等纳税资料的； (五）符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； (六）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的 五十九、对核定征收的房地产开发项目，不得享受土地增值税减免税优惠。 六十、查账征收是土地增值税清算的基本方式，主管税务机关应加强对核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。 六十一、采取核定征收方式时，对于不能准确核算收入或扣除项目金额的，应当分别核定转让收入或扣除项目金额，确定增值额，按照适用税率计算土地增值税。确实无法核定扣除项目金额的，依据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定按转让收入乘以核定征收率的方法计算土地增值税。 六十二、核定销售收入主管税务机关依据纳税人已开具的销售发票的记载金额、从政府相关主管部门取得该房地产项目全部转让合同金额，确定转让房地产实际取得的销售收入。 六十三、核定开发成本、开发费用 (一）确定土地价款。以政府相关主管部门提供的土地价款或同期该地块基准地价为准。 (二）核定开发成本。成本核定应按以下方式顺序确定： 1.按照纳税人上报政府相关主管部门审定或备案的房地产投资总规模、土地成本、工程造价相关数据或纳税人在政府相关主管部门办理产权初始登记中有关土地成本、开发成本相关数据确定； 2.参照项目建造年度的政府相关主管部门公布的相同类型房屋建造成本以及经济适用房、廉租住房、限价商品房的单位建造价格确定： 3.参照政府相关主管部门公布的房屋重置价格标准经年度工业品出厂价格指数(PPI)调整后确定： 4.参照同一地区、同一类型、同一年度、销售档次相近的房地产开发成本确定 (三）核定开发费用。开发费用=（土地价款十已核定开发成本）×10% 六十四、核定征收率主管税务机关可参照房地产开发行业中经营规模、开发模式相近的纳税人在同一地区、同一年度开发的房地产项目的税负水平核定征收率。核定征收率原则上不得低于5%。凡可采用核定开发成本、开发费用的，不得采用核定征收率。 六十五、对拟采取核定征收的房地产项目，须由主管税务所调查，区（县)税务局集体审议后实施。 六十六、主管税务机关在清算审核中发现纳税人涉嫌偷税逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为的，应当终止清算审核，并按规定程序移交稽查部门处理；主管税务机关受理清算后，稽查部门对纳税人立案检查的，主管税务机关应终止清算审核，待稽查完毕后重新办理清算事宜。主管税务机关终止清算审核的，应书面告知纳税人。
第八部分 尾盘管理 六十七、土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按照清算后尾盘销售的规定申报缴纳土地增值税，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用×销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时扣除项日金额合计：清算时已售面积纳税人在同一项目中建造不同类型房地产的，其单位建筑面积成本费用应按规定分别计算。 六十八、土地增值税清算审核期间转让房地产的，先按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照尾盘管理的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。 六十九、主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。
第九部分 税收优惠管理 七十、土地增值税政策中普通标准住宅依照西安市公布的标准确认，即同时满足以下三个条件的住房。 1.住宅小区建筑容积率在1.2以上； 2.单套建筑面积在144平方米以下 3.实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1. 44倍以下。住房平均交易价格按照西安市住建部门公布的分地区年度平均交易价格为准。 七十一、纳税人办理清算申报时，其自行申报的普通标准住5宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关可将减免税事项一并审核，并在审核报告中注明。纳税人办理清算申报时，对同一开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅、其他类型房地产的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额增值率以及应缴的土地增值税。如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。纳税人在清算申报时未明确是否就其普通标准住宅申请免征土地增值税的，主管税务机关应告知纳税人相关政策，并将清算报告退还纳税人，待纳税人明确后予以受理。
第十部分 其他 七十二、主管税务机关应按照征管系统的设置以及相关法律法规的规定，规范使用文书、表、单。 七十三、主管税务机关应按照征管档案管理的要求做好清算项目的档案管理工作。 七十四、主管税务机关应对纳税人的商业秘密和个人隐私保守秘密。 七十五、市局相关部门应对土地增值税清算工作加强日常管理和监督考核，严格执法监督和责任追究。 七十六、纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则以及相关法律法规的规定处理。 七十七、本工作指引引所称主管税务机关是指房地产所在地的区（县）税务局、税务分局、税务所。 七十八、本工作指引未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及财政部、国家税务总局、陕西省税务局相关文件规定执行。 七十九、本工作指引自印发之日起试行，试行期一年。试行期间如本工作指引与上级新发布的文件不一致，按照上级规定执行。本工作指引试行时，尚未完成清算的项目适用本工作指引已清算并下达清算结论的，不再追溯调整。
国家税务总局西安市税务局财产和行为税处承办办公室2021年11月2日印发