第一章 总则
第一条【制定目的】为全面提高昆明市土地增值税自行清算审核能力，锻炼培养专家级业务骨干，提升审核人员风险识别能力，降低税务机关执法风险，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）等文件规定，结合我市实际，制定本指引。
第二条【责任主体】从事房地产开发的纳税人是土地增值税清算申报的主体，对办理清算手续提交资料的真实性、准确性、完整性和相关性承担责任。税务机关是土地增值税清算审核的主体，根据税收法律、法规规定审核纳税人提交的清算资料，在规定期限内出具清算审核结论，确定办理补退税手续的期限。
纳税人在办理清算手续过程中提供虚假纳税资料，编造虚假计税依据，在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者进行虚假纳税申报，由税务机关根据《税收征管法》有关规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三条【权利义务】根据《税收征管法》《国家税务总局关于纳税人权利与义务的公告》（2009年第1号），纳税人对土地增值税清算事项依法负有按时如实申报、按时缴纳税款、及时提供信息、报告其他涉税信息的义务；对税务机关作出的清算审核结论依法享有知情权、陈述权、申辩权，以及申请行政复议、提起行政诉讼、请求国家赔偿等权利。
第四条【智能审核】税务机关充分利用大数据和信息技术手段开展土地增值税清算审核，基于纳税人填报的《土地增值税清算申报附表》和金税三期系统土地增值税新功能模块，重点审核新功能模块智能识别推送的疑点事项，将审核调整内容记录在《土地增值税清算审核底稿》，将审核不予调整的理由填写在土地增值税新功能模块疑点应对界面中。
第五条【清算附表】《土地增值税清算申报附表》按照三级架构设计11张表单，其中一级表单3张，二级表单5张，三级表单3张。纳税人填写三级表单后，二级表单由二级表单智能生成，一级表单由二级表单智能生成。
一级表单分别为：
1.T10000《清算项目基本情况表》
2.T20000《土地增值税税源明细表》
3.T30000《工程造价采集表》
二级表单分别为：
1.T21000《面积采集表》
2.T22000《收入采集表》
3.T23000《扣除项目分摊表》
4.T23100《项目间分摊信息采集表》
5.T23200《扣除项目统计表》
三级表单分别为：
1.T22100《收入明细采集底稿》
2.T23210《扣除项目明细采集底稿》
3.T23220《合同明细采集底稿》
第六条【审核底稿】纳税人《土地增值税清算申报附表》导入金税三期系统土地增值税新功能模块后，系统可自动生成供税务机关审核使用的《土地增值税清算审核底稿》，层级架构与《土地增值税清算申报附表》相同。
一级表单分别为：
1.T11000《清算项目基本情况表》
2.T20000《审核结论表》
3.T30000《工程造价审核表》
二级表单分别为：
1.T21000《面积审核表》
2.T22000《收入审核表》
3.T23000《扣除项目分摊表》
4.T23100《项目间分摊信息审核表》
5.T23200《扣除项目审核表》
三级表单分别为：
1.T22100《收入明细审核底稿》
2.T23210《扣除项目明细审核底稿》
3.T23220《合同明细审核底稿》
第二章 基础事项审核
第一节 清算单位的审核
第七条【政策规定】昆明市以《建设工程规划许可证》为清算单位划分标准。纳税人在清算单位内分别建设不同类型房地产的，应当按照普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三种类型分别核算转让房地产收入总额、扣除项目金额。
第八条【审核资料】审核清算单位的资料包括：
1.《建设工程规划许可证》
2.房地产开发企业资质证书
3.T10000《清算项目基本情况表》
第九条【审核方法】根据纳税人申报资料和T10000表，结合规划部门核发的《建设工程规划许可证》，审核确定清算项目的内容和范围是否准确。应重点关注评估系统是否存在“清算单位划分差异疑点”“普通住宅划分错误疑点”。
第十条【审核要点】税务机关在审核清算单位时应当重点核实以下事项：
1.无论被清算项目是独立开发项目、分期开发项目或是同时开发的多个项目，原则上均应当以《建设工程规划许可证》作为清算单位划分标准。
2.纳税人未分别核算不同类型房地产的，可向房屋交易产权管理部门函调房源明细表、网签登记表，结合《建设用地规划许可证》《土地使用权证（不动产权证）》所载用地用途确认。
3.普通标准住宅的认定，参照《云南省人民政府关于修改部分规章和规范性文件的决定》（云南省人民政府令第163号）、《云南省土地增值税征收管理暂行规定》（云南省人民政府令第22号）规定，应同时满足以下条件：
（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；
（2）单套建筑面积在144平方米以下；
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。
第三章 收入面积审核
第二节 清算面积的审核
第十一条【面积确定】清算项目土地面积以自然资源主管部门核发的《土地使用权证》（《不动产权证》）所载土地面积为准。清算项目开发产品建筑面积以自然资源主管部门核发的不动产登记簿（《不动产权证》）所载房屋产权面积为准。清算项目开发产品未取得不动产登记簿的，主管税务机关可结合《房屋面积实测报告》等资料所载的建筑面积信息确定。
第十二条【公共配套设施面积】房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除，建筑面积计入不可销售建筑面积；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除，建筑面积计入不可销售建筑面积；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用，建筑面积计入已售建筑面积。
