一、关于土地增值税预征起止时间问题 从事房地产开发的纳税人，自首次取得预售收入起至办理项目清算申报止，对转让房地产取得的收入（含预收款性质的款项，下同），应预缴土地增值税。 二、关于土地增值税预征计征依据问题 纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在申报预缴土地增值税时，按以下方式计算计征依据: 土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款； 应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 三、关于保障性住房土地增值税预征问题 对纳税人取得经济适用房等保障性住房收入，暂不预征土地增值税。保障性住房以相关部门的批复或纳入保障性住房的计划为准。人才公寓、政府回购用房等应按规定预征土地增值税。 四、关于清算单位问题 与开发项目共同建设的地下车库（车位）或公共配套设施，单独办理《建设工程规划许可证》的，在土地增值税清算时不单独作为一个清算单位，可根据受益原则，将其收入、成本、费用按配比原则分摊至其他清算单位。 五、关于打包销售问题 房地产开发企业通过打包方式销售房地产且未完成网签备案的，不确认土地增值税收入，清算时不扣除相应成本、费用。 六、关于销售价格明显偏低问题 纳税人转让房地产成交价格低于同期同类房地产平均销售价格 10%（含）以上的，税务机关应要求其提供书面说明及相关证明材料。若成交价格无正当理由，按同期同类平均交易价格进行调整。 上述正当理由是指存在以下情形之一： 1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的； 2.法院以判决方式转让的； 3.以公开拍卖方式转让的； 4.属于保障性住房、人才公寓销售（政府回购）的； 5.销售的房屋结构或功能存在明显缺陷的； 6.经主管税务机关认定的其他合理情形。 七、关于普通住宅平均交易价格认定时间问题 普通住宅平均交易价格认定时间以合同签订时间为准，即合同签订时对应的平均交易价格。 八、关于增值税采用一般计税方法，土地增值税收入确认问题 适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=含税销售收入-（含税销售收入-当期允许扣除的土地价款）÷(1+增值税适用税率)×增值税适用税率。 九、关于转让房地产其他经济收益问题 纳税人转让房地产取得的违约金、滞纳金、赔偿金、更名费等与房地产销售有关的经济利益，无论会计上如何核算，均应确认为转让房地产所取得的收入。 十、关于取得土地环节相关费用扣除问题 在取得土地使用权环节按国家统一规定交纳的有关费用，包括登记费、过户费、契税等税费，允许计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。 土地交易服务费、挂牌费、建设用地指标款以及土地出让环节交纳的拍卖服务费、土地拍卖佣金，可视为按国家统一规定交纳的有关费用扣除。 十一、关于土地成本分摊及扣除问题 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，应按占地面积法进行分摊。 （一）同一宗土地如有多个清算项目，按以下原则计算分摊： 1.各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按占地面积法进行分摊。具体方式及顺序如下： （1） 《建设工程规划许可证》及其附件备注占地面积的，按备注面积占宗地总面积的比例进行分摊。 （2） 未备注占地面积的，根据地上建筑的基底面积按比例进行分摊。 2.因规划变更、容积率调整等原因补缴的土地出让金、地下空间使用费、契税等，应首先并入取得该宗土地使用权所支付的金额中，再按相关规定方法分摊扣除。 （二）地下建筑与地上建筑同属于土地受益对象，应按规定分摊取得土地使用权所支付的金额。分摊方式为：首先按地上与地下加总的建筑面积占比，计算地下建筑应分摊的土地成本；其次减去地下建筑面积应分摊的土地成本后，剩余的土地成本再按占地面积法在地上各清算单位中进行分摊；最后将地下建筑应分摊的土地成本按清算单位进行归集。 （三）不计入容积率的建筑面积应分摊土地成本。包括不计容的地下车位、人防工程、架空层、转换层等。 （四）纳税人通过政府出让方式取得土地使用权，未能取得地价款原始凭证，但能提供政府相关部门文件、协议、合同或相应合法有效凭据，已缴清受让环节相关税费的，其土地成本可结合土地出让合同或其他证明材料所记载的金额予以确认扣除。对确实无法提供上述证明材料的，可参照当地同期同类基准地价核定。 （五）纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再开发的，原不动产的购入成本及缴纳的契税、拆迁费用、拆除净支出可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁费用中扣除。 （六）因国家建设需要或政府规划调整等原因，纳税人原取得的土地被政府收回，并以出让方式重新取得补偿土地的，以重新签订的土地出让合同中所明确的土地价款和实际缴纳的相关税费，作为新取得土地使用权所支付的金额。 （七）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体） 受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款： 1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司； 2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变； 3.项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 十二、关于各类财政奖励、返还等资金扣除问题 房地产开发企业基于开发项目取得的各类财政奖励、返还等资金， 在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应的扣除项目金额。不能区分用途的，一律抵减取得土地使用权所支付的金额。 十三、关于净地出让，后续发生的拆迁补偿支出问题 土地出让合同中约定出让土地为净地的，取得土地后发生的拆迁补偿、青苗补助费等支出不得作为土地成本或开发成本扣除。 十四、关于装修支出的扣除问题 纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。 房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入中包括购进家用电器、家具等的支出，应以总销售收入减去购进家用电器、家具等的发票金额作为房地产销售收入计算土地增值税。 十五、关于重复设计、变更设计扣除问题 纳税人自行改变设计方案、重复设计、未最终采用的设计费不得作为土地成本或开发成本扣除。 因设计变更发生的建造支出，依法办理变更手续的，按规定计算扣除。因自行改变设计方案、重复建设、违章建设发生的建造支出，不得作为土地成本或开发成本扣除。 十六、关于公共配套设施扣除问题 （一）公共配套设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中，“建成后属于全体业主所有的”是指符合以下情形之一： 1.政府相关文件中明确规定属于全体业主所有的。 2.经人民法院裁决属于全体业主的。 3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主所有，且已移交给业主委员会的。 4.因业主委员会未成立，移交给物业管理公司代管或无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，在项目内显著位置张贴公示 7 日以上，并在当地媒体刊登公告，且经公证确属于应移交未移交的公共配套设施。 （二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位的，在提供政府、公用事业单位书面接收证明后，其成本、费用可以扣除。因政府、事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或政府主管部门出具书面证明材料，说明该配套设施确属公共配套设施，以及不能接收或未能及时接收理由的，该公共配套设施成本、费用可以扣除。 （三）规划、测绘报告中注明用途为物管用房，虽未办理移交手续但实际用于物业管理的，可作为公共配套设施费扣除。 （四）纳税人未移交公共配套设施，转为企业自用或用于出租等商业用途时，不扣除相应的成本、费用。有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （五）纳税人依法配建的人防工程，或利用地下人防设施建造的车位，按照以下方式处理： 1.建成后无偿移交给政府或业委会的，其成本、费用予以扣除。其确认方法参照本条第一款、第二款的要求执行。 2.有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，但明确为转让永久使用权的，计算收入，扣除相应成本、费用； 3.其他情形一律不计算收入，不扣除成本费用。 十七、关于各种基金、规费扣除问题 土地增值税清算时，已实际发生并支付的城市基础设施建设配套费、白蚁防治费、人防易地建设费、水土保持费、散装水泥基金、新型墙体基金，可作为前期工程费扣除。 房地产开发企业向有关部门缴纳的住房专项维修基金，比照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字﹝1995﹞048 号）第六条的规定处理。 十八、关于用地红线外支出问题 在清算项目红线外代建的绿地、幼儿园等，在土地出让合同或《规划设计条件通知书》中载明，且经政府有关部门确认的，其建造成本及补缴的契税允许作为取得土地使用权所支付的金额进行扣除。 十九、关于开发间接费扣除问题 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等支出。资本化的利息、营销设施建设费、诉讼费、顾问费、工程管理费等不属于直接组织管理项目中发生的费用，不得作为开发间接费用扣除，应作为房地产开发费用扣除。 二十、关于增值税未抵扣进项税扣除问题 土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 二十一、关于向第三方支付与项目有关费用扣除问题 项目工程建设过程中向各类市场主体支付的咨询费、管理费、服务费，如房屋测绘费、空气检测费、工程管理费、造价审核费、招标代理服务费、前期物业费、开荒保洁费、亮化工程费、档案装订费、产权登记手续费等支出，不得计入房地产开发成本，应作为房地产开发费用扣除。 