为深入贯彻落实中办、国办印发的《关于进一步深化税收征管改革的意见》精神，落实“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、促进房地产市场平稳健康发展，规范土地增值税清算审核工作，防范土地增值税执法风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）等有关法规政策，结合本省实际，制定山西省土地增值税清算审核操作指引，自发文之日起执行。
第一章 清算单位审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条 2.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 ——《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条第一款 （二）地方政策 土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第四条第一款 二、审核方法 将纳税人清算申报的房地产开发项目与金税系统登记的土地增值税项目，以及发改、行政审批、规划和自然资源等部门审批(许可)的项目名称进行比对。项目名称存在差异的，原则上以《建设工程规划许可证》登记的分期项目确定清算单位。对《建设工程规划许可证》登记存在分期、其余审批(许可)有1项（含）以上未分期的房地产开发项目，如符合“同一年度或连续12个月内开工建设且以同一项目名称销售”条件的，可视为同一开发项目确定清算单位。 审核时，应结合纳税人房地产开发项目的项目名称、项目位置、项目用地、项目审批、房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象等因素，与土地增值税日常管理信息进行分析比对、综合研判。如发改立项为“Ａ小区”项目，而《建设工程规划许可证》开发项目名称为“Ａ小区住宅楼”“Ａ小区商铺”“Ａ小区车位、车库”等，清算时，原则上应判定“Ａ小区”项目为清算单位；如发改立项为“B小区”项目，而《建设工程规划许可证》开发项目名称为“B小区一期”“B小区二期”，清算时，原则上应判定该项目属于分期项目，以“B小区一期”“B小区二期”为清算单位；如发改立项等审批许可为“C小区”，《建设工程规划许可证》建设项目名称为“C小区一期”“C小区二期”，开工建设时间分别为2020年3月、2021年1月，销售时销售合同注明的项目名称均为“C小区”,可视为同一开发项目以“C小区”为清算单位。 三、注意事项 重点关注开发项目是否存在分期，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 四、参考示例 （一）【基本信息】 纳税人H公司清算申报资料显示：2016年8月通过出让方式取得A、B两块土地的土地使用权，宗地面积分别为5万平方米、8万平方米。2016年12月取得发改委批复文件，同意该公司“怡泰文景”房地产项目建设。因建设规模较大资金不足，决定先开发A块土地，并于2017年3月办理了《建设工程规划许可证》（怡泰文景一期）、《建设工程规划许可证》（怡泰文景二期）。怡泰文景一期于2017年5月签订施工合同并开工，因纠纷中断施工影响工期，于2021年8月方竣工验收；怡泰文景二期于2018年7月签订施工合同并开工，2021年9月竣工验收。一期、二期皆由“Y建筑公司”中标并施工。2022年10月A、B两块土地上的开发项目全部销售完毕，并达到清算条件，于2020年12月以“怡泰文景”项目为清算单位办理清算申报手续。 （二）【审核情况】 审核人员应对发改委批复文件、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、金三系统中《土地增值税项目报告（从事房地产开发的纳税人适用）》进行比对，发现H公司取得发改委批复文件显示房地产开发项目虽然为“怡泰文景”，但是却于2017年3月办理了两个《建设工程规划许可证》（一期、二期），且不符合“同一年度或连续12个月内开工建设且以同一项目名称销售”的条件，因此判定该项目属于分期项目。 （三）【审核结论】 H公司取得A、B地块开发的房地产项目“怡泰文景”，应按照《建设工程规划许可证》登记的“怡泰文景一期”“怡泰文景二期”确定为两个清算单位，分别判断是否达到清算条件，按规定办理清算申报手续。
第二章 关联关系审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 ——《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令1999年第60号）第三十六条 2.关联关系，是指公司控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员与其直接或者间接控制的企业之间的关系，以及可能导致公司利益转移的其他关系。但是，国家控股的企业之间不仅因为同受国家控股而具有关联关系。 ——《中华人民共和国公司法》第二百一十六条第四款 3.税收征管法第三十六条所称关联企业，是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织： （1）在资金、经营、购销等方面，存在直接或者间接的拥有或者控制关系； （2）直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制； （3）在利益上具有相关联的其他关系。纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往来，向当地税务机关提供有关的价格、费用标准等资料。具体办法由国家税务总局制定。 ——《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十一条 （二）地方政策 开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售，按下列方法和顺序确认收入：按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定；按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十五条第一款第4项 二、审核方法 （一）关联关系人申报是否完整的审核 将清算申报合同明细、发票等资料记载的与纳税人交易金额较大的交易对象，同纳税人申报的关联关系人、税务机关征管系统中的关联关系人进行比对，核实交易对象中是否存在关联关系未如实申报关联关系人的情况。也可通过金税系统、总局云平台纳税人画像模块、国家企业信用信息公示系统及“天眼查”等第三方渠道进一步查询股东、投资等信息，按照《征管法实施细则》第五十一条、《公司法》第二百一十六条第（四）项的规定，判断是否存在关联关系。在关联关系审核时，应本着实质重于形式的原则，重点关注是否存在利用挂靠等无关联关系的建筑公司开展业务，但实际施工方与企业存在关联关系的情况。 （二）关联交易是否完整的审核 对确认存在关联关系的企业，应进一步查询发票系统，比对清算申报相关合同明细，对关联交易情况进行核实，确认关联交易是否完整申报。发现漏报的，责成纳税人对未申报的关联交易予以补充、确认。 （三）关联交易的调整 对属于关联交易的，结合关联交易的业务性质和特点，依据税收征管法及其实施细则和《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）有关规定，判断企业是否按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，对不符合独立交易原则的，按规定选择合理的方法，调整确认清算收入或扣除的成本费用。 三、注意事项 1.重点关注关联关系方提供建筑等服务“成本明显偏高”，或销售给关联关系方的房地产开发产品“价格明显偏低”的情形。 2.确认关联关系时，除了依据税收征管法，还应充分运用《公司法》及财务会计的相关规定，按照实质重于形式原则进行实质性判定。 四、参考示例 （一）【基本信息】 纳税人H公司清算申报资料显示：H公司2019年申请土地增值税清算，其项目开发采用出包方式建设，承包方为B公司。2017年双方签订《建筑施工总承包合同》，约定施工合同总价1.6亿元，2018年竣工验收，B公司向H公司全额开具建筑服务发票，无关联关系申报。 （二）【审核情况】 审核人员通过“国家企业信用信息公示系统”及相关市场监管信息软件，查询H公司及B公司股东与高管任职信息。发现C公司为H公司的控股母公司，占股比例为51%；同时发现C公司为B公司的股东，持股比例30%。 审核人员初步判断H、B公司存在关联关系，制发《税务约谈通知书》要求H公司就上述疑点说明情况。H公司财务人员与总经理助理接受约谈，认可了H公司与B公司均为C公司的持股公司，H、B公司存在关联关系。 （三）【审核结论】 H公司与B公司为关联公司。H公司与B公司间业务往来应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，对H公司未按照独立企业之间的业务往来支付价款的，审核人员应进行合理调整。
第三章 面积审核
一、政策规定 （一）国家政策 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 ——《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款 （二）地方政策 1.普通住房的具体标准 （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （2）单套建筑面积在120平方米以下； （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格（住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格）1.2倍。 依据上述总体要求，各市可根据实际情况制定本市享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。未制定具体标准的城市均按以上规定的三项条件执行，不再上浮。 ——《山西省人民政府办公厅关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知》（晋政办发〔2005〕42号）第一条 2.土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。分期开发的项目以分期项目为清算单位。同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第四条 3.无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第四款第2项第2目 4.开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应地开发成本不允许扣除。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第四款第2项第4目 二、审核方法 （一）总建筑面积的审核和确认 1.将纳税人申报的《收入明细采集底稿》中的合同建筑面积，与《商品房买卖合同（协议）》、建筑施工图纸所列房源明细信息逐项比对，核实每套房源建筑面积是否一致，在核实调整一致后，对建筑面积明细进行汇总。 2.将汇总的建筑面积，与《建设工程规划许可证》、竣工验收报告等登记的总建筑面积进行比对，核实房源信息是否完整。存在差异的，对照建筑施工图纸与房源明细信息逐项核实差异面积及原因，必要时可实地查验开发建设情况，对应建未建或未按规划修建的部分，相应调整、确认申报的房源信息，对未据实填报的部分，补充、调整《收入明细采集底稿》中的房源信息。 3.将调整后的《收入明细采集底稿》房源明细信息，与《房屋建筑面积测绘成果报告（实测）》的房屋类型明细逐项进行比对，核实每套房源信息填报的测绘面积与实测面积是否一致，并据以调整或确认。对审核资料中缺少的房源实测面积资料，应征询纳税人意见是否补充提供，对未补充提供实测面积的房源面积，可依据核实调整后的建筑面积予以确认。 （二）不可售建筑面积的审核和确认 不可售建筑面积，包括产权属全体业主所有的、无偿移交政府或公用事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施和其他无产权不可售建筑面积。 1.对公共配套设施建筑面积的审核和确认。“产权属于全体业主所有”的审核和确认。结合《建设工程规划许可证》、《规划条件通知书》（《规划意见书》）等证件或政府部门制发的文书，逐项核对其产权是否属全体业主所有，重点核实是否有业主委员会的接收清单，或开发商以公示或其他方式承诺产权属全体业主所有的证明文件等。符合条件的，按照已核实的面积，确认为不可售建筑面积；不符合条件的，计入可售建筑面积。 “无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业”的审核和确认。依据《建设工程规划许可证》、《规划条件通知书》（《规划意见书》）、《人防批准书》等证件或政府部门制发的文书，逐项核对是否属于公共配套设施（含除纳税人经营或自用以外的其他人防设施），无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的是否有认定文书或证明，条件同时满足的，按照已核实的面积，确认为不可售建筑面积；对不符合条件的，计入可售建筑面积。对虽无移交文书或证明，但政府、公用事业单位等有权接收的部门出具了未接收情况说明的，可依书面说明计入不可售建筑面积。 2.对其他无产权不可售建筑面积的审核和确认。无产权的车库、车位、地下储藏间（含在一定期限内让渡使用权的）等的建筑面积（包括纳税人经营或自用的人防设施），无论是否销售，均应按照已核实的面积，确认为不可售建筑面积。但在土地增值税清算分摊扣除成本时，视同可售（未售）部分进行分摊处理。 （三）总可售建筑面积的审核和确认 总建筑面积减去不可售建筑面积，即为总可售建筑面积。分为普通住宅、非普通住宅、其他类型房产三个类型进行审核和确认。 1.总可售建筑面积的审核和确认。重点审核不符合公共配套设施规定条件的建筑面积，是否从不可售建筑面积中扣除，并计入可售建筑面积。对其他无产权不可售建筑面积，是否按照可售面积中的未售部分进行分摊处理。 2.普通住宅和非普通住宅面积的审核和确认。根据城市规划管理部门核准或验收的项目容积率、各市制定的享受政策优惠的普通住房单套建筑面积标准和住房平均交易价格标准，逐套审核《收入明细采集底稿》中普通住宅和非普通住宅划分是否准确，并据以确认应计入普通住宅和非普通住宅的面积。 （四）已售建筑面积的审核 根据《收入明细采集底稿》、《商品房销售明细表》、网签备案的《商品房买卖（销售）合同》等清算申报资料，按最小销售单位（套）逐项比对销售套数和面积是否准确，不一致的按核实结果予以调整。对申报状态为未售的房屋，根据移交、装修、居住或使用等条件，实地查验判断是否已售。对符合已售条件或视同销售条件的房屋或建筑物，均应按已售建筑面积确认或调整。 三、注意事项 对普通住宅的认定，按《山西省人民政府办公厅关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知》（晋政办发〔2005〕42号）标准执行。对未制定具体标准的市，一律不得违规执行上浮标准。 四、参考示例（略）