第十三条【配套设施认定】建成后产权属于全体业主所有，应当符合下列条件之一：
1.政府相关文件明确规定属于全体业主所有；
2.经人民法院裁判属于全体业主共有；
3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有。
商品房销售合同中未明确有关公共配套设施归属，但相关公共配套设施已无偿移交给业主委员会，并对公共配套设施权属进行公证和对外公告的，其成本、费用允许扣除，建筑面积计入不可销售建筑面积。因业主委员会尚未成立无法办理移交手续，纳税人能提供书面说明及代管情况的，视同已无偿移交给业主委员会处理。
第十四条【人防车位】纳税人利用修建的地下人民防空工程，经人防行政主管部门验收合格，比照公共配套设施的处理原则处理。纳税人按规定向建设部门缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，允许扣除。
纳税人让渡地下人防车位使用权，应计算收入，并准予扣除成本、费用，建筑面积计入已售建筑面积。
第十五条【审核资料】审核清算面积的资料包括：
1.土地使用权证
2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目总平面图、总规划平面图
3.建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收表
4.商品房预（销）售许可证、商品房销售合同
5.房屋面积实测报告
6.人防验收资料
7.公建配套设施移交资料
8.T10000《清算项目基本情况表》、T21000《面积审核表》、T22100《收入明细审核底稿》
第十六条【审核方法】税务机关应当分别审核清算项目土地面积、测绘总建筑面积、不可销售建筑面积、可售建筑面积、已售建筑面积、未售建筑面积。
（一）土地面积：比对《土地使用权出让合同》出让宗地面积与《土地使用权证》证载面积是否存在差异。可根据《土地使用权出让合同》容积率计算清算项目的计容建筑面积，与《建设工程规划许可证》建设规模比对，确认是否存在分期开发情形。清算项目存在分期开发情形的，要重点审核其占地面积的计算是否准确。
（二）测绘总建筑面积：比对T21000表中测绘总建筑面积与《建设工程规划许可证》建设规模是否存在差异，结合《房屋面积实测报告》综合判定是否存在少计、漏计建筑面积的情形，必要时可向房屋交易产权管理部门函调清算项目房源明细清册作进一步查验。对商品房建筑面积存疑的，可调阅《不动产登记簿》核实并以《不动产登记簿》登记面积为准。
（三）不可销售建筑面积：重点审核《总规划平面图》《规划条件》中公共配套用房的建筑面积与T21000表中不可销售建筑面积的一致性。必要时可实地审核配套用房的实际使用用途，结合移交情况确定是否应当将其建筑面积调整至可售面积。纳税人分期开发项目的，可要求其提供全部公共配套设施的总体配置情况。
（四）可售建筑面积：比对《商品房销（预）售许可证》、T21000表中可售建筑面积是否存在差异，据以确定是否存在将可售建筑面积调整至不可销售建筑面积进行扣除的问题。纳税人将与清算项目配套的公共设施用于自用、出租、销售等用途的，应当将相关公共设施的建筑面积调整为可售建筑面积。
（五）已售建筑面积：结合商品房销售台账、销售合同以及合同登记簿、销售发票记账联确定清算项目的实际销售情况，必要时可向房屋交易产权管理部门函调清算项目网签备案登记清册作进一步查验，也可审核会计账簿、科目余额表、序时账等资料确定是否存在未办理网签登记即销售或其他非直接销售的情形。
（六）未售建筑面积：可审核T22100表中是否存在整栋、整层未售的情形，实地审核时可查看是否已销售、出租或者自用。对开发产品已销售的，应当调整为已售建筑面积并计算其销售收入；对开发产品已出租或者自用的，提醒日常管理岗关注其是否足额申报缴纳房产税等税收。
第十七条【审核要点】税务机关在审核清算面积时应当重点核实以下事项：
1.核实有无私改规划，增加可售面积且销售后不计收入问题。
2.核实是否未将开发产品中暂时自用或出租的面积计入已售和总可售面积，导致销售比例及分摊比例不准确的问题。
3.将《商品房销售合同》所载合同面积与《房屋面积实测报告》的实测面积或《不动产登记簿》比对，对存在不一致情形的，审核是否存在收取补差价款情形。
4.对能够改变使用用途的物业用房、社区用房等公共设施，是否已按规定本指引第十二条、第十三条规定处理。
第三节 转让房地产收入总额的审核
第十八条【收入确认原则】土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
第十九条【收入种类】纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入、视同销售收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价向购房人收取的手续费、咨询费、管理费、会员费、更名费、设备安装费、违约金、滞纳金、赔偿金、定（订）金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当并入房地产转让收入。
纳税人因房地产购买方违约，导致房地产未能转让的，转让方收取的定（订）金、违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
第二十条【营改增后收入】营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
1.适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额：
土地增值税应税收入＝含税收入÷（1＋适用税率）
2.适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额：
土地增值税应税收入＝含税收入÷（1＋适用征收率）