纳税人发生的工程监理费支出，可以作为建筑安装工程费扣除。 二十二、关于在建工程转让问题 对房地产开发企业转让开发投资额（不含土地价款）达到 25%以上的在建工程，按一般开发项目规定计算扣除项目金额，并进行加计扣除。 房地产开发企业购置在建工程或已办理初始产权的项目重新报规报建，清算时原购置成本不予加计扣除，新发生改、扩建支出允许加计扣除。 二十三、关于加计扣除适用问题 加计扣除仅适用于从事房地产开发（含工业、文旅项目开发）的纳税人。在计算扣除项目金额时，允许按土地成本、开发成本之和的 20%加计扣除。 上述开发行为不包括房地产开发企业直接转让土地使用权。 二十四、关于开发项目竣工备案后发生支出扣除问题 纳税人办理清算手续时，以取得竣工验收（备案）手续的日期作为归集扣除项目金额的截止时间，开发项目竣工验收（备案）后新发生的支出，不得计入土地增值税扣除项目金额。 竣工验收（备案）以住建部门盖章确认的时间为准。如竣工验收 （备案）前已交付使用的，以交付时间为准；竣工验收（备案）前已实际发生并签订（取得）有效法律文书、且已支付全部或部分款项，但尚未取得合法凭证的，在清算审核结束前取得凭证且实际支付，符合扣除规定的支出，准许扣除。 二十五、关于超结算等支出问题 房地产开发企业超过工程竣工结算的支出不得作为土地成本或开发成本扣除。施工过程中对施工企业的罚款、违约金等，应冲减工程成本。 二十六、关于配建房屋清算处理问题 对房地产开发企业在土地出让合同或出让公告（公示）中约定，项目建成后需向政府直接划转或无偿移交的配建房屋，在土地增值税清算时，不计收入，其对应实际发生或应分摊的成本费用允许扣除。 二十七、关于清算条件问题 （一）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187 号）第二条第一款“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”，其中“全部竣工”是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一： 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2.开发产品已开始投入使用。 开发项目无论是否通过验收，或是否办理竣工(完工)备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续(包括入住手续)， 或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。 3.开发产品已取得初始产权证明。 （二）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187 号）第二条第二款中“销售比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已经出租或自用面积加上已售面积之和占整个清算单位可售面积比例超过 85%以上。 （三）《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发﹝2006﹞187 号）第二条第三款“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”，是指取得同一清算单位最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕。 二十八、关于四项成本核定扣除问题 新建房地产开发项目办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证、资料不符合清算要求或者不实，有下列情形之一的，可整体或逐项核定上述四项成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除： 1.无法按清算要求提供开发成本核算资料的。 2.提供的开发成本资料不实的。 3.清算资料存在虚假、不准确涉税信息，影响清算税款计算结果的。 4.四项成本中单项成本或总体成本平均造价高出当地单位工程造价金额 10%（含）以上，且无正当理由的。 二十九、关于营销设施建造支出扣除问题 土地增值税清算时，纳税人实际发生的营销设施建造支出按以下原则处理： （一）纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部， 以及在房地产开发项目内单独建造的日后需要拆除、不计入总建筑面积的样板房、售楼部，其设计费用、建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本，应计入销售费用，按房地产开发费用有关规定扣除。 （二）纳税人租用项目外建筑物装修后作为售楼部、展厅等营销设施的，租金及装修费用不得计入房地产开发成本，应计入销售费用，按房地产开发费用有关规定扣除。 （三）纳税人将项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用不得计入房地产开发成本，应计入销售费用，按房地产开发费用扣除。 （四）纳税人在项目内单独修建并对外销售的售楼部等营销设施， 其设计、建造等费用，可计入建筑安装工程费中按规定扣除。其装修费用不得计入房地产开发成本，应计入销售费用，按房地产开发费用扣除。 三十、关于尾盘销售纳税问题 （一）房地产开发企业在办理清算申报后销售的房产，依据税务机关审核确定的单位成本费用，按尾盘销售计算缴纳土地增值税。 （二）对纳入尾盘销售的房地产，房地产开发企业应报送土地增值税前置税源信息，按期分类型计算并申报缴纳土地增值税。其中： 扣除项目金额=单位成本费用×转让面积+本次转让房地产有关的税金 单位成本费用=清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积 上述公式中，“清算时的扣除项目总金额”不包括房地产开发企业进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金，而应按尾盘销售时实际缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加计算扣除。 三十一、关于房地产开发企业转让旧房印花税问题 房地产开发企业转让自行开发且符合旧房标准的房产，与转让房地产有关的税金包括转让时缴纳的印花税。 三十二、关于个人销售自建非自用住宅征免税问题 个人建造非自用住宅用于对外销售的，不适用个人转让住宅免征土地增值税政策，应按规定征税。 本政策口径自 2022 年 1 月 1 日起执行，已出具清算审核结论的项目
不做追溯调整，此前已受理未出具清算审核结论的项目可参照执行。
2021 年 12 月 22 日
国家税务总局四川省税务局土地增值税征管工作指引 （试行）
第一章 总则
第一条 为加强土地增值税征收管理，规范岗责流程，统一工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》） 及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91 号）、《国家税务总局关于深入学习贯彻落实<关于进一步深化税收征管改革的意见>的通知》（税总发〔2021〕21 号）等有关税收法律、法规及规范性文件规定，结合我省实际，制定本指引。 第二条 本指引适用于全省房地产开发项目土地增值税日常征管和清算审核等工作。个人及其他非房地产开发公司建设并对外销售房地产参照本指引执行。 第三条 本指引所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算应当缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结清土地增值税税款的行为。 第四条 主管税务机关应加强土地增值税管理，建立健全项目台账、预征、清算、尾盘等全过程管理，定期统计、分析、研判土地增值税的纳税服务、基础事项、风险管理工作。 主管税务机关应成立土地增值税清算工作组，由税政、法规、征管等相关部门参与，主要负责处理土地增值税管理的重点、难点问题，开
展土地增值税清算项目的集体审议、确定纳入年度清算范围的可清算项目等工作。 第五条 市（州）税务局可根据工作需要，适当上移辖区内土地增值税项目清算审核职责，并以适当方式进行统筹，可由市（州）税务局组织团队进行全过程审核，也可由主管税务机关初审、市（州）税务局组织团队复核等方式开展。 第六条 主管税务机关要积极转变税收征管方式，实现土地增值税征管从简单“管户制”向精细“管事制”转变，从传统“大而全、粗放式、无重点”向“专业化、智能化、差异化”转变，从大中小无差别管理向区分规模和类型分类分级管理转变。 第七条 各级税务机关应加强土地增值税风险防控工作，进一步完善项目台账管理、完善清算审核流程和风险指标体系、完善大额成本费用发票复核流程、完善清算审核过程监控措施。 第八条 土地增值税管理应秉持房地产税收整体管理理念，坚持数据驱动、以数治税，以不动产单元代码为唯一标识，加强与发改、住建、自然资源、公安、民政等第三方部门协作，对项目进行动态监控， 特别是对材料供应、建设施工、销售清算等关键环节进行节点控制，对其税收筹划、关联交易开展监控分析、合理性判别，确保链条不脱节、发票可追踪、成本环节清、税收不流失，为土地增值税征管提供有效支撑。 第二章 项目管理 第九条 除特殊情形外，土地增值税应以政府有关部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位，进行日常管理和清算。 第十条 纳税人应自取得《建设工程规划许可证》30 日内，填报 《土地增值税税源明细表》中《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》，办理项目登记手续。 第十一条 主管税务机关应加强对房地产开发项目的日常税收管理，从纳税人取得土地使用权的不动产登记证、获得《建设工程规划许可证》开始，按项目分别建立档案、设置台账，定期采集、更新信息， 做到税务管理、纳税服务、精准监管与项目开发同步。 第十二条 主管税务机关要进一步完善房地产开发项目土地增值税台账管理制度，掌握项目基本信息，跟踪项目销售进度。及时获取开发项目有关信息，开展与第三方信息比对，对纳税人项目立项、规划设计、施工、销（预）售、竣工验收、工程结算等房地产开发全过程情况实行跟踪监控。 第十三条 主管税务机关应督促纳税人按照财务会计制度的规定进行财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人分期开发或同时开发多个项目的，应分别归集有关收入、成本、费用。 第十四条 主管税务机关应根据工作需要主动获取下列信息，要求纳税人应自取得立项（备案）文件开始，按项目、进度分别归集资料， 并留存备查以下资料： （一）取得土地、立项与规划环节 1.不动产登记证书、出让（转让）合同、规费缴纳凭证或其他相关资料。 2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目规划总平图等。 （二）项目工程施工环节 1.项目和工程预算书、施工合同及补充协议等。 2.建设工程施工许可证。 3.招标项目中标通知书。 4.前期工程勘探、原始地貌标高抄测记录等详细资料。