第四章 大额成本费用发票的审核
一、政策依据
（一）国家政策
完善大额成本费用发票复核流程
各地应加强对土地增值税清算过程中成本费用发票的审核。重点关注开发项目发生的成本费用与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同等记载的内容是否相符。对于超出一定金额的发票，要实行抽样检查；对于大额成本费用发票实行双人复审复核，防范虚假发票、滚动用票、重复用票风险。
---《国家税务总局财产行为税司关于进一步加强土地增值税风险防控工作的通知》（税总财行便函〔2021〕36号）
（二）地方政策
1.进一步落实落细大额成本费用发票复核流程
各县税务机关要根据 《通知》有关要求，从以下三个方面落实落细大额成本费用发票复核，防范化解虚假发票、滚动用票、重复用票风险。
（1）建立健全大额成本发票复核工作机制
《通知》规定对开票金额在100万元 （含100万元）以上的成本费用发票，要实行组内两人以上审核，并按照不低于10%的比例，进行跨组抽查。各县级税务机关要严格对照 《通知》要求建立大额成本发票复核工作机制，在清算审核前明确清算人员分组和交叉互审规则，将大额成本费用发票复核机制落实落细。
（2）突出大额成本发票复核审核工作重点
各县级税务机关对开票金额在100万元 （含100万元）以上的成本费用发票，除审核发票真伪外，还应与当地工程造价等信息进行联动，防范虚增、多列开发成本的风险；对代开的建筑安装工程发票，尤其2022年4月1日后按照 《增值税小规模纳税人免征增值税的公告》有关规定代开的建筑安装工程发票，要重点从资金结算方式上核实发票代开业务的真实性，防范虚开发票多扣成本的风险。
（3）落实大额成本发票复核过程留痕
在土地增值税清算审核过程中，审核人员和复审、抽查人员要严格按照大额成本发票复核工作机制有关要求，认真开展复核和抽查工作，逐份做好审核记录，相关复审工作底稿要与其他清算审核底稿一并整理归档。
——《国家税务总局山西省税务局关于进一步落实土地增值税管理四项措施的通知》（晋税函〔2022〕102号）
2.进一步优化大额成本费用发票复审复核制度
各市要结合当地实际情况，进一步健全完善大额成本费用发票复审复核制度。要科学制定大额发票标准。在风险可控的前提下，遵循重要性原则，统筹考虑风险等级、项目规模、进项发票构成等因素，从绝对金额 （开票金额不超过500万元）和相对比例 （不超过房地产开发成本5%）两方面确定大额发票标准，达到上述金额或比例标准之一的，均为大额发票。要细化复审复核方法。具体可借鉴审计抽样原理开展检查，按照金额大小阶梯设置抽查比例，对超过500万或超过房地产开发成本5%的大额发票，要做到张张必查；发票复审复核要签字留痕。要提高复核审核的针对性。对同一开票人开具多张发票，累计金额超过大额发票认定标准的，要将相关发票一揽子纳入复审复核范围，防范“化整为零”逃避税风险；要加强对自然人、小规模纳税人代开发票的审核，重点关注其代开的大额“咨询费”“设计费”“土石方挖运费”“园林绿化费”等发票；对自然人代开明显超出其劳务能力的大额发票，小规模纳税人代开500万元以上的发票，要结合合同、记账凭证、资金流水、个税代扣代缴记录开展有针对性地检查。
---《国家税务总局山西省税务局关于改进和完善土地增值税管理措施的通知》（晋税函〔2022〕140号）
二、审核方法
（一）对单笔超过500万或者超过房地产开发成本5%以上的大额发票，应结合业务真实性审核情况，查验发票开具内容与业务是否一致；通过“国家税务总局全国增值税发票查验平台”或“增值税发票综合服务平台”查验每张发票的真伪。
（二）单笔不超过500万且未超过房地产开发成本5%的发票，按照各市设置的抽查比例，采取统计抽样或其他抽样方式进行抽样核查。
（三）大额发票审核或复核，应根据相关合同、工程决算报告、支付凭证，结合施工监理日志、竣工验收资料以及工程决算（结算）报告等进行业务真实性审核，防范虚开、多开发票问题。
（四）核实接受的建筑安装工程发票是否在备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。
（五）核实同一项目或不同项目间扣除项目明细有关收款单位、发票代码、发票号码、发票金额等信息，是否有滚动用票、重复用票情况。
三、注意事项
（一）要加强对自然人、小规模纳税人代开发票的核查，重点关注代开的大额“咨询费”“设计费”“土石方挖运费”“园林绿化费”等发票；关注自然人代开明显超出其劳务能力的大额发票和小规模纳税人代开500万元以上的发票要重点关注。
（二）对于大额成本费用发票要实行双人跨组复审复核，并按要求进行签字留痕。
四、参考示例（略）
第五章 收入审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条 2.纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （2）提供扣除项目金额不实的； （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条 3.条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条 4.条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。 条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条 5.对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。 ——《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十五条 6.审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第十八条 7.非直接销售和自用房地产的收入确定 （1）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： ①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 （2）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 8.营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 ——《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第一条 （二）地方规定 1.普通住房的具体标准 （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （2）单套建筑面积在120平方米以下； （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格（住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格）1.2倍。 依据上述总体要求，各市可根据实际情况制定本市享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。未制定具体标准的城市均按以上规定的三项条件执行，不再上浮。 ——《山西省人民政府办公厅关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知》（晋政办发〔2005〕42号）第一条 2.收入的确认 （1）纳税人转让房地产所取得收入，是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （2）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 （3）销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入（但不作为加计扣除的基数）。 （4）开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应当视同销售，按下列方法和顺序确认收入：按本企业在同一地区、同一年度销售同类房地产的平均价格确定；按当地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。 3.收入的审核 收入审核小组应当根据纳税人提供的《与收入相关的面积明细申报表》和《转让房地产收入明细申报表》，结合立项报告、测绘报告、规划许可证、销（预）售许可证等相关资料，核实与收入相关的面积之间的逻辑关系是否合理，有无应视同销售行为未作销售处理的情况。同一清算单位中不同类型的房地产开发项目是否分别核算收入。若发现纳税人提供的收入资料不实，成交价格明显低于正常销售价格又无正当理由的，收入审核小组可以参照当地当年、同类房地产市场价格核定收入。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十五条第一款、第二款 4.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则审核： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。 （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。 （3）建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支： （1）有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。 （2）无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。 （3）全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。 （4）开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（山西省地方税务局公告2014年第3号）第十九条第四款 二、审核方法 从收入的完整性、准确性和合理性三方面审核土地增值税清算收入。 （一）收入完整性审核 将确认的“已售建筑面积”与“销售明细表—销售面积”比对，不一致的予以调整；调整一致后，逐套（含销售的其他单体建筑）核对其对应的收入（含视同销售）是否全部确认收入，对未确认收入的查明原因，予以调整。 审核时，通过查验拆迁文件、合同（协议）、投资、利润分配方案等资料，结合营业外收入、其他应付款、应付工资、应付福利费、利润分配、应付账款、长期投资等明细账，核实是否有通过往来账款等时段，隐瞒收入的情况；是否有收取的价外费用，未按规定计入收入的情况；是否有将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人，或抵偿债务、拆迁换建、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等应视同销售的行为，未做视同销售少记收入的情况；是否有按县级以上人民政府规定，售房时向购买方一并收取代收费用未计收入的情况。 （二）收入准确性审核 1.收入总额的审核。审核时，应用下列公式对清算收入逻辑进行复核： 清算收入=主营业务收入（含价外费用和计入房价中向购买方一并收取的的代收费用）+视同销售收入 对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应当在计算土地增值税时予以调整。 对跨营改增时间节点前、后的预售房款，要结合购房合同约定的缴款时间和“银行存款日记账”、“现金日记账”，按照营改增有关政策规定，判断属于“营业税收入”，还是“增值税收入”，并按以下方法原则审核确认： 对2016年4月30日前取得的“预收账款（预收房款）”，应全额确认收入，将其与同期预缴的营业税计税收入比对，不一致的按规定审核调整。 对2016年5月1日后收到的“预收账款（预收房款）”，根据增值税适用一般计税和简易计税按不含增值税金额分别确认销售收入。对增值税适用一般计税方式的纳税人，要重点核实是否按照不含增值税销项税额的计税方法确认的收入。其中，销项税额计算方法应严格按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》计算确定。例如，某房地产公司增值税适用一般计税方式，含税销售收入合计109000万元,对应扣除的土地价款为10000万元，增值税税率为9%，企业清算申报的销售收入为109000÷（1＋9％）=100000万元。税务机关在清算审核时应确认土地增值税清算收入为109000-（109000-10000）÷（1＋9%）×9%=100825.69万元，调增收入825.69万元。 2.不同房屋类型收入划分的审核。以审核确认的普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产的建筑面积，分别对照房源信息逐项（套）确认不同类型房地产的应税收入。发现类型不符的，应按规定调整不同类型房地产的应税收入。 3.视同销售的审核。对开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、拆迁换建、使用本项目建设房屋安置拆迁户、换取其他单位和个人的非货币性资产或不动产等行为应作视同销售处理，要结合收入完整性审核结论，按纳税人在清算项目所在地、同一年度销售同类房地产的平均价格或按清算项目所在地当年同类房地产的市场价格或评估价值的确认顺序确定收入。 4.精装房收入的审核。查验《商品房买卖合同》及补充协议等约定条款，判断销售房屋是否为精装房。对销售精装房，收取的以房屋为载体且不可随意移动或一经拆除即遭破坏的附属设备和配套设施（如整体中央空调，户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等）的销售价款，无论企业是否列入收入进行核算，均应作为土地增值税收入计征土地增值税，其外购成本允许作为装修费用予以扣除；对销售精装房，收取的可移动的家电、家具、日用品或可移动装饰品等动产的销售价款，无论企业是否列入收入进行核算，均不作为土地增值税收入，不征收土地增值税。 5.代收费用的审核。查验相关政府委托代收行政事业性收费文件，核实纳税人按县级以上人民政府规定在售房时代收的各项费用的开票和收款情况，售房时向购买方一并收取的代收费用，应当作为计税收入；单独开票、单独收款的，可不计入销售收入。 （三）收入合理性的审核 1.价格偏低交易识别。根据清算项目所在地（市）规定的“明显”界线，或设定的偏离值，结合审定的销售明细表，按房产类型计算各房屋类型不同年度的平均销售单价，筛选出属于“价格明显偏低”的房产，逐笔复核价格偏低交易的合同、发票等，分析并查明原因，属于“关联交易”或“价格明显偏低”的，分别按“关联交易”或“价格明显偏低且无正当理由”有关规定调整。 2.价格偏低交易调整。对确认为“价格明显偏低”的，审查纳税人说明的“正当理由”及证明资料，“正当理由”成立的，不予调整。对属于“关联交易”，依《征管法实施细则》第五十五条规定的方法进行调整确认；对“价格明显偏低且无正当理由”的，按下列方法和顺序确认收入：按纳税人清算项目所在地、同一年度销售同类房地产（不含价格明显偏低部分）的平均价格确定；按清算项目所在地当年同类房地产的市场价格或评估价值确定。 “正当理由”，应综合考虑价格偏低房屋的楼层、户型、朝向、市场变化等因素，下列情形可作为判断正当理由的参考： 1.按照政府价格主管部门制定的指导价、限价等非市场定价方式销售的； 2.以人民法院判决书结论确认转让的； 3.以公开拍卖成交确认书确认转让的； 4.土地出让阶段已确定的政府回购房； 5.销售价格不低于其评估价值的； 6.主管税务机关认定的其他合理情形。 三、注意事项 代收费用未单独开票已计入销售收入，其支付时，可以计入扣除项目金额，但不得作为加计扣除的开发成本基数。 四、参考示例 （一）【基本信息】 1.纳税人H公司清算申报资料显示： （1）普通住宅：建筑面积10万平方米，已售9.5万平方米，合同总金额232750万元；安置拆迁户0.5万平方米（所涉及拆迁户均为本项目拆迁安置户），支付拆迁户差价款150万元。 （2）非普通住宅：建筑面积1万平方米，已售1万平方米，合同总金额20000万元； （3）其他类型房地产：建筑面积2万平方米，已售0.8万平方米；其中已售商铺0.2万平方米，地下车位0.6万平方米，合同总金额11000万元，其中车位合同总金额4000万元。 2.销售明细显示的收入情况： （1）普通住宅：销售收款66000万元（按揭款1000万元未到账）；合同预测面积与产权证书面积差结算，退还购房人10万元；购房人超期付款，收取违约金110万元； （2）非普通住宅：销售收款20000万元； （3）其他类型房地产：销售收款11000万元，未售商铺出租，取得租金收入100万元。 上述销售金额均为不含税金额。 （二）【审核情况】 1.审核人员将申报资料上的房屋套数、可售面积、收入金额与账簿资料、合同、发票及测绘成果报告进行比对，认定房屋套数、可售面积、收入总额等数据计算准确、逻辑相符。 2.审核人员抽查合同认定：合同与权证面积差结算款退款10万元应扣减收入；收取的违约金110万属价外收费，应计入收入总额；收取的商铺租金100万，不计入收入总额。经与财务人员核实，上述业务未在收入明细表中体现。 3.审核人员抽查商品房销售合同，并与收入明细表比较、核实，发现5套商铺300平方米，合同价120万，明显低于其他合同单价；另有16套非普通住宅2600平方米，合同总价2080万，也明显低于其他合同单价。 4.审核人员参考清算单位所处地理位置、交易楼层、房屋朝向、合同签订时的市场变化等因素，参照当地实际情况认定交易存在价格偏低，且已超出“明显”界线。责成纳税人说明理由。纳税人陈述称：5套商铺因地处死角三年未售出，为及早清盘只能降价出售；16套非普通住宅，也因多年未售出，清盘时低价售给物业公司了。审核人员现场查验、走访购房客户后，认为5套商铺低价销售理由正当，不予调整。 5.但经查询税务登记信息和市场监管部门有关信息，结合关联关系审核结论，发现纳税人与物业公司存在关联关系。采用下列方法，对收入总额进行调整。 （1）销售平均单价： （已售非普通住宅合同总价-偏低非普通合同价合计）/（已售非普通住宅总面积-偏低非普通住宅面积合计）=（20000-2080）÷（10000-2600）=17920÷7400=2.4216万元。 （2）售价偏低非普通住宅按清算单位平均市场价确认后调增的收入金额：（2.4216-0.8）×2600=4216.2162万元 价格偏低的非普通住宅，纳税人承认确实是卖给关联关系的物业公司，价格明显偏低，未按独立企业间收取价款，应当调整收入。 （3）拆迁安置0.5万平方米应按视同销售确认收入金额：[（232750-10+110）÷9.5]×0.5=12255.2631万元。 （三）【审核结论】 1.未列入收入明细业务应计入收入总额：110-10=100万元； 2.价格偏低的非普通住宅应确认的收入总额调增4216.2162万元； 3.已出售5套商铺收入不予调整； 4.拆迁安置0.5万平方米应按视同销售确认收入金额12255.2631万元，同时，将拆迁安置视同销售确定的收入12255.2631万元和支付给拆迁户差价款150万元，计入拆迁补偿费。 综上该清算项目收入审核调增金额合计16571.4793万元（100+4216.2162+12255.2631）
第六章 取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费所支付金额的审核
一、政策规定
（一）国家规定
1.计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
——《中华人民共和国土地增值暂行条例》第六条第一款、第二款
2.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
——《中华人民共和国土地增值暂行条例实施细则》第七条第一款
3.取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第一款
4.“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所应的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。
——《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）附件：土地增值税纳税申报表（修订版）
5.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第四条
6.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条
7.关于拆迁安置土地增值税计算问题
（1）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（2）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（3）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条
8.土地增值税扣除项目审核的内容包括：
（1）取得土地使用权所支付的金额。
（2）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条第一款、第二款
9.审核扣除项目是否符合下列要求：
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条
10. 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
（2）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
（3）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十二条
（二）地方政策
1.审核扣除项目是否符合下列要求：
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十七条
2.取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费的审核
（1）审核取得土地使用权、土地征用及拆迁补偿费实际支付金额
①结合企业提供的土地使用权证、土地出让合同、土地价款的支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录和与政府相关部门的协议，确认本期开发项目“取得土地使用权所支付的金额”是否获取合法有效凭证，口径是否一致。拆迁补偿费和青苗补偿费等与概预算是否存在明显异常，拆迁、补偿支出与拆迁、补偿合同和签收花名册发生的金额能否互相对应，有无政府返还和以地补路等情况。
②土地征用及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费用已包括在取得土地使用权的金额中，审核是否有重复列支的问题。
③比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费是否存在明显异常。
（2）审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例
①同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。
②房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。
——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十八条第一款、第二款
二、审核方法
（一）业务真实性的审核
1.取得土地使用权价款的审核。查验纳税人清算申报资料中土地使用权证、土地出让合同及政府签订的其他补充协议、土地价款支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录等，与纳税人清算申报的扣除项目明细资料进行比对，并查验土地使用权支付金额是否实际支付。发现面积、位置、金额存在差异的，要核实原因，按政策规定予以调整。
2.土地征用及拆迁补偿费的审核。查验拆迁管理部门（拆迁办公室）相关文件资料，如房屋拆迁许可证、房屋拆迁安置补偿协议、拆迁台账及签收花名册（需签字并盖手印）、资金支付方式和资金流水等资料，了解拆迁户的补偿形式、补偿金额、支付方式，核实拆迁、补偿支出与拆迁、补偿合同和签收花名册发生的金额能否互相对应，发现有疑点的可通过查验、走访等方式进一步核实，对不能证明真实性的部分，不予扣除。
（二）凭据合法性的审核
出让方式取得的，应取得财政票据或非税收入票据；转让方式或投资入股方式取得的，应取得不动产销售发票；拍卖方式取得土地使用权的，应取得拍卖成交确认书和不动产销售发票；通过人民法院判决、裁定取得的，应出具人民院判决书、裁定书。支付的契税、土地交易环节的交易服务费等，应取得相应的完税凭证、财政票据或相关发票。除上述情形规定外取得的凭据，符合国家税务总局有关“合法凭据”规定的，可在计算土地增值税时按政策规定扣除。
（三）归集准确性的审核
1.审核是否属于本清算项目。结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，比对纳税人清算申报的土地使用权证、土地出让合同、土地价款的支付凭据、契税完税凭证、银行支付记录及政府相关部门的协议、拆迁补偿协议等资料，根据记载的土地面积、支付金额、项目地址，确认是否属于本清算项目。发现不属于本清算项目的，应从扣除金额中予以剔除。
2.审核扣除金额的准确性。查验用地批文许可、拆迁补偿协议、资金支付和账务核算等清算申报资料，核实实际支付金额，发现有土地出让金的政府返还或财政补贴的，应当调减土地价款；有土地闲置费和行政罚款的，不得列入土地成本扣除。
用建造的本项目房地产安置回迁户的，核实安置用房视同销售的金额是否正确，核实支付给回迁户的补差价款和回迁户支付的补差价款金额，是否按规定正确调整；用自行开发建造的房屋异地安置的，核实计入拆迁补偿费的金额，是否与计入视同销售收入的金额一致；用购入房屋异地安置的，核实实际支付的发票和金额，与计入拆迁补偿费金额是否一致；货币安置拆迁的，查验计入拆迁补偿费的凭据是否合法有效，实际支付的金额是否与凭据、协议一致。发现不符的，应查明原因并正确调整。
（四）分摊合理性的审核
依据本指引第十四章的规定，进行合理性审核。
三、注意事项
土地征用及拆迁补偿若由政府或者其他拆迁单位承担，则这部分费用已包括在取得土地使用权的金额中，要重点审核是否存在重复列支的问题。
四、参考示例
（一）取得土地使用权所支付的金额审核示例
1.【基本信息】
纳税人H公司清算申报资料显示：
H公司2016年3月支付土地出让金4000万元，取得财政收据；缴纳契税160万元，取得完税凭证；2016年12月支付公司一般贷款利息100万元，取得银行利息结算单；2021年8月支付土地闲置费140万元，取得财政收据；2021年9月补缴土地出让金600万元，取得非税收入统一票据，缴纳契税18万元，取得完税凭证；2022年9月收到政府返还的土地出让金200万元。
H公司申报土地增值税扣除金额5018万元。
2.【审核情况】
（1）审核人员查阅《国家土地使用权出让合同》，复核合同签订金额、财政票据金额和付款记录。
（2）审核人员查阅土地贷款合同和利息结算单，确认利息应计入当期期间费用，不能在取得土地使用权所支付的金额中扣除。
（3）审核人员查阅《土地闲置认定书》，复核认定书土地信息、财政票据金额和付款记录，确认H公司支付的土地闲置费140万元不应计入取得土地使用权所支付的金额；
（4）审核人员查阅财政局返还土地出让金批复，复核批复金额和收款记录，确认H公司取得土地使用权所支付的金额应扣减土地出让金返还200万元。
3.【审核结论】
（1）认定取得土地使用权所支付的金额为4578万元（4000+160+600+18-200=4578）。
（2）综上纳税人取得土地使用权支付金额调减440万元（5018-4578）。
（二）土地征用及拆迁补偿费审核示例
1.【基本信息】
纳税人H公司清算申报资料显示：
2013年5月H公司通过出让方式取得40亩土地使用权，支付土地出让金4000万元，同年10月取得相临的7亩耕地土地使用权，支付土地出让金700万元，缴纳契税188万元，缴纳耕地占用税30万元。因所取得土地上存在地上建筑以及经济林木与农作物，故2013年10月H公司与B拆迁公司签订拆迁合同，拆除地上建筑物及附着物费用。拆迁完成后H公司向B拆迁公司支付230万元，并取得建筑服务发票一张金额是230万元；补偿协议与花名单，显示：补偿费用90万。
H公司申报土地征用及拆迁补偿费350万元（30+230+90）。
2.【审核情况】
审核人员查阅《国有土地使用权出让合同》、财政票据、《完税证明》和拆迁施工合同与拆迁补偿协议，复核合同金额、票据金额和支付凭证。发现H公司与B拆迁公司签订拆迁合同金额为140万元，合同后附补偿协议和签收花名册；补偿协议显示签订双方为B拆迁公司与农户，补偿内容为地上建筑物与青苗补偿；共计补偿金额90万元。
3.【审核结论】
H公司取得土地使用权所支付的金额为：4888万元（4000+700+188）。H公司取得土地缴纳的耕地占用税30万元为土地征用及拆迁补偿费；H公司支付给B拆迁公司230万元拆迁款中包含其中的农户拆迁补偿款90万元，B拆迁公司实际收取的拆迁施工费为140万元。H公司重复申报了90万元。
H公司可扣除的土地征用及拆迁补偿费260万元（30+140+90）。