第二十一条【审核资料】审核转让房地产收入总额的资料包括：
1.商品房预（销）售许可证
2.商品房房源明细表、商品房销售明细表、商品房购销合同销售统计表、实测补（退）房款信息
3.销售单价明显偏低的商品房销售合同及备案登记表
4.商品房团购、非直接销售产品、关联交易等需要向税务机关报送的其他收入佐证资料
5.销售不动产发票
6.将开发产品用于回迁安置或其他政府部门指定用途的，政府或其相关部门的定价文件或方案
7.开发产品精装交付的，装修合同、取得的发票和支付凭证，可移动物品的采购合同、发票和支付凭证
8.T10000《清算项目基本情况表》、T22000《收入审核表》、T22100《收入明细审核底稿》
9.税务机关需要的其他清算资料
第二十二条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核清算项目房地产收入总额：
（一）实地走访了解楼盘开发、销售情况，核实普通住宅、非普通住宅、商业用房、办公用房、车位车库的销售状况、销售价格差异的合理性。
（二）重点抽查商品房销售合同、商品房销售明细表、商品房购销合同销售统计表、销售不动产发票等资料与T22100表进行比对，确定房屋类型、合同签订日期、合同建筑面积、土地增值税应税收入、发票金额、发票税额等字段填写是否完整、准确。
（三）对财政、住建等政府职能部门拨付的用于购置指定用途商品房的（专项）资金，通过筛选会计账簿中营业外收入、递延收益等科目核实财政资金的拨付情况，审核是否存在隐瞒收入的问题。
（四）对于清算时已签订合同，但未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
（五）审核企业“营业外收入”和“其他业务收入”科目，是否存在将随同销售款收取的费用计入价外收入。同时结合企业银行日记账、银行对账单等资料核实企业是否将收取的款项全部入账，特别是价外收入，确认收入完整性。
（六）审核企业“应付账款”“预收账款”“其他应付款”等科目账面余额的情况，确认是否存在以房抵债未确认收入的问题，是否存在将收取的购房款长期挂在往来款项科目不确认销售收入的问题。
（七）审核确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，可通过会计账簿中“主营业务收入”明细科目、会计凭证、《商品房销售合同》、T22100表进行对比，检查折扣与折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联方的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转移利润给关联方的情形。
（八）对纳税人为取得建设用地使用权而无偿转让的开发产品，审核其以房换地是否按照政府职能部门确定的价格（单价和面积）分别确定取得土地使用权所支付的金额和土地增值税应税收入。
（九）纳税人将开发产品视同销售用于回迁安置用途的，审核相关配建协议，比对回迁安置协议与《房屋面积实测报告》，审核纳税人超回迁面积部分收取的补差价款是否足额确认销售收入。
（十）审核纳税人在销售不动产过程中收取的价外费用，如延期付款利息、滞纳金、违约金等收益，是否按规定确认收入，可通过《商品房销售合同》、销售不动产发票、T22100表，核查纳税人确认的销售收入构成包含内容。
（十一）审核纳税人抵债转让或被司法处置的房产，是否按规定确认收入，可通过法院判决文书、以房抵债合同、网签备案明细清册核实相应房产的收入确认是否及时准确。
（十二）纳税人以其建造的开发产品进行投资或联营的，通过查看相关合同、股东决议、网签备案表确认相应房产公允价值，审核公允价值是否偏低，是否按规定确认收入。
（十三）对低价销售后无租金或者低租金返租的开发产品，审核其是否将无租金或者低租金返租部分所对应的经济收益并入开发产品的销售收入。可查看营销手册、商品房销售合同，重点关注商品房销售合同的补充协议或者其关联方的经营合同，查看收入确认是否准确。
（十四）对高价销售后定向返租的开发产品，审核其是否将收取的全部价款及有关的经济利益确认为销售收入。
（十五）纳税人采用“还本”方式销售商品房的，审核是否按规定全额确认收入。
（十六）特殊销售形式少记收入。特别注意视同买断方式销售开发产品的、包销方式委托销售开发产品的、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，可能会少记收入。可通过查看开发企业与受托销售方的合同内容，开发企业、受托销售方、购买方的合同，受托方已销开发产品清单，开发企业与受托销售方的货款结算等资料核实企业应确认的房地产销售收入是否合理。
（十七）审核纳税人的股东名册和管理层名单，必要时通过国家企业信用信息公示系统或天眼查系统，查询企业关联方有关信息，核对T22100表，重点关注单位或个人大批量购买行为，核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。
（十八）纳税人将精装修的样板房对外销售的，将样板房销售单价与同类商品房销售均价比对，结合《商品房销售合同》审核纳税人是否将装修款并入销售收入中。
（十九）审核商品房销售合同及其补充协议，确认清算项目是否为精装交付，是否按合同约定将装修款并入收入。
（二十）审核纳税人让渡人防车位使用权或其他无产权房产是否确认销售收入；对不能单独转让的车位、车库、车棚、储藏室等附属设施（附着物）的销售额是否并入相应主体房产收入。
（二十一）审核有无销售销售价格明显偏低情形，以及销售价格明显偏低有无正当理由。
第二十三条【审核要点】税务机关在审核转让房地产收入总额时应当重点核实以下事项：
（一）常见的几种隐瞒收入的手段
1.将收取的购房款计入“应收账款”的贷方或者将所收款项以“诚意金”“定金”“保证金”等名目挂入“其他应付款”科目或者其他往来科目下，不及时结转收入。
2.签订虚假的借款合同，把实际收入变成借款长期挂账。