5.原始地貌图、土地红线图、楼栋界址点图、工程施工图等其他资料。 （三）销售（预售）商品房环节 1.销售（预售）许可证。 2.增量房销售信息表。 3.商品房预售网签备案信息台账。 （四）项目竣工验收备案环节 1.政府主管部门出具的规划、人防、消防、竣工综合验收等备案资料。 2.工程竣工决算书及其附列资料。 （五）取得房地产权属证明环节 1.房屋测量成果资料（包括：竣工验收的验规审核测绘报告，初始产权登记的产权登记测绘报告）。 2.初始产权登记资料（含宗地图）。 （六）税务机关要求提供或填报的其他资料。 第十五条 纳税人在前期工程阶段、基建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段任一节点工程内容发生重大变动，或工程造价超过合同金额或当地平均造价 10%（含）以上的，应在 30 日内向主管税务机关报告，并将相关佐证材料留存备查。主管税务机关应及时跟进，开展调查核实，将调查结果记录在案。纳税人未按规定向主管税务机关报告的，在清算审核时可不予采信。 第三章 预征管理 第十六条 从事房地产开发的纳税人，自首次取得预售收入起至办理项目清算申报止，转让房地产取得的收入（含预收款性质的款项，下同），应在规定的申报期内，向主管税务机关报送《增量房销售信息表》、《财产和行为税纳税申报表》并预缴土地增值税。 房地产开发企业同时开发多个项目或多个清算单位的，按照《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目分别预缴土地增值税。 第十七条 对纳税人取得经济适用房等保障性住房收入，暂不预征土地增值税。保障性住房以相关部门的批复或纳入保障性住房的计划为准。人才公寓、政府回购用房等应按规定预征土地增值税。 第十八条 纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价收取的装修费、设备安装费、管理费、手续费、咨询费、会员费等价外收费，无论以何主体名义收取或会计如何核算，均应并入房地产销售收入，预缴土地增值税。 第十九条 纳税人在销售开发产品时采取按揭方式收取价款的，对首付款应以合同确认的收款时间确认收入；按揭款以金融机构审批结束拨付款项到开户银行的时间确认收入。 第二十条 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的收入不含增值税应纳税额。 第二十一条 纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 在申报预缴土地增值税时，按以下方式计算计征依据: 土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款； 应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。 第二十二条 纳税人逾期未申报土地增值税的，税务机关依照《征管法》第六十二条规定予以处理，同时纳入税收信用评价体系管理。纳税人逾期未预缴或未足额预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 第二十三条 对房地产开发项目中既有普通住宅又有非普通住宅和其他房地产类型的，或既有保障性住房又有非保障性住房的，纳税人应按不同房地产类型、性质分别核算预（销）售收入，并按相应的预征率预缴土地增值税。未单独核算的，从高适用预征率。 第二十四条 主管税务机关应加强税种间联动管理，按期开展土地增值税与增值税、企业所得税、印花税以及与房地产管理部门网签数据和预售房款监管账户信息的分析比对，及时足额征收税款。 第二十五条 主管税务机关要加强对房屋交易价格的日常监管，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性。对交易价格明显偏低且无正当理由的，应重新核定计税价格，作为相关税种的计税依据，防止纳税人利用税收洼地、阴阳合同、关联交易等拆分隐匿交易价格的方式逃避缴纳税款。 第四章 办理清算手续 第二十六条 纳税人是土地增值税清算的主体，对办理清算手续提交资料的真实性、准确性、完整性和相关性承担责任。 第二十七条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算： （一）房地产开发项目全部竣工并完成销售的。 （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。 （三）直接转让土地使用权的。 （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第二十八条 纳税人符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求 进行土地增值税清算： （一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在 85% 以上；或销售比例虽未超过 85%，但剩余的可售建筑面积中，已经出租或自用面积加上已售面积之和占整个项目可售面积比例超过 85%以上的。 （二）取得同一清算单位最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 第二十七、二十八条所称“竣工”，是指除土地开发以外，房地产开发项目符合下列条件之一： 1.房地产开发项目竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2.房地产开发项目已开始投入使用。开发项目无论是否通过验收， 或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续），或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。 3.房地产开发项目已取得初始产权证明。 第二十九条 对符合应清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在清算条件满足之日起 90 日内，向主管税务机关办理清算手续。 第三十条 对符合可清算条件的房地产开发项目，主管税务机关应按年进行评估，开展集体审议并经局领导批准后确定项目是否进行清算，集体审议结果应形成记录并存档。 交房 2 年以上的可清算项目应优先纳入清算范围。政府确定纳入 “问题楼盘”处置的项目或主管税务机关认可的其他不具备清算条件的，暂不通知清算。 对于确定需要进行清算的项目，主管税务机关向纳税人下达《税务事项通知书》（清算通知），纳税人在收到清算通知之日起 90 日内办理清算手续；对暂不需要开展清算的项目，主管税务机关应继续做好项目管理。 第三十一条 纳税人未在规定期限内办理清算手续的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处理。 第三十二条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通住宅、非普通住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率、应缴土地增值税税款，并据此申报土地增值税。普通住宅的确认标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上、单套建筑面积在 140 平方以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格 1.2 倍以下。如有地区存在上下浮动的，以浮动后的标准为准。 第三十三条 纳税人办理土地增值税清算手续时，应提供下列资料： （一）财产和行为税-土地增值税税源明细表。 （二）与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料。主要包括：房地产开发项目立项、用地、容积率，成本费用的归集和分摊方法，销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价，房地产清算项目税款缴纳等基本情况，以及主管税务机关需要了解的其他情况。 具体内容应包括： 1.项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。 2.房地产开发项目中的公共配套设施应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明，并附相关凭证。 3.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。 4.享受土地增值税优惠的项目，如为申报享受方式的，应向主管税务机关申报并将资料留存备查；如为核准享受方式的，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。 5.关联交易情况说明。 6.融资情况说明。 7.企业财务核算体系和内部控制制度。 8.工程造价高于合同金额或当地平均造价 10%（含）以上的，应报送造价书面说明等资料。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。 （四）纳税人委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的，应报送专业服务机构出具的报告。 （五）其他对土地增值税清算结论造成影响的各类资料。 上述资料中，主管税务机关已经取得的，或能从部门间数据共享取得的，可不再要求纳税人重复报送。 第三十四条 纳税人办理清算手续时，以取得竣工验收（备案）手续的日期作为归集扣除项目金额的截止时间，开发项目竣工验收（备案）后新发生的支出，不得计入土地增值税扣除项目金额。 竣工验收（备案）以住建部门盖章确认的时间为准。