国家税务总局各区（市）县税务局财产和行为税科（综合税政股）：
针对前期各单位和纳税人普遍反映的土地增值税清算审核的执行口径问题，经市局研究，并征求部分区（市）县局意见，经10月27日市局土地增值税清算工作专题会议议定，并报请省局同意，现将相关执行口径通知如下，请各单位严格遵照执行。
一、车位销售的问题
开发企业将产权车位打包销售且已完成网签备案、全部价款支付、发票开具和销售税费申报的，清算时确认销售收入，扣除相应成本、费用。
开发企业通过有偿转让无产权车位永久使用权且已完成全部价款支付、发票开具和销售税费申报的，清算时确认销售收入，扣除相应成本、费用。
上述两种类型，应重点关注交易双方是否存在关联关系、交易价格和同期销售给业主的价格差异，对明显偏低且无正当理由或视同销售的情形，按总局、省局相关规定处理。
二、审核结论出具前后，企业真实发生的收入、成本确认问题
开发企业在税务机关出具审核结论前，真实发生的销售行为，应确认销售收入，按规定扣除相应成本、费用。
开发企业在税务机关出具审核结论前，对符合总局、省局规定的成本、费用支出但存在款项未实际支付、未取得合规发票的情形，完善款项支付及取得发票后，可按规定予以扣除。
税务机关出具审核结论后，企业真实发生的销售行为应按规定做尾盘申报。
三、新房旧房判断标准的问题
川财税〔1995〕18号、成地税函发〔1995〕158号对新旧房屋的判定标准规定是“暂定为新建房建成后使用时间超过一年的为旧房”，在土地增值税清算审核中执行上述要求时，还应结合账务处理是否作为固定资产或投资性房地产，以及是否办理分户产权、是否计提折旧等情形来综合判断是否为新旧房屋。
四、在建工程加计扣除的问题
在建工程转让，无论上一环节开发企业是否进行土地增值税清算申报及税款缴纳，购入方仅就自己发生的改、扩建支出进行加计扣除，对购入成本不得加计扣除；主管税务机关应对上一环节的土地增值税按《中华人民共和国税收征管法》及其实施细则的规定进行追缴并加强税收征管，上一环节的纳税义务主体按规定适用加计扣除政策。
五、配建安置房的问题
土地出让协议及其补充协议中明确开发商必须在红线内、外配建一定面积的房屋移交政府及其书面指定的单位作为安置用房，可参照《国家税务总局四川省税务局财产和行为税处土地增值税政策口径》（2021年第2期）第二十六条执行，其建造成本及补缴的契税可作为取得土地使用权所支付的金额确认（书面指定的情况仅指由省、市、区（县）人民政府书面出具由其指定的单位代表政府接收相关配建的房屋）。
六、销售精装修房屋的成本扣除问题
房地产开发企业销售登记备案为精装修的项目、签订精装修房屋销售合同，并实际交付已装修房屋，且装修款计入房屋销售金额一并收取并全额开具销售不动产发票的情形，装修费用（不含装饰品）可以记入房地产开发成本，其中可移动的家具、电器不作为财政部规定的其他扣除项目即20%加计扣除和开发费用计算扣除的基数。
房地产开发企业销售登记备案为清水项目、签订清水房屋销售合同，但开发企业与购房人在房屋销售环节同步签订了关于装修的附属协议，无论协议中是否单独约定装修价款，但约定开发企业负有对房屋装修的义务，且实际交付为精装修后的房屋，则应按实际发生的装修成本（不含装饰品）按规定予以扣除，其中可移动的家具、电器不作为财政部规定的其他扣除项目即20%加计扣除和开发费用计算扣除的基数。
存在两次及以上竣工验收的情形，以最后一次验收时间来判断该部分成本扣除。
七、未备案的销售行为确认问题
对因政府及其相关部门的规定，房地产开发企业和购买方无法在房屋主管部门完成销售备案手续的情形，根据《最高人民法院关于<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第9条第1款的规定，对虽未完成备案手续、但房屋销售合同未明确约定到房屋管理部门备案是销售合同生效的前提，如果实际已签订房屋销售合同并完成房屋销售款项支付、销售发票已开具且已经实际履行房屋交付，应根据销售合同所载的销售金额及其他收益确认为房屋销售收入，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
八、清算审核受理和审核完成的时间确认问题
主管税务机关应严格按规定在受理清算申报的90天内完成清算审核并按规定出具审核结论文书。
审核受理时间以《国家税务总局四川省税务局关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》（川税财行便函〔2022〕6号）第二条第三款的规定为准：
对符合清算条件，且报送的清算资料齐全完备的项目，予以受理，并制作《税务事项通知书（受理通知）》，注明受理人、受理日期和受理税务机关；
对纳税人自行清算、完成清算申报，并缴纳相关税款的情形，以金三系统的申报时间视为主管税务机关的受理时间；
对主管税务机关委托涉税中介机构辅助开展清算审核工作的情形，以涉税中介机构进场时间视为主管税务机关的受理时间。
以上主管税务机关书面受理、纳税人在金三系统申报、主管税务机关委托涉税中介机构辅助开展清算审核工作，同时存在两个及以上情况，以最早的一个时间作为项目的清算受理时间。
审核完成时间以《国家税务总局四川省税务局关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》（川税财行便函〔2022〕6号）第七条的规定：“审核完成时间以金三系统内审核结论文书的发放时间为准。”
九、土地成本分摊扣除问题
对《建设工程规划许可证》及其附件备注占地面积的情形，按备注面积占宗地总面积的比例进行分摊。
对《建设工程规划许可证》及其附件未备注占地面积的情形，根据地上建筑的基底面积按比例进行分摊。具体分摊方式为：首先按地上与地下加总的建筑面积占比，计算地下建筑应分摊的土地成本；其次减去地下建筑面积应分摊的土地成本后，剩余的土地成本再按占地面积法在地上各清算单位中进行分摊；最后将地下建筑应分摊的土地成本按清算单位进行归集。
十、核定征收
核定征收的条件、方式、程序、步骤应严格按照《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）、《四川省税务局土地增值税征管指引》和《关于规范土地增值税清算核定征收相关事项的通知》（成税财行便函〔2022〕13号）的规定执行，优先采用核定四项成本的方式，确实无法核定四项成本的情形才可采用核定征收率的方式，核定征收率应严格按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发〔2010〕53号）核定征收率原则上不得低于5%的要求和国家税务总局成都市税务局、成都市财政局有关核定征收率的文件规定执行。
国家税务总局成都市税务局财产和行为税处
2022年11月21日
以下为原文件截图