3.签订阴阳销售合同，少计销售收入。
4.使用个人银行存款账户收取购房款，不纳入企业的财务核算体系，账外循环。
5.采取坐支收入手段，售房收入未入账即直接抵减工程款项、银行本息、营销费用等支出。
6.委托第三方代销商品房的纳税人，采取隐匿或者滞后确认委托代销收入的手段，少计销售收入，特别是对存在关联关系的委托代销方。
7.对采取售后返租形式进行销售的项目，重点关注支付的返租租金是否违规抵减了土地增值税清算收入。
（二）房地产成交价格明显偏低的处理
纳税人转让房地产的转让价格明显偏低的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明及佐证资料，纳税人拒不提供或者无正当理由的，或者存在申报不实情形的，主管税务机关可核定收入。明显偏低的标准、正当理由的判定根据《昆明市土地增值税清算核定指引》处理。
（三）将开发产品定向用于回迁安置等情形的收入确认
纳税人按照《土地使用权出让合同》及其外挂协议要求，为取得建设用地使用权，将开发产品定向销售用于回迁安置或者保障性住房等用途的，审核纳税人是否按照合同或协议约定的价格确认“以房换地”价值。对由纳税人收取的超面积价款，是否计入土地增值税应税收入。
（四）销售退回、销售折扣与折让
审核纳税人销售退回、销售折扣与折让的业务真实性、内容完整性、交易合理性，对存在销售价格明显偏低且无正当理由的，应当核定收入。纳税人给予关联方的销售折扣与折让幅度明显不具合理性，存在利用销售折扣和折让转移利润至关联方情形的，应当予以调整。
（五）名租实售行为的处理原则
纳税人与承租人签订地下车位租赁合同，如果约定租赁期满后产品归还纳税人所有的，按出租不动产处理，在清算土地增值税时不计收入，不扣除相应的成本费用；如果租赁期限过长（一般为20年或以上），且合同约定承租人可以自行选择无偿或仅以象征性价款在合同租期期满后延续租期，实际情况也表明到期后有理由或动因会选择续期，或约定承租人拥有任意时刻通过转让获取收益的权利的，视同销售不动产，在清算土地增值税时计算收入，并准予扣除相应的成本费用。
第四章 扣除项目金额审核
第四节 审核原则
第二十四条【清算要求】审核扣除项目是否符合下列要求：
1.实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得扣除；
2.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；
3.扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；
4.扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；
5.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；
6.对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
第二十五条【预提费用】房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。
第二十六条【扣除项目金额归集日期】纳税人办理清算手续时，以整体竣工验收备案日期作为归集扣除项目金额的截止时间。整体竣工验收备案日期为住房和城乡建设部门核发的清算项目最后一份《竣工验收备案证明书》盖章确认的日期。如清算项目在整体竣工验收备案前已交付使用的，以交付时间为准。
纳税人在整体竣工验收备案前已实际发生并签订的合法有效合同，在竣工验收备案后取得合法凭证且符合据实扣除条件的支出，准许在开发成本中扣除。
纳税人在整体竣工验收备案后签订的合同，不是在清算项目开发中直接发生的成本费用，不得计入开发成本中扣除。
第二十七条【开发间接费用归集起止日期】清算项目开发间接费用的准予扣除期间，为纳税人签订《土地使用权出（转）让合同》的当月1日至清算项目整体竣工验收备案的当月最后一日。
纳税人在签订《土地使用权出（转）让合同》之前或者清算项目整体竣工验收备案之后发生的费用，不属于在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的开发间接费用，不得计入开发成本中扣除。
第二十八条【进项税额处理】《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第五节 项目间共同成本费用分摊方法
第二十九条【共同成本费用分摊方法】纳税人分期分批开发房地产项目或者同时开发多个房地产项目，不同清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法进行分摊；其他成本费用，按照建筑面积法进行分摊。对同一清算项目内的成本费用，按照建筑面积法进行分摊。
占地面积法，即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例。
建筑面积法，即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例，可转让总建筑面积是指清算项目总可售建筑面积。
除上述分摊方法外，原则上不采用其他分摊方法。
第三十条【审核资料】审核项目间共同成本费用分摊方法的资料包括：
1.土地使用权证
2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、规划总平面图
3.房屋面积实测报告、不动产登记簿
4.T21000《面积审核表》、T23100《项目间分摊信息审核表》、T23220附表8《合同明细审核底稿》
第三十一条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核项目间共同成本费用分摊方法：