第七章 前期工程费与基础设施费的审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第2项 2.土地增值税扣除项目审核的内容包括： 房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条第二款 3.审核扣除项目是否符合下列要求： （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条 4.审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注： （1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。 （2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。 （3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。 5.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 ——《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款 （二）地方政策 1.审核扣除项目是否符合下列要求： （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十七条 2.前期工程费与基础设施费的审核 （1）审核前期工程费（包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用）和基础设施费（包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用）的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。 （2）审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。 （3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第一款 3.其他建筑安装成本费用的审核 土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第三款第4项 二、审核方法 （一）业务真实性的审核 1.查验合同、协议、付款记录、发票收据等申报资料，复核竣工验收报告、工程量、工程位置、工程监理日志、甲乙双方签字确认的工程进度（量）等资料，与建筑施工图及地质状况认定文书比对，与住建部门最新公布的《山西省建设工程计价依据》标准比对，核实是否与本清算项目直接相关，无关联的，应调减成本扣除金额。通过查验发票备注栏中注明的建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称等信息，发现有土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。 2.对未实际支付的工程款（已开具发票的质保金除外），原则上不得扣除。纳税人在税务机关下达清算审核结论前，提交了法院判决书（裁定书）、仲裁机构仲裁书、公证机关公证书等具有可执行效力法律文书或签订保理合同且保理人已代为支付证据资料，经审核业务真实发生且还款应当的的部分允许扣除。 3.对10万元以上（含）大额工程款采取现金支付的，应结合业务真实性审核情况，重点审查现金日记账及现金来源、资金流向等现金支付的真实性。对资金来源为现金借款的，须核实借款合同（协议）和借出方的提款记录等资金来源证明，进一步判断现金来源的真实性；对资金来源为自行提现的，须核实银行对账单的提现记录，查验提现业务的真实性。对资金来源为以现金收入的，应完整核实收入明细，将现金收入部分与现金日记账、收款收据开具情况进行核对，将银行转账收入部分与银行日记账、银行对账单等资料核对，核实逻辑是否相符，有无银行转账方式入账却虚报现金收入的情况。对不能提供资金来源证明的，相关成本不得扣除。 （二）凭据合法性的审核 查验清算申报凭据的形式、来源、内容，包含但不限于：购销双方名称、统一社会信用代码、银行账号、货物或应税劳务、服务名称、单位、单价、数量、金额、税率、税额等，符合发票管理办法规定或其他票据管理政策规定的，可以扣除。对属于应税行为，应当取得发票未按规定取得发票的，原则上不得扣除。具体方法参考第六章“凭据合法性的审核”。 （三）归集准确性的审核 结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和前期工程、基础设施建筑合同、绿化施工合同、协议等申报资料，与纳税人清算申报的“前期工程费”、“基础设施费”有关信息比对，逐笔核实支出项目与金额与本清算项目关系，将不属于本清算项目的，从本清算项目的扣除项目中予以剔除。 将前期工程费和基础设施费的金额，与当地有关部门发布的工程造价定额或取费标准或工程概算进行比较，对明显超定额标准的，须纳税人提供合理的情况说明和证据资料，如具有评估资质的第三方评估机构出具的评估意见等，对不能提供证据资料证明合理性的，可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述前期工程费和基础设施费的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 （四）分摊合理性的审核 依据本指引第十四章的规定，进行合理性审核。 三、注意事项 （一）对绿化工程支出中花草、树木所占比例和金额较大的，应检查其数量和金额，根据各项支出的合同和纳税人提供清单（内容包括品种、数量、单价、总金额等）进行比对，必要时可通过查验盘点、发协查函或到销售方调查了解情况等方式核实业务的真实性。 （二）前期工程费一般发生在开工前，多为分期项目的共同成本，且易与期间费用混淆，审核时应严格区分。 四、参考示例 （一）前期工程费审核示例 1.【基本信息】 纳税人H公司清算申报资料显示： H公司2016年通过出让方式取得土地使用权，宗地面积5万平方米。同年取得发改委批复文件，用地规划许可证上的项目名称为“大运小区”，总建筑面积10万平方米；工程规划许可证上的项目名称为“大运小区——福运苑”，用地面积2万平方米，建筑面积4万平方米。2017年开工后发生三通一平土石方工程2000万元，设计费400万元，项目咨询费200万元。（其他信息略）2020年“大运小区——福运苑”房地产项目销售完毕，申请土地增值税清算。 2.【审核情况】 审核人员查阅《国有土地使用权出让合同》、《不动产权证书》、建筑总平面图和建筑、设计、咨询相关合同、结论。发现“大运小区——福运苑”属分期开发项目，其发生的三通一平土石方工程、设计费为“大运小区”整体开发支出。上述费用支出均应按受益对象在“大运小区——福运苑”和“大运小区”待开发项目中分摊。项目咨询费属于“大运小区——福运苑”独有咨询费用。 3.【审核结论】 （1）清算项目建筑面积占建筑总面积比例：4÷10=40%； （2）该清算项目应分摊的土石方工程费：2000×40%=800万元； （3）清算项目应分摊的设计费：400×40%=160万元； （4）清算项目咨询费：200万元； （5）H公司可扣除的前期工程费为1160万元（800+160+200）。 （二）基础设施费审核示例 1.【基本信息】 纳税人H公司清算申报资料显示： H公司基础设施工程分别承包给B、C、D建筑公司和一家园林E公司，施工期发生在2011年，当年工程全部完工，并办理竣工结算，建筑施工工程合同、工程决算书、发票、支付凭证完整。清算申报基础设施费1300万元。其中，配电设施用房70万元，挡土墙100万元，绿化工程200万元（其他信息略）。 2.【审核情况】 （1）审核人员发现室外配套工程中的配电设施用房和其他工程中的挡土墙工程费用高于工程造价参考标准，审核人员查阅规划总平面图、工程施工图，发现上述工程部分发票备注栏为临街配电与道路施工项目，其中配电设施用房备注异常发票3份，合计金额15万元；挡土墙备注异常发票9份，合计金额22万元。 （2）审核人员案头审核施工苗木清单，查验绿化工程所种树木，发现苗木清单中“实生银杏”20株，单株价格8万元，查验未发现所种苗木。 3.【审核结论】 临街配电与道路施工项目属红线外建设费用，非房地产开发项目，其施工费用不予扣除，调整减少扣除项目金额37万元，其中配电设施用房项目调整减少15万元，挡土墙项目调整减少22万元。 审核人员与财务人员共同查验，认定绿化施工苗木清单中的“实生银杏”未在项目中栽种，其在苗木清单中的成本不予扣除，调整减少扣除项目金额160万元。 综上基础设施工程费确认的金额为1103万元（1300-37-160）。
第八章 建筑安装工程费的审核
一、政策规定
（一）国家政策
1.计算增值额的扣除项目：
新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
——《中华人民共和国土地增值暂行条例》第六条第三款
2.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第3项
3.土地增值税扣除项目审核的内容包括：
房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条第二款
4.审核扣除项目是否符合下列要求：
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条
5.审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。
（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
（4）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
（5）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十五条
4.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
——《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款
5.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
——《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第四款
7.对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
——《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条
（二）地方政策
1.审核扣除项目是否符合下列要求：
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十七条
2.建筑安装工程费的审核
（1）采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方（尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。
（2）采取自营方式建设的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。
（3）采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分；建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告；审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊〔某建筑物建筑安装成本 = 建筑物实际建筑面积 × （清算单位总建筑安装成本 / 清算单位总建筑面积）〕；同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发生地税务机关取得，否则不得扣除。
——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第二款
3.其他建筑安装成本费用的审核
土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除。
——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第三款第4项
二、审核方法
（一）业务真实性的审核
查验建筑工程施工合同、协议，重点查验有无采取甲供材方式、清包工方式的承包合同及材料采购合同，并结合付款记录、发票等申报资料判断业务的真实性；对发票和支付金额大于合同金额的工程项目，要结合建筑施工图比对、核实工程监理日志等方式，核实工程有无变更或追加预算等情况，进一步查验业务的真实性。
对未实际支付的工程款和10万元以上（含）大额工程款采取现金支付的，按照前期工程费中相应的审核方法处理。
1.纳税人采用出包方式的。应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。可通过审核清算申报扣除项目中“建筑安装工程费”明细，与工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（含变更设计追加工程补充协议）记载的内容是否相符，对内容不符或实际发生额与工程施工合同（在合同管理部门备案合同）差异较大时，应重点查验房地产开发企业与工程监理公司和施工企业三方签名盖章确认的竣工图，并与当地有关部门发布的开发成本（单项）的单位面积金额标准进行比对。对明显超定额标准的，可通过工程设计变更资料、施工现场鉴证资料、工程监理单位监理报告及竣工验收备案资料，重点核查是否存在关联交易支出、“甲供材料”重复列支，“阴阳合同”“错位合同”，进一步核实确认其业务发生的真实性和金额的准确性。
2.纳税人采用自营方式建设的或由关联方建设的。重点通过查验建筑材料采购合同、机械设备租赁合同、劳务用工协议、职工名册等相关合同、协议资料，结合建筑材料（设备）领用记录、工资支付记录、社保费缴纳记录和资金支付情况，比对施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费等支出是否实际发生。对大额发票的审核，要按本指引第四章的方法重点审核。
（二）凭据合法性的审核
复核清算申报的业务性质，查验清算申报凭据的形式、来源、内容，包含但不限于：购销双方名称、统一社会信用代码、银行账号、货物或应税劳务、服务名称、单位、单价、数量、金额、税率、税额等，符合发票管理办法规定或其他票据管理政策规定的，可以扣除。对属于应税行为，应当取得发票未按规定取得发票的，原则上不得扣除。具体方法参考第六章“凭据合法性的审核”。
（三）归集准确性的审核
查验建筑施工合同协议内容、取得的凭据及工程项目名称，确认建筑工程性质，按照《土地增值税条例实施细则》第七条规定的各项扣除项目范围，逐笔核实确认支出费用是否属于本清算项目范围，不属于本清算项目的，应从本清算项目的扣除项目中予以剔除。
重点核实有无将工资、利息、水电费、样板间的装修费等应属于房地产开发费用核算的支出，错误计入建筑安装工程费的情形。复核建筑安装工程结算资料、工程付款明细等，是否将预提费用从建筑工程费中剔除。
无论是“出包方式”还是“自营方式”，与当地有关部门发布的工程造价定额或取费标准、或工程概算进行比较，对明显超定额标准的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告，对不能提供证据资料证明合理性的，可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定建筑安装工程费的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
（四）分摊合理性的审核
依据本指引第十四章的规定，进行合理性审核。
三、注意事项
1.对于开发企业扣留的施工质量保证金，未开具发票的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。
2.在施工期间支付的水电费，应由施工企业负担的部分，属于代垫费用，不应计入建筑安装工程费中。