如竣工验收 （备案）前已交付使用的，以交付时间为准；竣工验收（备案）前已实际发生并签订（取得）有效法律文书、且已支付全部或部分款项，但尚未取得合法凭证的，在清算审核结束前取得凭证且实际支付，符合扣除规定的支出，准许扣除。 第三十五条 主管税务机关在收到纳税人清算资料后，应在 10 个工作日内审验，内容主要包括：清算项目是否符合清算条件，资料是否齐全(见附件 2：《土地增值税清算手续提交资料清单》)，清算所属期是否正确，逻辑关系是否一致等，确定是否受理或一次性告知需要补正的资料。 对于正式受理的，税务机关应向纳税人出具《税务事项通知书》 （受理通知）（见附件 14）；对通过办税服务厅或电子税务局办理土地增值税清算手续的，按照《全国税务机关纳税服务规范》办理。 第三十六条 税务机关受理纳税人土地增值税清算后，于 2 个工作日内填报《清算项目资料移交单》（见附件 9），将清算资料传递给清算审核部门或者团队，并办理移交手续。 第三十七条 清算审核部门或团队对符合清算受理条件，但需要进一步提供详细资料的，应及时通知纳税人限期补正。 第五章 清算审核 第三十八条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作机制。 第三十九条 清算审核方式包括案头审核、实地审核。 案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。对大额成本费用发票原则上应实行双人逐笔复审复核。大额成本费用标准可根据项目规模由各主管税务机关自行确定。 实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验、外围调查、资料对比、逻辑识别、图纸审核、成本剖析等方式，对纳税人所报清算资料情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、车位、酒店等情况进行实地审核。 清算审核应留存相关审核记录并签字确认。 第四十条 土地增值税清算审核一般采取“初审+终审”两级或“初审+复核+终审”三级的清算审核模式，建立层层把关、相互监督、相互制约的工作机制，各司其职、各负其责。 市（州）税务局可根据实际情况，定期或不定期对辖区内已审结的项目如重大项目、重点项目、争议项目进行事后抽查、开展复审，切实督促下级机关提升清算质量、防范执法风险。 第四十一条 清算审核部门或团队内可设综合、收入、建安成本、其他成本、费用税金等岗位分工协作。审核完成后应制作《土地增值税清算审核工作底稿》（见附件 6），形成《土地增值税清算初审报告》（见附件 7）。 第四十二条 清算审核部门或团队接收土地增值税清算初审任务后，应先了解清算项目基本信息和整体情况，包括规划范围、开发面积、地理位置、开发周期、销售、自持、日常管理等情况，分析研判项目情况后进入清算初审环节。如有必要，可及时获取内外部相关涉税数据进行比对分析（见附件 5《土地增值税清算审核内外部数据清单》）。第四十三条 清算审核部门或团队在开展纳税人土地增值税清算初 审时，发现纳税人未按期足额预缴土地增值税的，应及时通知纳税人补缴税款及滞纳金。 第四十四条 税务机关在清算审核中，发现纳税人办理清算手续时所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等凭证资料不符合清算要求或不实的，应向纳税人出具《税务事项通知书》（补正通知）（见附件 16），要求纳税人在收到通知书之日起 15 日内回复意见、补正资料。 上述凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一： （一）不能完整提供工程竣工、结算、监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序进行工程结算的。 （二）工程结算项目建安造价高出合同（预算）价格或当地单位平均造价 10%（含）以上且未报告的。 （三）挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程未按要求提供土地红线图、楼栋界址点图、工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的。 （四）房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高出当地单位平均造价 10%（含）以上的。 （五）装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体或个人施工， 建安工程单价高于当地单位平均造价 10%（含）以上的。 （六）大额工程款未实际支付，或采取现金支付，或支付资金存在异常回流等情形。 税务机关应充分听取纳税人意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时可引用第三方专业机构意见。 第四十五条 主管税务机关原则上应在受理纳税人清算资料后 90 日内（不含税务机关要求纳税人说明情况、补正资料以及反馈意见的时间）完成清算审核并出具结论。因特殊原因不能按时完成清算审核的， 经局领导批准，可以延期，但最长期限不得超过 90 日，同时书面告知纳税人。 第四十六条 主管税务机关应根据终审结论制作《税务事项通知书》（清算审核结论）并及时送达给纳税人，告知审核结果及具体的调整事项、理由及办理补（退）税款的期限，纳税人应在税务机关规定的期限内办理补（退）税款事宜。 第四十七条 纳税人对清算审核结论不服的，可依法申请行政复议，但应先按相关规定缴纳或解缴税款及滞纳金，或提供相应的纳税担保；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。 第四十八条 纳税人经清算审核需补缴的土地增值税税款，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。超过规定期限补缴的， 从规定期限届满次日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 第四十九条 清算审核完成后，主管税务机关应将清算审核报告、工作底稿等全部清算资料（含纳税人办理清算手续资料、审核资料的纸质及电子版）按档案管理要求立卷存档。 第六章 清算审核重点内容和方法 第五十条 主管税务机关在清算审核时应对项目以下情况开展核实： （一）项目规划范围、规划面积，分类型测绘的建筑面积、可售面积、不可售面积、已售面积、未售面积。 （二）销售收入、代收费用。 （三）取得土地使用权所支付的金额。 （四）房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （五）房地产开发费用。 （六）与转让房地产有关的税金。 （七）国家规定的其他扣除项目。 （八）分房产类型计算的增值额、增值率、土地增值税。第五十一条 清算审核时应重点关注以下内容： （一）经济业务是否真实发生，且合法、相关。 （二）扣除项目支付是否实际发生且取得合法有效凭据。合法有效凭证是指： 1.支付给境内单位或个人的款项，该单位或个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。 2.支付的行政事业性收费或政府性基金，以开具的结算类财政票据为合法有效凭证。 3.支付给境外单位或个人的款项，以该单位或个人的签收单据为合法有效凭证。税务机关对签收单据有疑义的，可要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。 4.发生在我国境内，不属于发票或财政票据管理范围，结合客观情况、相关证明材料，以合同（协议）、收据、收款证明、契税完税凭证等作为企业入账凭证。如支付给个人的青苗补偿费，收款人的收据可作为合法有效凭证。 5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 （三）扣除项目金额是否准确地在各扣除项目中分别归集。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用是否在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （五）纳税人同时开发或滚动开发多个项目的，或者同一清算项目中同时建造不同房地产类型的，属于多个清算单位共同发生的（除取得土地使用权所支付的金额之外）其他成本、费用，是否按各清算单位可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。 总可售建筑面积是指总建筑面积扣除属于全体业主所有及移交给全体业主或政府有关部门后的建筑面积。实际转让永久使用权的面积，也应纳入总可售建筑面积。 可售面积无法确定的，按照税务机关确认的其他合理方法进行分摊。 （六）对同一类事项，是否采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，应以税务处理规定为准。 （七）对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式是否保持一致。未保持一致的，应依据相关规定作相应调整。 （八）预提费用除另有规定外，不得扣除。 （九）纳税人支付的带有罚没性质的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息、违约金、土地闲置费以及与该类款项相关的税金不允许扣除。 （十）土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的， 可以计入扣除项目。 第一节 销售收入 第五十二条 销售收入是指纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关经济收益。上述房地产转让一般应在清算审核时已按行业主管部门规定时间办理网签备案手续或产权转移手续。 （一）土地增值税应税收入不含增值税。 1.营改增后纳税人在进行土地增值税清算时，土地增值税应税收入= 营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。 2.适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=含税销售收入-（含税销售收入-当期允许扣除的土地价款）÷(1+增值税适用税率)×增值税适用税率。 3.适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=含税销售收入-增值税应纳税额。 （二）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，且应当补、退房款的，在计算土地增值税时按实测面积予以调整。 （三）纳税人因销售房地产向购房人收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费及其他性质的经济利益，无论会计如何核算，应当确认为土地增值税计税收入。 （四）纳税人将开发产品交由第三方机构委托代销、包销，由购房者在购房款之外另行向第三方机构支付中介手续费、服务费等，如存在明显不具有合理商业目的；或支付的手续费金额超过包括手续费在内的购房款总额 5%的；或第三方机构与纳税人存在关联关系，则不论以何机构、名义收取，均应当确认为纳税人的土地增值税计税收入。 （五）纳税人将自行开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，同时，按下列方法和顺序确认收入： 1.按纳税人在同一地区、同一月份销售的同类房地产的平均价格确定。 2.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 3.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。 （六）纳税人转让房地产成交价格低于同期同类房地产平均销售价格 10%（含）以上的，税务机关应要求其提供书面说明及相关证明材料。若成交价格无正当理由，按同期同类平均交易价格进行调整。 上述正当理由是指存在以下情形之一： 1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的。 2.法院以判决方式转让的。 3.以公开拍卖方式转让的。 4.属于保障性住房、人才公寓销售（政府回购）的。 5.销售的房屋结构或功能存在明显缺陷的。 6.经主管税务机关认定的其他合理情形。 （七）纳税人将开发产品转为企业自用或用于出租等情形，未发生产权转移，不征收土地增值税，在土地增值税清算时不计算收入，不扣除相应的成本和费用。 （八）房地产开发企业用自己建造的房地产安置回迁户的，安置用房在发生所有权转移时视同销售处理，按本条第五款规定确认收入，同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 （九）纳税人销售房产再回租（返租）业务，销售收入应包括租赁价款抵减（让渡）销售收入的金额。 第五十三条 审核收入时，税务机关应根据纳税人报送的清算资料，结合商品房预售（销售）许可证、商品房预售网签备案信息台账、商品房销售合同、测绘成果资料、实测补（退）房款信息、发票开具信息等，核实房地产转让收入。主要按照以下方法开展： （一）实地察看核实。 实地走访了解楼盘开发、销售情况，核实普通住宅、非普通住宅、商业用房、地下车位等其他用房的销售状况、销售价格差异的合理性。 （二）外部信息与申报信息核实比对。 1.对《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可售面积、不可售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，核实有无增加可售面积，销售后不计或少计收入问题。 2.调取《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，随机选取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况。 3.结合测绘报告、商品房销售明细表、销售合同（房屋网签备案信息）、发票等核实房地产转让收入，已售和未售面积与实测报告书所载数据是否一致，确定已售面积总额与账上的未售面积之和是否与可售面积相等；同时，分析房屋销售价格，审核是否有单价明显偏低的，有无合理理由。 4.审核销售合同及房地产管理部门的销售备案信息，确认收入准确性，核实有无隐瞒转让收入，有无未实现收入而确认收入的问题。 5.查看房地产企业的股东名册和管理层名单，必要时通过国家企业信用信息公示系统或天眼查系统，查询企业关联方等有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。 （三）通过账务核实。 1.核实“应付账款”、“预收账款”等科目账面余额的情况，按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税，核实分期付款是否申报纳税；分析是否存在项目竣工完成后未及时结转收入，长期挂在往来科目的情况。 2.核实“营业外收入”和“其他业务收入”科目，是否存在将随同销售款收取的费用计入价外收入。同时结合企业银行日记账、银行对账单等资料核实企业是否将收取的款项全部入账，特别是价外收入，确认收入完整性。 3.核实银行按揭款和按揭保证金。是否在往来账款科目核算，对银行扣收的按揭保证金是否计入收入申报纳税。 4.核实房屋价款结算情况。涉及面积补差，发生补、退房款的，是否进行收入调整。 5.核实是否存在纳税人利用委托代销、转销、包销方式，将房屋总价进行人为拆分，少计应税收入的情况。
第二节 取得土地使用权所支付的金额
第五十四条 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （一）在取得土地使用权环节按国家统一规定交纳的有关费用，包括登记费、过户费、契税等税费允许扣除。 土地交易服务费、挂牌费、建设用地指标款以及土地出让环节交纳的拍卖服务费、土地拍卖佣金，可视为按国家统一规定交纳的有关费用扣除。 （二）房地产开发企业基于开发项目取得的各类财政奖励、返还等资金，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应的扣除项目金额。不能区分用途的，一律抵减取得土地使用权所支付的金额。 （三）同一宗土地如有多个清算项目，按以下原则计算分摊： 1.各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按占地面积法进行分摊。具体方式及顺序如下： （1） 《建设工程规划许可证》及其附件备注占地面积的，按备注面积占宗地总面积的比例进行分摊。 （2） 未备注占地面积的，根据各地上建筑的基底面积按比例进行分摊。 2.因规划变更、容积率调整等原因补缴的土地出让金、地下空间使
用费、契税等，应首先并入取得该宗土地使用权所支付的金额中，再按相关规定方法分摊扣除。 （四）地下建筑与地上建筑同属于土地受益对象，应按规定分摊取得土地使用权所支付的金额。分摊方式为：第一步按地上与地下加总的建筑面积占比，计算地下建筑应分摊的土地成本；第二步扣除地下建筑面积应分摊的土地成本后，剩余的土地成本再按占地面积法在地上各清算单位中进行分摊；第三步将地下建筑应分摊的土地成本按清算单位进行归集。 （五）不计入容积率的建筑面积应分摊土地成本。包括不计容的地下车位、人防工程、架空层、转换层等。 （六）在清算项目红线外代建的绿地、幼儿园等，在土地出让合同或《规划设计条件通知书》中载明，且经政府有关部门确认属于配套设施的，其建造成本及补缴的契税允许作为取得土地使用权所支付的金额进行扣除。 （七）通过政府出让方式取得土地使用权，未能取得地价款原始凭证，但能提供政府相关部门文件、协议、合同或相应合法有效凭据，已缴清受让环节相关税费的，其土地成本可结合土地出让合同或其他证明材料所记载的金额予以确认扣除。对确实无法提供上述证明材料的，可参照当地同期同类基准地价核定。 （八）购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再开发的，原不动产的购入成本及缴纳的契税、拆迁费用、拆除净支出可分别在取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁费用中扣除。 （九）因国家建设需要或政府规划调整等原因，纳税人原取得的土地被政府收回，并以出让方式重新取得补偿土地的，以重新签订的土地出让合同中所明确的土地价款和实际缴纳的相关税费，作为新取得土地使用权所支付的金额。 （十）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体） 受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。 1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。 2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。 3.项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 第五十五条 审核取得土地使用权所支付的金额，主要按照以下方法开展： （一）核实土地取得方式是否一致。 1.以出让方式取得土地的，核实是否取得自然资源或财政部门出具的土地款（或土地出让金）专用收据。 2.以协议转让方式取得土地的，核实是否取得转让方出具（或税务机关代开）的土地转让发票。 3.以法院拍卖形式取得的，核实是否取得拍卖成交确认书、法院判决书、出让方出具（或税务机关代开）的土地转让发票。 4.接受投资所取得的土地，应核实上一环节土地增值税申报纳税情况，如已按评估值缴纳土地增值税则允许将评估值作为本次土地成本， 否则以取得原土地使用权的历史成本作为本次土地成本。 （二）核实土地成本是否真实。按土地取得方式核实房地产开发企业提供的土地使用权的不动产登记证、出（转）让合同、土地出让金收据（土地转让发票）、契税票据、银行付款记录或政府相关的协议。核实受让土地面积是否正确，企业所提供的土地成本是否全部属于本项目，合同的总金额与账载金额是否一致，支付土地价款的依据是否真实有效，有无第三方支付，有无大额现金支付或未支付款项；比较分析相同地段、相同时期、相同档次项目，其取得土地使用权支付金额是否存
在明显异常；核实在土地出让合同、补充合同及其附件中是否约定企业须修建道路、公园等配套设施并无偿移交给政府作为交付土地的条件。 （三）核实土地成本是否异常。核实土地出让合同受让人与票据上企业名字是否一致；企业取得土地后将其变更到专门成立的项目公司是否符合扣除条件；是否存在变更受让人、投资入股等异常情况；是否符合土地成本扣除相关政策规定。
第三节 土地征用及拆迁补偿费