1.纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应先审核T23100表，结合证件信息重点审核相关面积填报是否准确，再审核项目间共同发生的成本费用合同，对合同约定工程事项是否应当分摊、分摊方法是否合理、分摊比例是否准确进行确认。对纳税人未采取本指引第二十九条规定方法的，应当审查原因并决定是否予以调整。
2.对于分期开发项目，若存在前期已完成清算审核的项目未在金税三期系统采集清算申报附表信息情形的，可查阅前期项目清算资料，审核相关合同是否采取同样的处理方法，以及分摊方法是否一致，分摊比例、分摊金额是否合理。
第三十二条【审核要点】税务机关在审核项目间共同成本费用分摊方法时应当重点核实以下事项：
1.纳税人对同一类别的成本费用，是否采取了相同的处理方法。如对清算项目的外立面成本支出，是否存在仅对玻璃幕墙等高档外立面成本进行了指定归集，而对其他外立面成本却按共同成本费用处理。
2.本次清算项目存在项目间共同发生的成本费用，且其中涉及的部分项目已完成清算审核的，应当关注共同成本费用的扣除方法、分摊方法是否一以贯之，成本费用在前期清算项目时已审核调整的，在本次清算项目审核时是否已准确填写，是否存在超比例扣除的问题。
第六节 取得土地使用权所支付的金额的审核
第三十三条【成本归集内容】取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：
-
以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；
-
以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；
-
以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的城市基础设施配套费，作为“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
第三十四条【土地闲置费】房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
第三十五条【土地外挂】纳税人为取得建设用地使用权，按照《土地使用权出让合同》或其外挂协议要求，额外承担公共绿地、幼儿园、回迁安置用房等其他实物配建义务或者出具实物配建资金的，无论发生在建设用地边界（红线）外或者边界内，同时符合下列原则的，视同支付的非货币形式土地出让金一并计入取得土地使用权所支付的金额进行扣除：
1.直接相关原则，即在土地“招拍挂”出让条件中明确约定并计入土地成本组价；
2.合规性原则，即额外配建的实物符合相关法律、法规规定和城市规划要求；
3.审计确认原则，即所发生的实物配建金额须经过审计部门确认；
4.合法有效凭证原则，即所发生的实物配建支出须取得合法有效凭证；
5.无偿移交原则，即建成后应无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。对属于政府、公用事业单位的原因在清算时未能接收的，经有关单位出具不予接收的书面说明后，视为符合无偿移交原则。
第三十六条【土地价款确定】营改增后，适用增值税一般计税方法的纳税人支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额，在土地增值税清算时，按《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）等有关规定，对抵减的销项税额，按冲减土地成本处理。即：
土地出让价款÷（1＋取得土地时的增值税适用税率）
第三十七条【审核资料】审核取得土地使用权所支付的金额的资料包括：
1.土地使用权出让合同及其补充协议、土地使用权转让合同及其补充协议、在建工程转让合同及其补充协议；
2.非税收入票据、财政票据、发票等合法凭据；
3.土地外挂实施协议、土地组价报告、审计报告；
4.土地出让金、土地转让款、在建工程转让款的缴费票据及银行转账凭据；
5.城市基础设施配套费缴款通知单、财政票据、缴费票据及银行转账凭据；
6.土地出让金、土地转让款、在建工程转让款、城市基础设施配套费的契税完税凭证；
7.土地使用权证、建设用地规划许可证；
8.T23210《扣除项目明细审核底稿》、T23220附表8《合同明细审核底稿》；
9.税务机关需要的其他清算资料。
第三十八条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核取得土地使用权所支付的金额：
1.需重点审核T23210表中科目名称勾选“取得土地使用权所支付的金额”，凭据类型勾选“其他凭据”或“未取得凭据”的情况。
2.审核土地使用权出让合同、补充协议及其附件、土地挂牌交易文件等资料中是否约定纳税人须修建道路、公园等配套设施并无偿移交给政府作为交付土地的条件。
3.核实土地使用权出让合同受让人与票据上纳税人名称是否一致。
4.可审核“营业外收入”等科目，取得的土地征用的返还资金或补贴收入是否冲减取得土地使用权支付金额。
5.核查企业提供的相关资料，审核取得土地使用权所支付金额的真实性，审核实际受让面积与不动产权证面积是否一致，关注是否存在红线外配建的公共设施等情况。
6.通过契税票据金额和取得土地使用权支付的金额双向查验金额是否正确。
第三十九条【审核要点】税务机关在审核取得土地使用权所支付的金额时应当重点核实以下事项：
1.关注是否将房地产开发费用计入土地成本增加扣除金额。
2.以出让方式取得土地使用权的，重点审核付款金额是否与土地出让合同所载金额一致，是否存在未实际支付的问题。
3.以划拨方式取得土地使用权的，重点审核付款金额是否与土地出让金补交协议所载金额一致。
4.审核是否存在未按期支付土地出让金而缴纳的利息、罚款、滞纳金，以及因未按期开发土地缴纳的土地闲置费。
5.审核是否存在政府给予减免或返还的土地出让金，相关金额是否已冲减土地成本。
6.房地产企业在土地拍卖之后到公证部门交纳的公证费等，不属于按国家统一规定交纳的有关费用，不作为土地成本。