3.销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但其中可移动家电、家具、日用品和装饰品等不属于装修费用，不管是否与房价一并收取，均不可计入扣除项目金额。
4.土地红线外的绿化、修路、配套等支出，不得扣除；预提费用，除另有规定外，不得扣除。
四、参考示例
（一）采取出包方式建设的建筑安装工程费审核示例
1.【基本信息】
纳税人H公司清算申报资料显示：
2018年H公司开发的福馨小区房地产项目分二期开发，其中一期包括1#、2#、3#、8#、10#、12#楼，二期包括5#、6#、7#、9#、11#，已全部竣工销售。本次清算范围是二期项目。该项目采用出包方式建设，于2014年与建筑B公司签订《建筑工程施工总承包合同》，合同造价18000万，2016年完工验收。2017年B公司承包该小区中心的景观工程，工程合同总价600万元，同年完工验收。H公司支付施工款项并取得B公司开具的建筑发票。（其他信息略）
2.【审核情况】
审核人员查阅《建筑工程施工总承包合同》、预算、结算资料，复核合同金额和预算、结算金额与发票、付款金额，发现2015年取得营业税发票1张200万元为非项目所在地税务机关开具。另查阅总平面图、施工平面图和工程预算、结算资料，查验项目建筑，发现总平面图中设计有锅炉房一座，但查验时未发现该建筑。经询问财务人员与工程部人员，项目供热原由锅炉房承担，后因接入城市集中供热工程，取消锅炉房建设，但工程预算、决算未调整。其中预算、决算资料均显示该项目130万元。查阅与施工方的往来账目，H公司将应收施工方50万元的水电费抵顶工程款，将发生的水电费又全部计入建筑安装工程费中。核对装修支出，发现有售楼部的装修费200万元。
3.【审核结论】
2015年取得建筑业发票200万元未按规定在劳务发生地开具，不得在建筑安装工程费中扣除。
未实际发生的锅炉房支出130万元，不得在建筑安装工程费中扣除。
应由施工方负担的50万元的水电费，不得在建筑安装工程费中扣除。
售楼部的装修费200万元，不得在建筑安装工程费中扣除
H公司审核调减建筑安装工程费580万元（200+130+50+200）
（二）采取自营方式建设的建筑安装工程费审核示例
1.【基本信息】
H公司清算申报资料显示：H公司清算房地产项目2008年开工，项目建设采用自营方式。项目全部竣工并完成销售，清算申报总建筑面积3万平方米，建筑安装工程费11150万元，其中桩基础工程600万元，地下室工程1500万元，地上建筑工程8000万元，精装房的装修费用1050万元。（其他信息略）
2.【审核情况】
审核人员查阅桩基础施工图、与桩基础工程有关的合同，参考开发期2008年到2010年的桩基础工程造价。发现清算项目桩基础工程采用钻孔灌注桩，申报单位成本平均价每平方米300元与开发期同类桩基础造价金额差异较大。审核人员又查阅了与桩基础工程有关的人工费、材料费、机械租赁费扣除凭据。发现人工费支出共400万元，其中劳务成本支出明显异常，且发现多张税务机关代开大额劳务发票，共计270万元,经财务人员确认实际为业务招待超支金额代开劳务发票所致。
审核人员参考开发期2008年到2010年地上建筑工程造价，住宅楼建设的单位建筑成本明显高于参考标准。审核人员又查阅了与住宅楼工程有关的人工费、材料费、机械租赁费等金额。发现人工费和材料费中的搅拌混凝土、钢材的金额与工程预算金额不符，进一步复核采购水泥与钢材发票。经财务人员确认以代开劳务发票多列人工费150万元、以商贸公司普通发票多列水泥成本300万元，钢材成本650万元，合计1100万元。
3.【审核结论】
桩基础工程费确认的金额为330万元（600-270）。
地上建筑工程费确认的金额为7950万元（9050-150-300-650）。
综上建筑工程费确认的金额为9780万元（330+1500+7950）。
第九章 公共配套设施费的审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.计算增值额的扣除项目： 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； ——《中华人民共和国土地增值暂行条例》第六条第三款 2.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第5项 3.土地增值税扣除项目审核的内容包括： 房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条第二款 4.审核扣除项目是否符合下列要求： （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条 5.审核公共配套设施费时应当重点关注： （1）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 （2）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 （3）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十四条 6.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： （1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； （2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； （3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 ——《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第三款 7.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 ——《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款 （二）地方政策 1.审核扣除项目是否符合下列要求： （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十七条 2.公共配套设施费的审核 房地产开发企业销售车库、车位、地下储藏间应当重点区分车库、车位、地下储藏间的对外销售、业主共有、开发商自留三种情况；其中对外销售的车库、车位、地下储藏间又分为有产权和无产权两种情况。对不同情形按以下标准来确定成本列支： （1）有产权对外销售的车库、地下储藏间，其收入应当并入房地产销售收入，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。 （2）无产权的车库、车位、地下储藏间在一定期限内让渡使用权的，收入不作为土地增值税清算收入，其相应的成本费用不可以扣除。 （3）全体业主共有的车库、地下储藏间，属于公共配套设施，相应的车库、地下储藏间开发成本应当准予扣除，并加计扣除。 （4）开发商自留的车库、地下储藏间，因其产权归属于开发商自有，若无对外销售则相应的开发成本不允许扣除。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第四款第二项 二、审核方法 （一）业务真实性的审核 查验建筑工程施工合同、协议、付款记录、发票、竣工验收等申报资料；结合查验与走访，核实公共配套设施建筑名称、用途、坐落位置、建筑面积及工程监理日志等，与建筑施工图比对；与纳税人清算申报的扣除项目明细资料比对验证。发现公共配套设施工程与清算项目无关或不一致情形的，应查明原因，确认一致方可扣除，否则不得扣除。 对未实际支付的工程款和10万元以上（含）大额工程款采取现金支付的，按照前期工程费中相应的方式处理。 （二）凭据合法性的审核 查验清算申报凭据的形式、内容、来源等，复核发票购销双方名称、统一社会信用代码（纳税人识别号）、银行账号、货物或应税劳务、服务名称等信息，重点复核大额发票备注栏的工程项目所在地，符合发票管理办法规定或其他票据管理政策规定的，可以扣除。对属于应税行为，应当取得发票未按规定取得发票的，原则上不得扣除。具体方法参考第六章“凭据合法性的审核”。 （三）归集准确性的审核 对建成后产权属于全体业主所有的或建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，可按公共配套设施费进行认定和扣除。未经人防办验收认定或虽经认定但纳税人用于经营或留作自用的人防设施不得按公共配套设施费扣除。 其中，产权是否属于全体业主所有，应结合《建设工程规划许可证》、《规划条件通知书》（《规划意见书》）等证件或政府部门制发的文书进行核对，重点核实是否有业主委员会的接收清单，或开发商以公示或其他方式承诺产权属全体业主所有的证明文件等。是否属于无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业，应依据《建设工程规划许可证》、《规划条件通知书》（《规划意见书》）、《人防批准书》等证件或政府部门制发的文书进行核对，重点核实是否有无偿移交给政府、公用事业单位的认定文书或证明。查验公共配套设施的建筑安装合同协议内容、取得的凭据及工程项目名称，确认建筑工程性质，按照《土地增值税条例实施细则》第七条规定的各项扣除项目范围，逐笔核实确认支出费用是否属于本清算项目范围，不属于本清算项目的，应从本清算项目的扣除项目中予以剔除。 核实公共配套设施程验收结算资料和资金支付凭据，将未实际支付的预提费用从公共配套设施费中剔除。 （四）分摊合理性的审核 依据本指引第十四章的规定，进行合理性审核。 三、注意事项 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 四、参考示例 （一）【基本信息】 纳税人H公司清算申报资料显示：H公司开发的高档小区公共配套设施齐全。清算申报表填报公共配套设施费1500万元。其中会所200万元、文体场馆500万、学校500万元、幼儿园300万元等公共设施。纳税人提供了相关规划和设计图纸、施工合同、发票等清算资料，某税务师事务所出具的《土地增值税鉴证报告》对上述公共设施费用清算时可全额扣除的申报表，认为成本分摊合理、金额计算准确未提出异议。 （二）【审核情况】 会所从实际经营权和收益权判断属于H公司自用；文体场馆由物业公司经营管理，不属于全体业主所有；幼儿园由私立教育机构管理、经营，租金交由物业公司，不符合用于非营利性社会公用事业；学校已无偿移交区政府教育部门，并办理移交手续。 （三）【审核结论】 会所由H公司自用，不属于全体业主所有，开发成本200万元不得计入扣除项目。 文体场馆和幼儿园由物业公司管理或收取租金，未移交全体业主，其管理权、收益权等不能体现属全体业主所有，开发成本800万元不得计入扣除项目。 学校已无偿移政府教育部门，并办理移交手续，开发成本500万计入扣除项目。 综上扣除项目金额中公共配套设施费确认金额为500万元。
第十章 开发间接费用的审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.计算增值额的扣除项目： 新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； ——《中华人民共和国土地增值暂行条例》第六条第三款 2.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第6项 3.土地增值税扣除项目审核的内容包括： 房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条第二款 4.审核扣除项目是否符合下列要求： （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条 5.审核开发间接费用时应当重点关注： （1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 （2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十六条 6.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 ——《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条第二款 （二）地方政策 1.审核扣除项目是否符合下列要求： （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十七条 2.开发间接费用的审核 （1）审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；是否全部属于直接组织、管理清算项目发生的费用；是否将开发费用计入开发间接费用；是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，如未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等，计入开发间接费用的情形；有无预提的开发间接费用；在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用。 （2）房地产开发企业因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许在“开发成本”“开发间接费用”中归集，若发现应当予以剔除。 （3）开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，应当通过往来科目进行核算，不得作为扣除项目扣除。 （4）计算开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应当进一步核实。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第五款 二、审核方法 （一）业务真实性审核 审核各项开发间接费用的用途、名称确认不属于本清算项目应负担的费用，应从扣除项目金额中剔除；核实开发间接费价格，发现明显不合理的金额，应查验服务对象（收款单位）与纳税人之间的关系，确认存在关联关系的，应进一步核实业务的真实性，按政策规定予以调整；审核管理人员与销售人员名单、工作岗位、办公场所等，将不属于直接组织、管理本清算项目发生的费用从扣除项目金额剔除；审核借款合同、查验借款期间、营销大厅装修、办公等有关账簿资料，将已计入开发间接费用的利息、售楼部装修费等费用，从开发间接费用扣除金额中剔除；审核开发间接费有关明细资料，将未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等，从扣除项目金额剔除；发现预提的开发间接费用，缴纳的地方性基金或收费，应从扣除项目金额剔除。 对未实际支付的工程款和10万元以上（含）大额工程款采取现金支付的，按照前期工程费中相应的方式处理。 （二）凭据合法性的审核 查验清算申报凭据的形式、内容、来源等，符合发票管理办法规定或其他票据管理政策规定的，可以扣除。对属于应税行为，应当取得发票未按规定取得发票的，原则上不得扣除。具体方法参考第六章“凭据合法性的审核”。 （三）归集准确性的审核 查验与开发间接费有关的合同协议内容、取得的凭据，确认开发间接费的用途、性质，按照《土地增值税条例实施细则》第七条规定的各项扣除项目范围，逐笔核实确认开发间接费用是否属于本清算项目范围。不属于本清算项目的，应从本清算项目的扣除项目中予以剔除。 复核“营业外支出”，发现的因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性罚款，从“开发成本”“开发间接费用”中予以剔除。 复核“应付职工薪酬”、“其他应付款”等账簿资料，发现纳税人先行为施工方职工代付社保统筹费用的，应从“开发成本”“开发间接费用”中予以剔除。 （四）分摊合理性的审核 依据本指引第十四章的规定，进行合理性审核。 三、注意事项 核实各项支出实际发生时间，对发生在已完成竣工备案后的，或竣工备案前已交付使用在交付使用后发生的开发间接费用，应予以剔除，不得扣除。 四、参考示例 （一）【基本情况】 纳税人H公司清算申报资料显示：H公司分期开发某小区，本次清算二期项目总建筑面积7000平方米。开发间接费1000万元，其中工程部人员工资450万元，折旧费150万元，安保费200万，业务招待费100万元，装修费100万。其他信息略。 （二）【审核情况】 审核人员结合关联关系审核结果，对照工程管理部花名单、工资明细表和岗位职位绩效考核表，与财务人员核对证实，销售部11名销售人员工资计入开发间接费用，涉及金额130万元。 审核人员发现计入开发间接费的折旧费主要由8辆轿车组成。查阅固定资产卡片账，2辆由工程部管理使用，其余6辆由行政部使用。另查阅折旧明细，归属工程部的折旧费为40万元；归属管理部门的折旧费为110万元。 审核人员审核安保合同、发票及付款情况，发现安保费纯属公司总部大楼发生的费用，与设在某小区的项目工程部无直接关联。 业务招待费不属于开发间接费用。 审核人员在审核装修合同、发票后，查验了装修的办公室，分别询问了工程部负责人和售楼部负责人，证实装修的办公室实际是临时样板房，应计入销售费用。 （三）【审核结论】 1.应计入开发间接费的工资金额为320万元（450-130） 2.应计入开发间接费的折旧金额为40万元（150-110） 3.综上扣除项目金额中开发费用确认金额为360万元（320+40）。