第五十六条 土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物及附着物的拆迁费用， 解决拆迁户住房、工作安置和补偿费用等支出，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （一）不同安置方式下，拆迁补偿费的处理： 1.房地产开发企业用本项目房地产安置回迁户的，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房开企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 2.房地产开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187 号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 （二）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。若在出让合同中注明土地为净地出让，取得土地后支付的各种形式的拆迁补偿费、青苗补偿费等不得扣除。
第五十七条 审核土地征用及拆迁补偿费，主要按照以下方法开展： （一）核实比对内外部信息。 1.比对纳税人提供的资料与政府部门发布的拆迁公告、房地产开发企业与主导拆迁的政府部门签订的相关协议。 2.比对纳税人提供的拆迁人名单、被拆迁房屋权属证明、注销产权的资料。 3.比对房屋拆迁安置协议、安置资金结算及交付证明材料（个人签收花名册或签收凭证），如被拆迁人与开发商就补偿金额未达成一致情况，则需要核实法院裁定书或调解书。 （二）核实费用支付情况。 1.核实拆迁人签收花名册备注的面积与批复拆迁面积信息是否一致，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收凭证是否一一对应，抽取部分拆迁户的资料，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，核实是否多列拆迁补偿费，是否存在通过大额现金支付虚增成本的情况。 2.查看核实企业账务，核实资金是否有异常回流情况。
第四节 前期工程费
第五十八条 前期工程费是指在房地产开发项目建造前所发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、 “三通一平”等支出。前期工程费一般发生在开发项目主体工程开工前，此后发生的各类费用原则上不得计入前期工程费。 第五十九条 审核前期工程费，主要按照以下方法开展： （一）核实业务发生是否真实。应严格核实前期工程费发生时间， 防止纳税人将房地产开发费用列入前期工程费。结合前期工程费总预算、招投标中标书、工程勘察合同、工程设计合同、可行性研究报告、
专用收据（发票）等资料，核实各类合同或协议的签订时间、主要内容和取得的票据及对应的款项，确认前期工程费是否真实发生、是否存在虚列情形。 纳税人自行改变设计方案、重复设计、未最终采用的设计费不允许作为前期工程费在开发成本中扣除，与项目可行性研究无关的咨询费不允许作为前期工程费在开发成本中扣除。 （二）核实费用扣除是否合规。前期工程费原则上按《土地增值税暂行条例》所列举的项目扣除。要逐笔核实是否将房地产开发费用记入前期工程费，如：前期的项目营销策划费、销售代理费、销售模型制作费、销售现场服务费等为项目营销而发生的应计入房地产开发费用的支出。 （三）核实项目是否合理分摊。核实房地产企业将共同发生的前期工程费是否按清算单位合理分摊。如：多个项目或多期开发的共同发生的“三通一平”费用、项目总体规划设计费用、勘察费用、项目报建费用，按各清算单位可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。如可售面积暂无法确定的，可以按照其他合理方法进行分摊。 （四）核实是否有效实际支付。核实报建费用是否实际支付给相关政府部门并取得合法有效票据，重点关注是否有退回的账务处理，退回款项是否冲减成本, 有无相关佐证资料。 （五）核实隐蔽工程量是否账实相符。“三通一平”属地下掩埋隐蔽工程，应重点核实项目的地下桩基深度及数量、土石方量、回填物等工程量和设计图纸及地质现状是否相符。可通过地图软件的历史卫星影像，竣工结算书中土石方挖、填、外弃等工程量以及四川省建设工程工程量清单计价定额相关内容，测算其土石方工程量和金额是否存在异常情况。对于存在重大疑点的，可聘请第三方专业机构进行调查、评估、核实。
第五节 建筑安装工程费
第六十条 建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。具体应重点关注： （一）发生的费用应与发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。 （二）“营改增”后，纳税人取得的建筑安装服务增值税发票应当在备注中注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，核实是否与清算项目相符。 （三）纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算审核截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金应冲减相应的工程成本。 （四）纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。但不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。 房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入中包括购进家用电器、家具等的支出，应以总销售收入减去购进家用电器、家具等的发票金额作为房地产销售收入计算土地增值税。 （五）纳税人因设计变更发生的建造支出，依法办理变更手续的， 按规定计算扣除。因自行改变设计方案、重复建设、违章建设发生的建造支出，不予扣除。 （六）纳税人发生的工程监理费支出，可以作为建筑安装工程费扣除。
第六十一条 审核建筑安装工程费，主要按照以下方法开展： （一）核实是否实际发生。结合工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容是否相符，工程费用是否实际发生、凭证是否合法有效；对于纳税人自行“预提”、 “暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除；建安工程合同或协议是否在建设部门备案，超过建设部门备案金额理由和依据是否真实合理，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致；关注建安发票得票率，即取得发票的成本/总成本。 （二）核实甲供材是否列支合规。纳税人存在自购建筑材料的，结合甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）、施工企业领取甲供材料（设备）的领取记录凭证，重点核实自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中虚假重复列支；核实甲供材料设备购进、领用及成本结转情况；关注房地产开发企业是否真实自购，所列基材是否采用一般计税方法，自购基材是否虚开。 （三）验证调查造价是否过高。参照当地同期同类开发项目单位平均建安成本或当地住建部门公布的建安工程造价指标（工程造价信息网上发布的四川省材料价格信息），验证调查建筑安装工程费支出的合理性，如单位建安成本高于当地平均单价 10%（含）以上的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证。纳税人无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据当地造价定额标准予以调整建安工程成本。 （四）核实关联交易是否虚列虚增。纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点核实有无虚假结算，虚增工程项目，有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 1.核实是否存在关联企业的结算价超过预算价款，非关联企业结算价是否低于预算价等异常情况。 2.核实比对行业盈利水平、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等，是否利用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤
占开发成本。 3.核实是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率、不同时段享受税收优惠）增加或减少工程造价。 4.核实房地产开发企业与材料供应方是否存在关联关系，材料的进货渠道与价格是否合理，是否存在提高合同单价或降低下浮比例等异常情况。 （五）比对验证大额发票支出。对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性。对大额的建筑安装发票及材料发票，应按大额发票的审核程序进行重点审核，审查开具内容的真实性。 （六）核实是否剔除垫资费用。核实房地产开发企业为施工方代垫的水电费是否在建筑安装成本中列支；是否将施工方垫资修建产生的资金利息转化为建安成本。 第六节 基础设施费 第六十二条 基础设施费，是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 第六十三条 景观绿化工程支出，各项目间如有明显的物理界限分割，如市政道路、围墙等，可在清算项目中直接扣除，不再分摊至其他项目。 第六十四条 审核基础设施费，主要按照以下方法开展： （一）核实业务是否真实。结合《建设用地规划许可证》、《施工合同以及明细清单》、《工程结算（决算）报告》及支付凭证、发票、票据等资料，通过相关方法查询项目原貌，核实相关成本的真实性，比较合同、决算与实际费用是否相符。 1.核实项目规划的“红线”范围，是否发生红线外支出。 2.核实各个单位工程（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等，下同）设计施工图，工程发包情况，包括工程内容范围、工程承包方式、合同价款、计价办法、付款方式等。 3.核实甲供材料购进、领用及成本结转情况。 4.核实各个单位工程竣工验收情况、各个单位工程结算情况，审核项目综合验收情况。 5.核实支付凭证的合法有效性。 6.核实支出款项是否支付。 7.核实与其他项目共同费用的分配情况。 （二）核实费用支出是否合规。 1.基础设施费是否取得合法有效的凭证，款项是否实际支付。 2.如开发多个项目，基础设施费是否分项目核算，是否将应记入其他项目的支出记入该清算项目，如存在多个（或分期）项目时，其发生的针对所有项目的水、电、气、道路、绿化等基础设施费用，是否按各分期项目的建筑面积占总建筑面积比例进行分摊。 3.核实各项基础设施费是否含有明显不合理支出，是否将期间费用记入基础设施费。