7.对纳税人因容积率调整、延长土地使用年限、转变土地功能等原因补缴的土地出让金及契税，准予扣除。
第七节 土地征用及拆迁补偿费的审核
第四十条【成本归集内容】土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
第四十一条【取得熟地】纳税人通过“招拍挂”方式取得“熟地”使用权，但同时又是该宗建设用地一级开发的社会投资人、代政府履行土地征用及拆迁补偿义务的，其实际发生的土地征用及拆迁补偿费支出以及投资收益应当由政府从收取的土地出让金中支付，为避免重复扣除，准予扣除的土地征用及拆迁补偿费金额为零。
第四十二条【取得生地】纳税人通过征地方式取得“生地”使用权，投入资金将“生地”转为“熟地”后进行房地产开发建造的，其符合扣除条件的土地征用及拆迁补偿费支出，准予据实扣除。
房地产企业在将“生地”转为“熟地”过程中，用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
第四十三条【审核资料】审核土地征用及拆迁补偿费的资料包括：
1.土地征用协议
2.拆迁补偿协议、回迁安置协议
3.城市房屋拆迁许可证及其拆迁计划、拆迁方案
4.投资项目备案证、建设用地规划许可证
5.支付的拆迁补偿款凭证
6.签收花名册或者签收凭证
7.异地安置购房发票及付款凭证
8.T23210《扣除项目明细审核底稿》
9.税务机关需要的其他清算资料
第四十四条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核土地征用及拆迁补偿费：
1.纳税人通过“招拍挂”方式取得“熟地”使用权的，土地征用及拆迁补偿费金额是否为零。
2.纳税人通过征地方式取得“生地”使用权的，分别审核以下事项：
（1）审核拆迁补偿费是否实际发生，是否取得合法有效的凭证或者能证明该项费用发生的书面凭据（合同协议、收据），尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。重点关注款项支付方式，必要时调查资金流向。
（2）纳税人采取异地安置的，查阅购房发票及付款凭证，审核用于异地安置的购房支出是否真实。
（3）企业提供资料难以判断真实性时，可向拆迁管理部门（拆迁指挥部或街道办事处）了解拆迁政策，并获取《房屋拆迁公告》《房屋拆迁许可证》，调取《房屋拆迁安置补偿协议》及《拆迁台账》，从中抽取部分拆迁户进行调查了解，查实包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。
第四十五条【审核要点】税务机关在审核土地征用及拆迁补偿费时应当重点核实以下事项：
1.对于填报土地征用及拆迁补偿费科目的项目，审核人员应先对该项目的拿地方式进行核实，若通过“招拍挂”模式获取净地，原则上不应发生土地征用及拆迁补偿费支出。
2.纳税人通过“招拍挂”模式获取净地，额外无偿承担回迁安置用房建设义务，将清算项目商品房定向销售用于回迁安置且符合外挂认定条件的，应按照《土地组价报告》或政府部门确定的价格计算定向销售商品房取得的收入，并将该金额作为非货币形式支付的土地出让金，准予扣除的土地征用及拆迁补偿费金额为零。纳税人建造商品房发生的符合扣除条件的建筑安装工程支出，计入建筑安装工程费据实扣除。
3.纳税人通过征地方式取得“生地”使用权，发生的超回迁安置协议约定的赔偿部分，不得计入房地产开发成本科目扣除。
4.政府购买房地产开发企业开发产品用于政府拆迁安置的，不属于纳税人为开发项目发生的拆迁补偿费用，不适用“国税函〔2010〕220号”第六条拆迁安置规定。
第八节 前期工程费的审核
第四十六条【成本归集内容】前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
土地增值税清算时，纳税人已实际发生并支付的白蚁防治费、人防易地建设费、水土保持费、散装水泥基金、新型墙体基金，可作为前期工程费扣除。
第四十七条【审核资料】审核前期工程费的资料包括：
1.建设工程规划许可证、总规划平面图；
2.项目可行性报告、勘探报告、概预算资料；
3.政府规费收费文件、收费标准；
4.开发项目规划、设计服务、测绘、监理、供电、供水、广告、土地平整等项目开发前期工程签订的合同、付款凭证、发票及成果文件（如规划、设计图纸、设计成果）；
5.T23210《扣除项目明细审核底稿》、T23220附表8《合同明细审核底稿》；
6.税务机关需要的其他清算资料。
第四十八条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核前期工程费：
1.土地一级开发的社会投资人取得该宗建设用地使用权的，根据《土地组价报告》所列内容对照清算项目前期工程费，重点关注有无重复列支的情况。
2.可通过T23220表合同名称和收款单位列进行关键字筛选（如咨询、顾问），审核是否存在将应进入期间费用（重点关注咨询费、顾问费）的支出计入前期工程费，并进行审核调整。比如：为组织和管理生产经营活动而发生的招待费、差旅费、车辆费用，楼盘模型设计费、楼盘模型制作费、招标代理费、宣传彩条费、咨询费、顾问费、考察费、评（开）标费等费用。
3.纳税人向境外设计单位支付设计费用的，可要求纳税人提供《对外支付税务备案表》。
4.对纳税人发生的规划、设计、可行性研究等前期工程费支出，结合相关合同、概（预）算资料和成果资料，审核执行情况和成本、费用支出情况，比较、分析有关前期工程费资料与实际支出能否相互印证，验证其是否真实发生，是否存在虚列情形。重点审核金额较大的成本费用，查看原始凭证、劳务和服务提供方的成果等证明资料，确定付款方式、内部报销审核记录等情况是否一以贯之，确认前期工程费用发生的真实性。
5.查看相关合同、协议及票据，从而判断其交易的真实性、相关性；审核大额的费用账载金额与合同结算金额的一致性；资金支付流向是否与合同当事人、发票开具方一致；结算金额是否全额支付，有无应付未付的情形。如果纳税人取得的是已经完成土地“七通一平”的“熟地”，则相关支出已体现在“取得土地使用权所支付的金额”中，这部分支出不得在前期工程费中重复扣除。