第十一章 房地产开发费用的审核
一、政策规定
（一）国家政策
1.计算增值额的扣除项目：
新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
——《中华人民共和国土地增值暂行条例》第六条第三款
2.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款
3.房地产开发费用的扣除问题
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
——《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条第三款、第四款
4.土地增值税扣除项目审核的内容包括：
房地产开发费用。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条第三款
5.审核扣除项目是否符合下列要求：
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条
6.审核利息支出时应当重点关注：
（1）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。
（2）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。
（3）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。
——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十七条
（二）地方政策
1.审核扣除项目是否符合下列要求：
（1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
（3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
（4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
（5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。
（6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十七条
2.房地产开发费用的审核
房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
销售费用、管理费用一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除；若发现有凭证不齐全、分摊不合理或不能提供金融机构证明的，则一律按“取得土地使用权所支付金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%予以扣除。
——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第六款
二、审核方法
（一）利息支出的审核
1.“能按清算项目计算分摊，且能提供金融机构证明的”。查验申报扣除明细，与利息支出凭据、借款合同比对，从借款用途、支付凭据等方面，逐笔核实利息支出与清算项目的一一对应关系，不具备一一对应的，属不能按清算项目计算；查验利息支付凭据、借款本金、利息金额、金融机构印章等，复核金融机构证明的合规性和相关性；查验区分本清算项目借款利息，与一般性贷款的利息支出的核算准确性；核实纳税人将利息在“分期开发项目或者同时开发多个项目”分摊的方法合理性、计算分摊结果准确性。
2.利息计算准确性审核。根据纳税人提交金融机构借款协议载明的借款期间、利率，查验金融机构证明，核实实际支付利息的凭据形式合法性、内容规范性、复核发现利息中包含有逾利息或罚息，确认申报时剔除的金额准确。发现申报的金额与核实后的金额不一致的，以孰小原则确定扣除金额；查验利用闲置的专项借款对外投资等方式取得收益的金额，复核纳税人依规定冲减利息支出金额，确认收益金额已全部冲减剔除。将本清算项目利息计算使用的利率与商业银行同类同期贷款利率比对，并将超过部分的利息从扣除项目金额中剔除。依据纳税人申报的金融机构的借款协议载明的借款期间、利率和对应受益房地产项目，对照不同项目申报扣除利息金额，测算利息分摊是否正确，否则予以调整。
3.利息分摊合理性审核。利息费用属多个开发项目或同一项目的不同房屋类型的，应按建筑面积法或其他合理方法（如投资额比例分摊法）分摊。重点是分摊利息的基数、建筑面积、分摊方法应保持一致。
4.不能同时满足“按项目计算、提供证明”条件的利息扣除审核。复核“土地开发成本和房地产开发成本”之和，将复核结果与“其他房地产开发费用”扣除的基数比对，两者应保持一致。不一致的，应查明原因，重新计算允许扣除的“其他房地产开发费用”。复核计算扣除比例是否为5%。
（二）“房地产开发费用按土地开发成本和房地产开发成本金额之和的10%以内计算扣除”的审核
应按上述（一）的方法复核查验，确认不能同时满足“按项目计算、提供证明”条件的，方可按10%比例计算扣除，否则，应按（一）处理。
三、注意事项
房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条（一）、（二）项所述两种办法。
四、参考示例
（一）【基本情况】
纳税人H公司清算申报资料显示：H公司开发的梧桐雅居已全部竣工销售。取得土地使用权所支付的金额5000万元，房地产开发成本12000万元，财务费用3000万元。清算申报表申报房地产开发费用3850万元（3000+（5000+12000）×5%）。
（二）【审核情况】
审核人员查阅借款合同、发票、财务费用明细账及相关记账凭证，发现财务费用中存在下列情况：
利息支出能按清算项目计算分摊，且能提供金融机构证明。
2017年3月借款金额130万，属车购贷款，借期3年，利息5万元；
2018年6月、12月，2019年6月、12月，2020年6月、12月共支付逾期罚息1200万元。
（三）【审核结论】
财务费用应确认的扣除金额为1795万元（3000-5-1200）
销售费用、管理费用应确认的扣除金额为850万元（（5000+12000）×5%）
综上房地产开发费用应确认的扣除金额为2645万元。
第十二章 与转让房地产有关的税金的审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.计算增值额的扣除项目： 与转让房地产有关的税金； ——《中华人民共和国土地增值暂行条例》第六条第四款 2.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款 3.细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。 ——《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条 4.土地增值税扣除项目审核的内容包括： 与转让房地产有关的税金。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十条第四款 5.审核扣除项目是否符合下列要求： （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条 （二）地方政策 1.审核扣除项目是否符合下列要求： （1）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （2）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 （3）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。 （4）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （5）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应当按照受益对象，采用合理的分摊方法，分摊共同的成本费用。 （6）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十七条 2.与转让房地产有关的税金的确认和审核 与转让房地产有关的税金包括在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，因转让房地产缴纳的教育费附加、地方教育附加，也可视同税金予以扣除。与转让房地产无关的其他税费，不得在税金中归集。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第二十条第一款 二、审核方法 （一）税金真实性的审核 比对纳税人申报的扣除项目明细资料，逐笔核对税款完税凭证的税种、税款金额、项目名称，并与支付凭据就支付金额、时间等核对，将不同房屋类型的应缴税金及附加与各房屋类型的实缴税金及附加比对，发现不一致的，应查明原因，对未实际缴纳的，不得扣除。 （二）税金关联性的审核 查验申报扣除税金的完税凭证，根据其备注、申报表项目编号、完税缴款时间等信息，核实“申报税金明细”与清算项目名称、纳税人名称、房屋类型等一致性，发现与清算项目或房屋类型不相关的税金，应予剔除。对照政策规定的“与转让房地产有关的税金”列明的税费种，查验申报扣除的税金明细，将其中与转让房地产无关的增值税、企业所得税、个人所得税、印花税（特指房地产开发企业缴纳的）等，从扣除金额中剔除。 （三）税金准确性的审核 逐笔比对申报缴纳的营业税和增值税计税依据，应与第四章“收入审核”确认的同期营业税收入或增值税收入一致；复核营业税收入计算缴纳的营业税款，应与申报扣除的营业税税金一致；复核增值税计税收入计算的增值税，应与申报扣除的城建税等附加税费的基数一致。发现申报扣除的税金大于按对应期间收入复核计算的对应税金，应查明是否包含滞纳金和不属于本项目的税金等，属于错误计入本清算项目的，则从申报扣除税金中剔除；发现属于少计销售收入的，核实后应重新调整销售收入。发现申报税金小于按对应期间收入复核的税金，应查明原因，确属少缴的，责成纳税人限期补缴；按规定补缴的，可按对应期间收入复核的税金计算土地增值税的扣除税金，否则，仅允许按实缴税金扣除。同时，将企业少缴税款信息同步反馈给主管税务机关进行处理。 三、注意事项 重点核实是否含其他非转让房地产有关的税金，以及同时开发多个项目的，有无将项目间转让房地产有关的税金混淆扣除或者在多个项目重复扣除。 四、参考示例 （一）【基本情况】 某市区纳税人H公司清算申报资料显示：2009年H公司通过出让方式取得土地使用权，2010年H公司取得发改委批复文件。2011年开工，同年取得预售许可，预售建筑总面积8万平方米。2013年项目各楼座陆续竣工验收并完成测绘，同年开始交付业主。2014年H公司销售完毕，申请进行土地增值税清算。申报资料中《土地增值税税源明细表》显示H公司与销售有关的税金分别是营业税2500万元、城市维护建设税175万元、教育费附加75万元、地方教育附加50万元，印花税30万元。 （二）【审核情况】 审核人员案头查阅房产销售明细、各项税费申报资料，发现H公司除开发房地产项目外还经营建筑机械出租业务，项目销售期间申报缴纳营业税2500万元，其中有500万元营业税为租赁建筑机械产生。租赁建筑机械产生的营业税及相应的附加不得计入扣除项目。 房地产开发企业所涉及的印花税不计入与转让房地产有关的税金扣除。 （三）【审核结论】 营业税确认扣除金额为2000万元（2500-500） 城市维护建设税确认扣除金额为140万元（175-500×7%） 教育费附加确认扣除金额为60万元（75-500×3%） 地方教育附加确认扣除金额为40万元（50-500×2%） 综上与销售有关的税金确认金额为2240万元（2000+140+60+40）。
第十三章 财政部规定的其他扣除项目的审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.计算增值额的扣除项目： 财政部规定的其他扣除项目。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条五款 2.条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为： 根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款 3.代收费用的审核。 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十八条 （二）地方政策 （无） 二、审核方法 （一）代收费用不得加计扣除金额的审核 对照收入中代收费用与房价一并开票的，查验资金支付凭证、收款单位、收款凭据、支付金额等，核实代收费用是否实际缴纳，发现未实际支付、或票据不合规的，不得计入扣除项目金额；确实已支付的，可以扣除，但不得作为加计扣除的基数，应从加计扣除基数中予以剔除。 （二）直接转让土地使用权不得加计扣除金额的审核 发现取得土地或房地产使用权后，未开发即转让的，复核土地出让或转让合同、支付地价款凭据，交纳有关费用凭据，以及在转让环节缴纳的税金完税凭证，确认真实、合法且相关的，可以计入扣除项目金额，但应从加计扣除基数中予以剔除；发现取得土地或房地产使用权后，投入资金将生地变为熟地转让的，复核土地出让或转让合同、支付地价款凭据，交纳有关费用凭据，以及在转让环节缴纳的税金完税凭证，确认真实、合法且相关的，可以计入扣除项目金额，但加计扣除基数只包含开发土地实际发生的成本。 （三）购买未完工开发产品开发的审核 发现购买未完工开发项目开发的，应查验购买时合同、支付凭据、支付金额，复核购买后开发成本的真实性等，与清算申报加计扣除基数比对，将购买成本从加计扣除基数中剔除。 （四）加计扣除的基数的审核 将清算申报加计扣除基数与审核确认的“土地使用权所支付的金额”、“土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用”之和进行比对；复核代收费用等不得加计扣除的，是否已从加计扣除基数中剔除，且按调整后的基数计算加计扣除。 三、注意事项 房地产开发费用计算扣除时的基数，与加计扣除基数应当一致。审核时应相互比对，发现不一致时，应根据具体情况分析原因，依法依规进行调整。 四、参考示例（略）