列支的园林、道路、景观等工程费用，必要时可根据相应的工程设计图纸并实地核查企业申报资料与实际情况是否相符。 4.核实是否预提基础设施费。 5.获取各项基础设施费施工合同、工程结算（决算）报告，比较合同、决算与实际费用是否相符。 6.核实企业是否存在单独向业主收取水、电、气、光纤等基础设施安装费，所收取费用是否并入收入总额。若属代收费用且已计收入，支付后可以扣除但不得加计。 （三）重点关注绿化工程费。核实纳税人提供的绿化工程面积，计算绿化费用单位平均成本，如存在单位成本异常偏高或花草、树木所占比例较高、金额较大的，应要求纳税人提供清单(包括品种、数量、单价、总金额等），也可到实地核实花草、树木数量、种类，通过《四川省工程造价信息网》查询交易价格进行比对分析，必要时可到销售方核实有关情况。 第七节 公共配套设施费 第六十五条 公共配套设施费是指在房地产开发中必须建造但不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。包括纳入清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、自行车棚、物业管理场所、公共厕所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等。 （一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中，“建成后属于全体业主所有的”是指符合以下情形之一： 1.政府相关文件中明确规定属于全体业主所有的。 2.经人民法院裁决属于全体业主的。 3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主所有，且已移交给业主委员会的。 4.因业主委员会未成立，移交给物业管理公司代管或无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，在项目内显著位置张贴公示 7 日以上，并在当地媒体刊登公告，且经公证确属于应移交未移交的公共配套设施。 （二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位的，在提供政府、公用事业单位书面接收证明后，其成本、费用可以扣除。因政府、事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或政府主管部门出具书面证明材料，说明该配套设施确属公共配套设施，以及不能接收或未能及时接收理由的，该公共配套设施成本、费用可以扣除。 （三）规划、测绘报告中注明用途为物管用房，虽未办理移交手续但实际用于物业管理的，可作为公共配套设施费扣除。 （四）纳税人未移交公共配套设施，转为企业自用或用于出租等商业用途时，不扣除相应的成本、费用。有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 第六十六条 预提的公共设施配套费不得扣除。公共配套设施未单独办理《建设工程规划许可证》，而归属在某个清算单位中的，其发生的支出在该清算单位中扣除。 单独办理《建设工程规划许可证》的，按建筑面积法在受益对象间进行分摊，如分期开发但公共配套设施建设滞后的，在部分公共配套设施已经建设、费用已经实际发生且已取得合法有效凭证的情况下，以实际发生的总额按照建筑面积法计算分摊可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额，已完成清算审核的项目不再追溯调整。 第六十七条 纳税人按规定缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭据的，可以扣除。 第六十八条 纳税人依法配建的人防工程，或利用地下人防设施建造的车位，按照以下方式处理： （一）建成后无偿移交给政府或业委会的，其成本、费用可以扣除。其确认方法参照第六十五条第一款、第二款的要求执行。 （二）有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，但明确为转让永久使用权的，计算收入，扣除相应成本、费用； （三）其他情形一律不计算收入，不扣除成本费用。 第六十九条 不能办理产权的地上、地下建筑，其建筑面积按照房屋测绘报告上的面积确定。其分摊的成本费用金额，在房地产开发成本中（不含可以对象化的成本费用）按照建筑面积法计算。 第七十条 审核公共配套设施费，主要按照以下方法开展： （一）核实业务是否真实。重点对纳税人取得的《建设工程规划许可证》、房屋面积实际测量报告以及销售合同有关公共配套的配置以及开发面积情况与企业申报资料中所列的公共配套设施比对是否一致，所发生的费用是否取得相应的合法有效票据，有无预提的公共配套设施费进行扣除情况。 （二）核实是否合理分摊。核实公共配套设施是否真实发生。多个项目或分期开发的公共配套设施是否合理分摊，是否按分项目分期的建筑面积占总建筑面积比例进行分摊；是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 第八节 开发间接费用 第七十一条 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等支出。 资本化的利息、营销设施建设费、诉讼费、顾问费、工程管理费等不属于直接组织管理项目中发生的费用，不得作为开发间接费用扣除， 应作为房地产开发费用扣除。 对已竣工备案或竣工备案前已交付使用的项目，自备案或交付使用的次月起项目发生的人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等不再列入开发间接费用扣除。 第七十二条 审核开发间接费，主要按照以下方法开展： （一）核实是否与项目的现场组织管理直接相关。结合直接组织管理开发项目相关人员岗位职责、工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销分配等表册，判断费用发生的性质与项目的关联程度。是否存在将非直接组织、管理开发项目发生的费用记入开发间接费用的情形： 1.将企业行政管理部门、后勤部门（如办公室、财务部门等）为组织和管理生产经营活动而发生的费用计入开发间接费用。防止开发企业
人为混淆行政管理部门与工程管理部门的人员，将间接为项目服务的人员和费用混入开发间接费，将本应由施工企业支付的费用混入开发间接费。 2.将应计入房地产开发费用的销售费用、管理费用和财务费用计入开发间接费用。 （二）核实业务是否真实。重点关注金额较大的成本费用，调取或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，判断开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用，取得的凭证是否合法有效。 （三）核实费用核算是否规范。开发间接费用与开发费用应按现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。核算混乱、划分不清的费用，一律作为房地产开发费用扣除，不得作为开发间接费。 第九节 房地产开发费用 第七十三条 开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 项目工程建设过程中向各类市场主体支付的咨询费、管理费、服务费，如房屋测绘费、空气检测费、工程管理费、造价审核费、招标代理服务费、前期物业费、开荒保洁费、亮化工程费、档案装订费、产权登记手续费等支出，不得计入房地产开发成本，应作为房地产开发费用扣除。 第七十四条 审核房地产开发费用，具体应重点关注： （一）财务费用中的利息支出： 1.利息支出应当在房地产开发费用-财务费用中核算扣除。 2.分期或同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出， 应当按照项目资金占用时间和金额进行合理分摊。 3.利用闲置专项借款对外投资取得的收益，其收益应冲减利息支出。 4.向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款、金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项， 不得作为利息扣除项目。 （二）金融机构及商业银行同类同期贷款利率按照以下方式处理： 贷款的金融机构应取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准经营贷款业务；商业银行同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同下商业银行提供贷款的利率。 （三）对利息的扣除，如不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，不得进行据实扣除，应按土地成本和房地产开发成本 （以下简称两项成本）之和进行比例扣除。 （四）如对利息支出采用据实扣除的方式，管理费用和销售费用的扣除比例不得超过两项成本之和的 4%。 第七十五条 审核开发费用，主要按照以下方法开展： （一）核实是否与项目直接相关。结合管理相关人员岗位职责、工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、代销合同、贷款合同等表册，判断费用发生的性质与项目的关联程度。是否存在将其他项目的销售费用、管理费用、财务费用纳入本项目核算。 （二）核实业务是否真实。重点关注金额较大的成本费用，调取或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，判断开发费用是否真实发生，有无预提开发费用，取得的凭证是否合法有效。 第十节 税金及其他扣除 第七十六条 审核与转让房地产有关税金时，应确认与转让房地产 有关税金及附加扣除的范围是否符合相关税收政策规定，具体应重点关注： （一）房地产开发企业缴纳的增值税、印花税不得计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。 （二）房地产开发企业缴纳的地方教育附加可比照教育费附加计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。 （三）房地产开发企业实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，应据实扣除。 1.房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。 2.