6.针对前期工程费支出与相关合同、项目概（预）算资料金额差异较大、大额现金支出等情形的扣除项目风险疑点，审查扣除项目列支的真实性。
7.关注政府性收费返还情况，如新型墙体材料专项基金，如果使用新型墙体材料的可申请返退，查看是否冲减前期工程费。
8.审查发票、财政票据，审查发票和银行支付记录金额的一致性；对通过现金支付的大额发票，应关注其是否真实合理。
9.可通过T23220表“关联关系”列的填报情况，重点审核关联交易定价是否符合独立交易原则，是否存在通过关联交易转移利润，虚列多列扣除费用金额。
第四十九条【审核要点】税务机关在审核前期工程费时应当重点核实以下事项：
1.关注是否将房地产开发费用计入前期工程费增加扣除金额。
2.重点关注各类设计费支出，关注每平方米单价是否超过市场同期价格，对单价明显偏高的，应要求纳税人提供详细的资料进行说明，还应对相关的设计成果进行审核，尤其关注关联方设计公司，以此确定设计行为是否真实发生，是否与项目开发存在必然性关联。
3.纳税人在项目建设过程中向各类市场主体支付的咨询费、管理费、服务费、顾问费，原则上应作为房地产开发费用扣除。
4.纳税人因自行改变设计方案、重复设计而最终未采用的设计费支出，不得作为开发成本扣除。纳税人因规划变更等政府原因或不可抗力因素导致的设计变更，依法办理变更手续的，实际发生的设计费用支出按规定扣除。
第九节 建筑安装工程费的审核
第五十条【成本归集内容】建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
第五十一条【质量保证金】房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
第五十二条【发票填开要求】营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
营改增前，土地增值税纳税人接受建筑业劳务取得的营业税发票，应当在建筑业劳务发生地税务机关开具，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。
第五十三条【审核资料】审核建筑安装工程费的资料包括：
1.工程招标文件、工程施工合同、工程量结算清单；
2.建筑安装工程费总预（概）算书；
3.现场签证单、付款申请单；
4.建筑工程竣工决算报告；
5.甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）、施工企业领取甲供材料（设备）的领取记录凭证（记账凭证）；
6.施工图审查意见书、工程预（决）算书、审定单、结算单、签证合同等；
7.规划总平面图、施工图、竣工图；
8.与清算项目有关的建筑安装造价发票、建筑安装工程费支付凭据；
9.代施工单位支付水电费的结算单；
10.T23210《扣除项目明细审核底稿》、T23220《合同明细审核底稿》；
11.税务机关需要的其他清算资料。
第五十四条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核建筑安装工程费：
1.审核发生的造价成本与决算报告、工程量结算清单、工程施工合同记载的内容是否相符。对决算超过预算价格过高的项目，重点审核单项合同、补充协议的真实性，关注资金流向，核实是否实际发生。
2.计算清算项目单位四项开发成本金额和单位建安成本金额，剔除精装修费用后与《昆明市四项房地产开发成本标准参照表》和系统配置指标金额比对，对存在明显偏高情形的，应当要求纳税人提供导致单位面积金额明显偏高的详细说明及佐证资料，并结合相关联的合同、结算、发票、付款凭证、招标文件、工程图纸、现场签证单据、付款申请单据、审计报告等资料综合研判，分析是否存在正当理由。纳税人委托第三方造价机构对单位造价成本合理性出具专业分析意见的，审核出具的意见是否具备合理性。
3.审核T23210表中未签订大额建筑安装工程费支出，结合工程内容、付款凭证、发票等资料审核是否实际发生。
4.按照记账金额由高到低的顺序审核T23220表中建筑安装工程费合同的合同金额、结算金额、付款金额、发票金额、记账金额，结合系统扫描结果查看是否存在异常。
5.可通过T23220表“关联关系”列的填报情况，重点审核关联交易定价是否符合独立交易原则，是否存在通过关联交易转移利润，多扣建筑安装工程费。
6.可通过T23220表“甲方供材”列的填报情况，审核是否存在“甲方供材”业务，重点审核以下涉税资料：
（1）审核“甲供材”施工合同与“甲供材”采购合同。主要审核“甲供材”施工合同中“材料或设备供应”条款约定的“发包方（甲方）购买的材料、设备的型号、品种、规格和技术标准”与“甲供材”采购合同中约定的“发包方（甲方）采购设备、材料的型号、品种、规格和技术标准”是否一致。
（2）审核“甲供材”施工合同与发包方的工程造价清单。主要审核“甲供材”施工合同中“材料或设备供应”条款约定的“发包方（甲方）购买的材料、设备的型号、品种、规格和技术标准”是否在发包方提供的“甲供工程”工程造价清单里面。如果在工程清单里面，则甲方采购设备、材料的型号、品种、规格和技术标准与工程造价清单里面的设备、材料的型号、品种、规格和技术标准是否一致。
（3）“甲供材”采购合同与甲方“甲供材”的会计账务处理。由于“甲供材”业务中的“甲供材”是甲方负责采购，所以“甲供材”的采购业务的会计核算在甲方，施工企业不进行“甲供材”采购业务的核算，只进行领用“甲供材”的领用登记手续。
（4）营改增前发生的“甲供材”施工合同，审核施工企业是否就“甲供材”部分金额重复开具了营业税发票。
7.审核工程款款项支付与工程合同“工程进度款支付”条款约定是否一致，支付款项是否支付至合同协议书中约定的承包人账户。
8.采用自营方式的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理，关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