第十四章 分摊方法审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第九条 2.审核扣除项目是否符合下列要求： 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第五款 3.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 ——《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（ 国税发〔2006〕187号）第四条第五款 4.根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 ——《国家税务总局关于广西土地增值税计算问题请示的批复》（国税函〔1999〕112号） （二）地方规定 1.审核取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费支付金额分摊比例 （1）同一宗土地有多个开发项目，能准确划分不同项目占地面积的，应当先按占地面积分摊土地成本；不能准确划分不同项目占地面积的，应当按楼面地价（楼面地价=土地总价格/总建筑面积）和各项目实际建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊不同项目的土地成本。 （2）房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应当结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、完整。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十八条第二款 2.前期工程费与基础设施费的审核 （1）审核前期工程费（包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用）和基础设施费（包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用）的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。 （2）审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。 （3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。 2. 建筑安装工程费的审核 （1）采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方（尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。 （2）采取自营方式建设的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。 （3）采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分；建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告；审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊〔某建筑物建筑安装成本 = 建筑物实际建筑面积 × （清算单位总建筑安装成本 / 清算单位总建筑面积）〕；同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发生地税务机关取得，否则不得扣除。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第十九条第一款、第二款 二、审核方法 对能直接归集到成本对象的成本费用，应直接归集，对无法直接归集，需要分摊的共同成本费用，适用本章所列方法分摊。 （一）土地成本分摊方法及审核 1.土地成本包括取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费所支付金额。审核时，应结合第六章取得土地使用权和土地征用及拆迁补偿费所支付金额的审核结论确认的取得土地使用权所支付的金额（以下简称“土地成本”）和第三章面积审核的审核结论确认的建筑面积、总建筑面积，复核分摊的成本归集、取数准确。 （1）直接归集。国有土地使用权出让合同注明地下部分不缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到地上部分，地下部分不参与分摊；国有土地使用权出让合同或补充协议注明土地出让金包括地下空间有偿使用费的，土地出让金应在地上和地下部分共同分摊；国有土地使用权出让合同或补充协议未注明地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金，但企业能够提供自然资源部门出具的其他证明材料证明地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金可直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。 （2）分摊方法。将实际发生的土地成本，在不同清算项目或同一清算项目不同房产类型等建筑物进行合理分摊的方法，主要有占地面积法、楼面地价法和税务机关确认的其他合理方法。在分摊时，能准确划分占地面积的，应当先按占地面积法分摊；不能准确划分的，应当按楼面地价法分摊。 占地面积法、楼面地价法不能合理分摊时，可使用税务机关确认的其他合理方法分摊。各分摊方法可根据实际情况单独使用或组合使用，比如“A项目2号楼”、“A项目3号楼”等，各栋楼之间能准确划分占地面积，可先按占地面积法分摊各栋楼的土地成本，再对本栋楼分摊的土地成本按楼面地价法分摊到不同房屋类型。 ①占地面积法 是对共同土地成本按各成本对象（如项目、建筑物、房屋类型等）实际占地面积，进行分摊的方法。先按土地总成本除以总占地面积计算出单位土地成本，再用单位土地成本乘以该项房地产实际占地面积，计算不同项目应分摊的土地成本。 某项房地产应分摊成本 = （某项房地产实际占地面积 ÷ 总占地面积） × 土地总成本 ②楼面地价法 是对共同土地成本按各成本对象（如项目、建筑物、房屋类型等）实际建筑面积，进行分摊的方法。先按土地总价格除以总建筑面积计算出楼面地价，然后再用楼面地价乘以该项目实际建筑面积，计算分摊不同项目的土地成本。 楼面地价 = 土地总价格 ÷ 总建筑面积。 某清算项目应分摊土地成本 = 楼面地价 × 某项目建筑面积。 2．审核分摊方法的审核 （1）是否正确选择适用的分摊方法。审核是否按照各分摊方法的前提条件和顺序，正确适用。如《规划条件通知书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《不动产权证》（土地使用权证）、或经规划部门审核同意的规划图等有关文件，明晰界定了各项目占地面积、各房屋类型占地面积的，属于能够划分占地面积，应当适用占地面积法；如实物建筑物有清晰界限能够划分各自占地面积，应先适用占地面积法，将土地成本在各幢建筑物分摊；再适用楼面地价法在本幢建筑物的各房屋类型之间分摊。 （2）分摊方法的运用是否正确。审核分摊时使用的各项数据，是否为按照本指引审核确定的数据；分摊成本是否属于共同成本，是否将能划分清算属于受益对象的直接成本进行了分摊。 （二）建筑安装及其他共同成本费用分摊方法及审核 1.建筑安装及其他共同成本费用，包括实际发生的，无法直接计入各成本对象的建筑安装工程费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 （1）分摊方法。主要有建筑面积法、层高系数法和税务机关确认的其他合理方法。审核时，可根据实际情况，组合使用。 （2）建筑面积法。是对建筑安装及其他共同成本费用，按照建筑面积，在不同清算项目、各期清算项目或同一清算项目不同房产类型等全部建筑物（或成本对象）合理分摊的方法。 某建筑物建筑安装成本 = 某建筑物实际建筑面积 × （清算单位总建筑安装成本 ÷ 清算单位总建筑面积）。 （3）层高系数法。属于建筑面积法的一种辅助调整方法，对同一建筑物中若存在层高不同的情况时，在适用建筑面积法时可以按层高系数法加以调整，但不增加建筑物总建安成本的一种分摊方法。如： 层高系数 = 某类型房屋的层高 ÷ 普通住宅层高 某类型房屋采用层高系数法，参与分摊的建筑面积 = 该类型房屋层高系数 × 该类型房屋建筑面积。 2.分摊方法的审核 （1）审核适用条件是否正确。只有在同一建筑物中存在层高不同且单独核算的情况时，方可用层高系数法进行调整。重点核实有无将不是同一建筑物或未单独核算的建筑物，统一按层高系数法汇总调整。 （2）审核计算方法是否正确。是否增加了同一建筑物总的建筑安装成本。 （三）可扣除成本费用的分摊方法及审核 1.分摊方法。包括可售建筑面积法和其他合理方法。 可售建筑面积法，是将按照前述方法审核确定归集或分摊的各房屋类型、各扣除项目总扣除金额（含归集的直接成本和共同成本费用），按已售建筑面积占可售建筑面积的销售比例，逐项（扣除项目）计算出各房屋类型本次清算准予扣除金额的一种方法。 某房屋类型本次清算准予扣除金额=Σ（该房屋类型已售建筑面积/总可售建筑面积）×该房屋类型各扣除项目总扣除金额 2.分摊方法的审核： （1）应分摊的各房屋类型、各扣除项目总扣除金额是否正确。核实分摊的总扣除金额是否与按前述方法审核确定归集或分摊的直接成本费用和共同成本费用一致。 （2）分摊的已售建筑面积是否正确。核实各类已售建筑面积是否与依据第三章确定的已售建筑面积结果，以及按第五章收入确定的建筑面积一致；核实总可售建筑面积是否与第三章确定的可售建筑面积一致，尤其核实按第三章确定的“其他无产权不可售建筑面积”，是否作为可售未售面积处理，汇总到到总可售建筑面积中进行成本分摊。 三、注意事项 （一）本章分摊方法涉及数据的取数。原则上，属于成本费用类的，如土地成本、建筑安装及其他共同成本费用等，依据本指引第六、七、八、九等章审核确定的成本费用确认；属于建筑面积的，如建筑面积、总建筑面积、测绘总建筑面积等，依据第三章确定的面积确认。 （二）本章列明的分摊方法不能合理分摊的，可以适用使用税务机关确认的其他合理方法分摊。如某清算项目分两期，第一期已完工并达到清算条件（有测绘建筑面积），第二期尚未开工（无测绘建筑面积），但两期共同使用的公共配套设施已随一期完工，这种情况下按照规定的测绘建筑面积不能合理分摊，因为二期没有测绘建筑面积，而使用两者共有的规划建筑面积就属于合理。再如，多个清算项目共同使用借款的利息分摊，按投资额占比法，相比建筑面积分摊法相对更合理。 四、参考示例 （一）【基本情况】 纳税人H公司清算申报资料显示：2018年H公司通过出让方式取得一块土地的土地使用权，宗地面积为5万平方米，支付土地出让金8000万元，按国家统一规定交纳的有关费用2000万元，土地总成本合计10000万元。2019年H公司取得发改委批复文件，同意该公司“天地胜景”房地产项目建设，总用地面积5万平方米，总建筑面积15万平方米，其中：住宅120000平方米、其他类型房地产30000平方米（含加热站、供电站、幼儿园等公共配套设施5000平方米）。2019年开工，同年取得预售许可，预售建筑总面积14.5万平方米。2021年项目各楼座陆续取得竣工验收并完成测绘，实际支付建安工程款25000万元，基础设施费等其他成本费用合计发生9000万元，同年开始交付业主。2022年H公司“天地胜景”房地产项目销售完毕，其中普通住宅可售建筑面积36000平方米，实际销售36000平方米；非普通住宅可售建筑面积84000平方米，实际销售84000平方米；其他类型房地产可售建筑面积25000平方米，实际销售25000平方米。申请进行土地增值税清算。（其他信息略） 申报清算情况： 1.土地成本按楼面地价法分摊 楼面地价：100000000÷（36000+84000+30000）=666.67元/平方米 普通住宅应分摊土地成本为36000×666.67=2400万元； 非普通住宅应分摊土地成本为84000×666.67=5600万元。 其他类型房地产应分摊土地成本为30000×666.67=2000万元。 2.建筑安装成本按建筑面积法分摊 单位建筑分摊成本：25000÷（36000+84000+30000）=25000÷150000=1666.67元 普通住宅应分摊建筑安装成本36000×1666.67=6000万元； 非普通住宅分摊建筑安装成本84000×1666.67=14000万元 其他类型房地产应分摊建筑安装成本为30000×1666.67=5000万元。 3.基础设施费等其他成本费用按建筑面积法分摊 单位其他成本费用分摊成本：9000÷（36000+84000+30000）=9000÷150000=600元 普通住宅应分摊其他成本费用36000×600=2160万元； 非普通住宅分摊其他成本费用84000×600=5040万元； 其他类型房地产应分摊其他成本费用为30000×600=1800万元。 4.清算实际扣除成本费用的分摊 （1）普通住宅 销售比例=36000÷36000=100% 总成本费用=2400+6000+2160=10560万元 清算实际扣除成本费用=10560×100%=10560万元； （2）非普通住宅 销售比例=84000÷84000=100% 总成本费用=5600+14000+5040=24640万元 清算实际扣除成本费用=24640×100%=24640万元； （3）其他类型房地产 销售比例=25000÷25000=100% 总成本费用=2000+5000+1800=8800万元 清算实际扣除成本费用=8800×100%=8800万元。 扣除项目合计：10560+24640+8800=44000万元 （二）【审核情况】 审核人员查验《国有土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、房产销售明细、总平面图、平面图，发现H公司“天地胜景”房地产项目成本分摊存在以下问题：
- 公共配套设施的成本费用未在三种房屋类型进行分摊，全部在其他类型房产类型中扣除成本费用不正确。