涉及多个项目应分摊的，凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目实际缴纳的营业税、预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加扣除。 3.涉及多个项目应分摊的，凡不能按清算项目准确计算实际缴纳的营业税、预缴增值税时，按各清算项目的收入占比分摊计算营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除。 （四）对不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加、滞纳金，不得作为清算扣除项目。 第七十七条 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其向购买方随房款一并收取代收费用是否计入房价；如代收费用计入房价，不得将代收费用计入加计扣除以及作为房地产开发费用计算的基数。 第七十八条 审核加计扣除，具体应重点关注： （一）加计扣除仅适用于从事房地产开发（含工业、文旅项目开发）的纳税人。在计算扣除项目金额时，允许按土地成本、开发成本之和的 20%加计扣除。 上述开发行为不包括房地产开发企业直接转让土地使用权。 （二）对房地产开发企业转让开发投资额（不含土地价款）达到 25% 以上的在建工程，按一般开发项目规定计算扣除项目金额，并进行加计扣除。 （三）房地产开发企业购置在建工程或已办理初始产权的项目重新报规报建，清算时原购置成本不予加计扣除，新发生改、扩建支出允许加计扣除。 第十一节 特殊处理 第七十九条 与开发项目共同建设的地下车库（车位）或公共配套设施，单独办理《建设工程规划许可证》的，在土地增值税清算时不单独作为一个清算单位，可根据受益原则，将其收入、成本、费用按配比原则分摊至其他清算单位。 第八十条 对房地产开发企业在土地出让合同或出让公告（公示） 中约定，项目建成后需向政府直接划转或无偿移交的配建房屋，在土地增值税清算时，不计收入，其对应实际发生或应分摊的成本费用允许扣除。 第八十一条 分期开发项目的成本费用对象化。分别签订主体建筑、安装工程施工合同且单独办理工程结算的，实际发生的成本可以对象化到分期项目进行扣除。分期开发项目共同发生的前期工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费不能对象化到某一期项目。 同一清算单位不同房屋类型的成本费用对象化。成本费用对象化的范围包括房屋室内基础装修工程以及固定安装或专门建造、使用功能专属于某类房产的附属设施设备及安装工程，以上对象化需提供合同、决算等明显判定归属于某类房屋的证明资料。单独签订主体建筑、安装工程施工合同且单独办理工程结算发生的成本，可以对象化到不同房屋类型。除此之外，不能将成本费用直接对象化。 税务机关应认真审核工程合同结算、发票开具信息，结合实地核查、开发成本账务核算、企业所得税成本核算等情况，严格审核成本对象化的合理性，防止纳税人选择性进行成本对象化，从而达到少缴土地增值税的目的。 第八十二条 纳税人实际发生的营销设施建造支出，按以下原则处理： （一）纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部， 以及在房地产开发项目内单独建造且日后需要拆除、不计入总建筑面积的样板房、售楼部，其设计费用、建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本，应计入销售费用，按房地产开发费用有关规定扣除。 （二）纳税人租用项目外建筑物装修后作为售楼部、展厅等营销设施的，租金及装修费用不得计入房地产开发成本，应计入销售费用，按房地产开发费用有关规定扣除。 （三）纳税人将项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为售楼部等营销设施的，其装修费用不得计入房地产开发成本，应计入销售费用，按房地产开发费用扣除。 （四）纳税人在项目内单独修建并对外销售的售楼部等营销设施， 其设计、建造等费用，可计入建筑安装工程费中按规定扣除。其装修费用不得计入房地产开发成本，应计入销售费用，按房地产开发费用扣除。
第七章 核定征收
第八十三条 房地产开发项目存在下列情形之一的，可按核定方式进行清算： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿。 （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。 （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。 （四）符合土地增值税清算条件，未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第八十四条 主管税务机关应加强对核定征收项目的调查核实，严格控制采用核定征收率方式核定征收的范围。对纳税人直接转让国有土地使用权的，不得使用核定征收率方式核定征收土地增值税。 第八十五条 实行核定征收，应按照以下顺序和方法进行核定。 （一）核定收入。纳税人存在转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由，或者申报不实等情形的，税务机关可核定其收入。 （二）核定扣除项目。新建房地产开发项目办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证、资料不符合清算要求或者不实，有下列情形之一的，可整体或逐项核定上述四项成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除： 1.无法按清算要求提供开发成本核算资料的。 2.提供的开发成本资料不实的。 3.清算资料存在虚假、不准确涉税信息，影响清算税款计算结果的。 4.四项成本中单项成本或总体成本平均造价高出当地单位工程造价金额 10%（含）以上，且无正当理由的。 （三）核定征收率。扣除项目无法核定的，根据销售收入与核定征收率核定征收土地增值税。有下列情形之一的，从高核定征收率： 1.擅自销毁账簿或拒不提供纳税资料的。 2.符合土地增值税清算条件，未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 第八十六条 对清算项目采取核定征收方式进行土地增值税清算时，清算审核部门或团队应根据日常管理过程中获取的开发项目收入和扣除项目数据信息，综合运用第三方信息，逐项核定销售收入和扣除项
目金额，计算应纳土地增值税。 第八十七条 纳税人取得土地使用权所支付的金额不符合据实扣除条件的，按土地取得时当地同级别土地基准地价核定计算扣除；无法取得基准地价的，按照其他合理方式核定其土地成本。 第八十八条 清算项目所在地的主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装造价定额；或根据当地同期、同类房屋平均建安造价；或者委托具有相应评估资质的房地产评估机构进行评估， 结合房屋结构、用途、区位等因素核定建筑安装工程费。 第八十九条 土地增值税清算采取核定征收方式的，主管税务机关应发出《税务事项通知书》（核定告知）（见附件 20），告知纳税人具体核定事项，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，确定核定征收方式和金额。 第九十条 主管税务机关对收入或扣除项目（含四项成本）进行核定的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》（事项核定通知）（见附件 21），列明收入或扣除项目的内容、金额及依据。 主管税务机关对纳税人实行核定征收率方式核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》（核定征收率核定通知）（见附件 22）， 通知纳税人在规定期限内申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第八章 尾盘管理
第九十一条 房地产开发企业在办理清算申报后销售的房产，依据税务机关审核确定的单位成本费用，按尾盘销售计算缴纳土地增值税。 第九十二条 对纳入尾盘销售的房地产，房地产开发企业应报送土地增值税前置税源信息，按期分类型计算并申报缴纳土地增值税。其中： 扣除项目金额=单位成本费用×转让面积+本次转让房地产有关的税金 单位成本费用=清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积 上述公式中，“清算时的扣除项目总金额”不包括房地产开发企业进行清算时扣除的与转让房地产有关的税金，而应按尾盘销售时实际缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加计算扣除。 第九十三条 纳入尾盘销售的房地产土地增值税征收方式应与该项目的清算方式保持一致。以核定征收率方式清算的项目再次发生转让行为的，按再转让时的核定征收率计征应纳税款。 第九十四条 主管税务机关应加强尾盘管理，建立《尾盘清销台账》，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。
第九章 旧房转让土地增值税管理
第九十五条 纳税人转让旧房及建筑物，应提供评估价格，扣除项目金额包括评估旧房金额、土地成本、与转让房地产有关的税金及符合条件的评估费。所缴纳的印花税可以扣除，但契税不得扣除。 第九十六条 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，或不能提供购房发票但能提供契税完税凭证（契税计税依据视同发票金额）的，扣除项目的金额按照下列方法计算： （一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。 （二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。 （三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。 上述契税税款不能作为加计的基数。 第九十七条 纳税人既不能取得评估价格，又不能提供购房发票或契税完税凭证的，可根据实际情况，采用核定征收方式计算征收土地增值税。
第十章 附则
第九十八条 本指引由国家税务总局四川省税务局解释。各市 （州）税务局、县（市、区）税务局可根据本指引，结合本地实际，细化相关规定。 第九十九条 本指引自 2022 年 1 月 1 日起执行。已出具清算审核结论的项目不做追溯调整，此前已受理未出具清算审核结论的项目可参照执行。