- 其他类型房地产中建筑面积为2000平方米的幼儿园没有移交手续，实际出租给刘某经营，不符合公共配套设施条件，仍然作为不可售建筑面积的公共配套设施处理，导致销售比例和实际扣除成本费用分摊计算错误。 （三）【审核结论】 应将公共配套设施等成本费用在三种房屋类型分摊，再汇总计算各房屋类型总成本费用，最后按可售建筑面积法计算允许扣除的成本费用。 1.计算公共配套设施成本。即剔除不符合公共配套设施条件的幼儿园后的，符合条件的公共配套设施的成本。 土地分摊成本=3000×666.67=200万元； 建筑安装成本=3000×1666.67=500万元； 其他成本费用=3000×600=180万元； 合计成本：200+500+180=880万元。 2.确认应分摊公共配套设施成本的各类房屋面积： 普通住宅36000平方米，非普通住宅84000平方米，其他类型房屋27000平方米。 3.分摊公共配套设施的成本 普通住宅应分摊=36000÷（36000+84000+27000）×880=215.51万元； 非普通住宅分摊=84000÷（36000+84000+27000）×880=502.86万元； 其他类型房地产应分摊27000÷（36000+84000+27000）×880=161.63万元。 4.清算实际扣除成本费用 （1）普通住宅 销售比例=36000÷36000=100%； 总成本费用=2400+6000+2160+215.51=10775.51万元； 清算实际扣除成本费用=10775.51×100%=10775.51万元。 （2）非普通住宅 销售比例=84000÷84000=100%； 总成本费用=5600+14000+5040+502.86=25142.86万元； 清算实际扣除成本费用=25142.86×100%=25142.86万元。 （3）其他类型房地产 销售比例=25000÷27000=92.59%； 总成本费用=2000+5000+1800-880+161.63=8081.63万元； 清算实际扣除成本费用=8081.63×92.59%=7482.78万元。
第十五章 税收优惠审核
一、政策规定 （一）国家政策 1.有下列情形之一的，免征土地增值税： （1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的； （2）因国家建设需要依法征收、收回的房地产。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条 2.条例第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。 条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。 符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条 （二）地方规定 1.普通住房的具体标准 （1）住宅小区建筑容积率在1.0以上； （2）单套建筑面积在120平方米以下； （3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格（住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格）1.2倍。 依据上述总体要求，各市可根据实际情况制定本市享受优惠政策普通住房的具体标准，允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。未制定具体标准的城市均按以上规定的三项条件执行，不再上浮。 ——《山西省人民政府办公厅关于山西省享受优惠政策普通住房标准及有关事项的通知》（晋政办发〔2005〕42号）第一条 2.同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第四条第三款 二、审核方法 （一）分别核算审核 查验清算项目涉及的普通住宅、其他类型房产的收入、成本、费用及增值税、城建税、预缴的土地增值税等税金明细账，与纳税人清算申报资料比对，确认普通住宅与非普通住宅、其他类型房产收入、成本、税金等是否进行了分别核算，再查验容积率等享受优惠条件；发现未分别核算的，直接判定不得享受普通住宅税收优惠。 （二）普通住宅审核 查验“面积审核”结论，与纳税人清算申报资料比对，复核清算项目有关批文、许可上的容积率，确定住宅小区的容积率在1.0以上；查验确认销售单价和住宅单套建筑面积是否均符合清算项目所在地政府制定的普通住宅单套建筑面积和价格标准有关规定，对不符合普通住宅标准的住宅类房地产，应按照非普通住宅进行清算。 确认销售单价和住宅单套建筑面积时，应对照清算申报资料，查验普通住宅的建筑面积和成交价格，将商品房销售合同、不动产发票、收款收据、银行收款记录等与清算申报填报的房屋类型、建筑面积、收入明细等情况进行比对。 （三）其他享受优惠的条件审核 查验纳税人提供的减免土地增值税证明材料是否符合因国家建设需要依法征收、收回房地产文件资料，确认征收、收回房地产，确属因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权；或虽属纳税人自行转让，但确属因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁而发生的。 三、注意事项 住宅小区建筑容积率，应根据市、县城市规划管理部门批准验收的住宅项目容积率确定。 各市、县税务局应积极推进住房平均交易价格的确定与公布，对已确定或公布的，应严格按照普通住宅的三个具体认定标准对是否属于普通住宅进行审核。 四、参考示例 （一）【基本情况】 纳税人H公司清算申报资料显示：2016年H公司通过出让方式取得土地使用权，2017年H公司取得发改委批复文件，同意该公司“海润嘉园”房地产项目建设，总用地面积3万平方米，总建筑面积8万平方米。2018年开工，同年取得预售许可，预售建筑总面积8万平方米。2019年项目各楼座陆续取得竣工验收并完成测绘，同年开始交付业主。2020年H公司“海润嘉园”房地产项目销售完毕，申请进行土地增值税清算。申报资料中《土地增值税税源明细表》显示仅销售普通住宅，其普通住宅增值率为10%，申请退还已预缴的土地增值税330万元。 （二）【审核情况】 审核人员案头查验《商品房预售许可证》、房产销售明细、土地增值税预缴申报资料，发现H公司“海润嘉园”房地产项目为商住一体项目，2018年开盘预售时按照普通住宅预缴土地增值税。 审核人员认为该项目存在未按规定分别核算预收账款情况，制发《税务约谈通知书》要求H公司就上述疑点说明情况。H公司财务人员接受约谈，向税务机关解释其在项目预售时无法区分房屋类型，故将所有房屋按照普通住宅进行预缴申报，后期土地增值税清算审核完毕后多退少补，也不少缴国家税款。 （三）【审核结论】 纳税人未按规定分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三类计算预收账款预缴土地增值税，清算时不予享受开发普通住宅土地增值税增值额不达20%免税税收优惠，该项目所有住宅均计入非普通住宅计算土地增值税。
第十六章 核定征收
一、政策规定 （一）国家政策 1.纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收： （1）隐瞒、虚报房地产成交价格的； （2）提供扣除项目金额不实的； （3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条 2.条例第九条（一）项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。 条例第九条（二）项所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。 条例第九条（三）项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。 隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。 提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。 ——《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十四条 3.在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十三条 4.在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十四条 5.符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 ——《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第三十五条 6.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 ——《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第二款 （二）地方政策 1.房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平方米售价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税： （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （5）申报的计税依据明显偏低且无正当理由的； （6）纳税人隐瞒房地产成交价格，其转让房地产成交价格低于房地产评估价格且无正当理由的。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》山西省地方税务局公告2014年第3号发布 国家税务总局山西省税务局公告2018年第14号修改）第二十一条 2.对开发土地和新建房及配套设施的成本（简称开发成本）中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，按实际发生额据实扣除。 纳税人进行土地增值税清算时，有下列情况之一的，税务机关可参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除： （1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （2）提供的开发成本资料不实的； （3）发现《土地增值税清算鉴证报告》不真实的； （4）虚报房地产开发成本的； （5）清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的平方米成本，明显高于当地公布的四项费用单位平方米造价，又无正当理由的。 ——《山西省地方税务局关于发布〈房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的公告》（2014年第3号）第二十二条 二、审核方法 （一）核定条件审核 查验清算申报资料，对照《土地增值税暂行条例实施细则》、《土地增值税清算管理规程》或《土地增值税清算管理办法》所列的核定情形，逐一分析清算项目是否符合适用的核定条件；符合条件的，应采用对应的方法评估或核定；不符合条件的，不得采用核定或评估方法。 （二）核定方法审核 对确认符合核定或评估条件的清算项目，进一步查验清算申报资料，区分属于无法提供开发成本，开发成本资料不实，还是虚报开发成本、瞒报收入等情形，依据清算项目的具体情形，选用适合的核定方法。 审核核定征收合法性时，应对照法定程序，关注核定的法律依据恰当性、评估机构或评估人员的资质合法性，以及数据来源的准确性。审核核定合理性关注核定参照的企业规模、收入水平、地理位置等因素的合理性、可比性，关注评估结论的合理性、准确性和可比性。 对清算项目中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等，原则上按实际发生额据实扣除，但对某项单位平方米成本，明显高于当地公布的该项费用单位平方米造价，又无正当理由的，或某项中的部分成本资料缺失的，可结合纳税人提供具有资质评估机构出具的评估报告，参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，考虑房屋结构、用途、区位等因素，复核确定该项开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除核定相应的成本。 对无法提供开发成本资料，开发成本资料不实，虚报开发成本的，可根据纳税人提供的具有资质的评估机构出具的评估意见，并参照《山西省建设工程计价依据》和当地建设工程管理部门公布的建安造价定额资料，考虑房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，据以计算扣除核定相应的成本。 对瞒报收入、符合清算条件拒不清算、申报的计税依据明显偏低且无正当理由等情形，可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平方米售价及评估价确认收入，按规定的核定征收率计算缴纳土地增值税。 （三）核定程序审核 复核核定征收的税务事项告知书送达时间、送达程序；复核核定参考基准的来源渠道及权威性、参考基准与清算单位之间的密切程度、可比性及调整系数的确定是否合理。 在审核核定收入时，重点审核是部分收入偏低，还是全部收入不实。是参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的平方米售价，还是本企业的同期售价。 在审核核定成本时，重点审核是部分成本不实，只评估、核定部分，还是整体成本不实，需整体评估、核定。部分成本核定主要是指开发成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等四项成本中某项不实，或某项中部分票据缺失，可由纳税人提供具有评估资质的中介机构出具的工程造价说明，确认该部分成本。整体成本不实的，除采用工程造价核定外，也可采用主管税务机关确定的征收率计算应纳土地增值税。 三、注意事项 直接转让国有土地使用权的不得使用核定征收率方式计算征收土地增值税。 四、参考示例 （一）【基本情况】 纳税人H公司经营情况显示：2009年H公司通过出让方式取得土地使用权，2012年H公司取得发改委批复文件，同意该公司“悦景湾”房地产项目建设，总用地面积1万平方米，总建筑面积2万平方米。2012年开工，同年全部取得预售许可开始预售，预售建筑总面积2万平方米。2016年销售完毕提出清算申请，因所提供清算资料无法证明计算清算项目收入与扣除项目金额，税务机关向其送达清算补充资料通知书，要求H公司补正相关资料。 （二）【审核情况】 补正期满后审核人员未收到补正资料，主管税务机关决定对H公司“悦景湾”房地产项目以整体核定征收方式清算土地增值税。审核人员通过查验《商品房买卖合同》、开具发票及收款凭据确定其开发销售总额14000万元，根据清算项目所在市人民政府规定的普通住宅标准，确定普通住宅销售收入8000万元与非普通住宅销售收入6000万元，未发现售价偏低或视同销售情形。按照清算项目当地土地增值税核定征收率普通住宅5%、非普通住宅6%、其他类型房地产7%计算应纳土地增值税额。 （三）【审核结论】 H公司“悦景湾”房地产项目应纳土地增值税额为： 普通住宅应纳土地增值税额为400万元（8000×5%） 非普通住宅应纳土地增值税额为360万元（6000×6%）
第十七章 工程造价参考指标
一、建筑工程造价参考指标
二、户内装修造价参考指标
三、园林绿化造价参考指标