9.若存在变更建安合同的，重点审核合同的真实性以及金额的准确性。在审核中发现施工过程中涉及施工图纸或施工要求变更，使得建筑成本增加的，应提供由甲方、乙方、监理方、设计方、建设主管部门共同签字确认的记录和施工图纸，根据决算报告审核成本的真实性。
第五十五条【审核要点】税务机关在审核建筑安装工程费时应当重点核实以下事项：
1.纳税人销售已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本允许扣除。可扣除的装修费用不包括纳税人自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品（如窗帘、装饰画等）所发生的支出。
2.在房地产开发过程中施工方发生的水电费，通常是由开发企业先行代垫，再由开发公司向施工企业收取，这部分代付的费用应作为往来款项进行核算。在清算审核中，应注意开发企业是否在“建筑安装费”或“开发间接费”中列支代垫费用，如有列支，应予以剔除。
3.对纳税人超过工程竣工结算的支出，审核是否已签订补充协议（签证），补充协议是否真实有效。对无补充协议（签证）的超结算支出，原则上不得作为房地产开发成本扣除。
4.符合相关法律法规规定，建设过程中发生的工程监理费、空气检测费、测绘费、施工图审查费及主体工程附属的亮化工程费，属于合理收费标准的部分，可作为开发成本扣除。
5.纳税人取得建设用地后，因土地平整和规划建设的需要，发生的对地上原有建筑物拆除的支出，在抵减建筑物拆除受益后的部分，允许扣除。
第十节 基础设施费的审核
第五十六条【成本归集内容】基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
第五十七条【审核资料】审核基础设施费的资料包括：
1.项目概（预）算资料、决算报告、工程造价审计资料；
2.基础设施类工程合同及其结算资料、相关票据（发票）、付款凭证；
3.发生的零星工程支出须提供施工日记或由建设方、施工方、监理方三方签字确认的签证单据；
4.绿化工程合同，特别是涉及提供自产苗木、甲供苗木或涉及关联交易的，须提供苗木清单；
5.隐蔽工程（是指电气管线、供水供热管线等需要覆盖、掩盖的工程）需提供由发包人或者其派驻的工地代表签字确认的隐蔽工程验收单据；
6.T23210《扣除项目明细审核底稿》、T23220《合同明细审核底稿》、T23100《项目间分摊信息审核表》；
7.税务机关需要的其他清算资料。
第五十八条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核基础设施费：
1.重点审核绿化费用的合理性，纳税人申报绿化单价明显偏高的，应采取案头审核和实地审核相结合的方式进行核实。审核采购的苗木数量、单价是否合理、真实，是否存在虚报数量、抬高单价的问题，对价值较高的苗木，可以采用实地查验、市场询价等方法重点审核。
2.通过项目规划总平面图，核实项目规划的“红线”范围，是否发生红线外支出。
3.审核发生的基础设施费是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。
4.采用出包方式的，重点审核竣工决算成本金额与工程概（预）算成本金额是否存在明显异常，当二者差异较大时，按照记账金额由大到小的顺序审查施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对，审核纳税人是否存在利用关联方承包或分包工程转移利润，多列虚列基础设施费的情形。
5.按照记账金额由高到低的顺序审核T23220表中的基础设施费合同中的合同金额、结算金额、付款金额、发票金额、记账金额，结合系统扫描结果查看是否存在异常。
6.特别关注是否存在多列支甲供材。可审核查看建筑工程合同中的工程名称和内容、《工程决（结）算书》中的工程明细、工程审定单的工程内容明细、工程项目甲供材料明细分摊表中各甲供材对应的工程项目。
7.关注是否存在大额现金支付的现象，审核发票和银行支付记录金额的一致性；确定大额现金支付业务是否真实发生。
8.若存在变更合同的，重点审核合同的真实性以及金额的准确性。在审核中发现施工过程中涉及施工图纸或施工要求变更，使得建筑成本增加的，应提供由甲方、乙方、监理方、设计方、建设主管部门共同签字确认的记录和施工图纸，根据决算报告审核成本的真实性。查看向相关单位所付总款项与开票金额（剔除质量保证金）是否一致，对应付施工、供货单位款项长期挂账的应作为延伸审核的重点单位，通过延伸审核弄清有无开发商要求施工、供货单位虚开发票，导致“应付”工程款项长期挂账的问题。
第五十九条【审核要点】税务机关在审核基础设施费时应当重点核实以下事项：
1.审核各项基础设施费是否取得合法有效的凭证。
2.审核是否将房地产开发费用计入基础设施费增加扣除金额。
3.审核多个（或分期）项目、同一项目不同类型的房地产共同发生的基础设施费，是否合理分摊。
4.审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。
5.审核有无预提的基础设施费。
6.获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。
第十一节 公共配套设施费的审核
第六十条【成本归集内容】公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
第六十一条【审核资料】审核公共配套设施费的资料包括：
1.产权属于全体业主所有的证明材料；
2.无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关文件及证明材料；
3.人防行政主管部门出具的验收资料；
4.公共配套设施工程施工合同、预（决）算书、结算单、发票、付款凭证；
5.公共配套设施测绘报告、建设工程规划许可证、规划总平面图；
6.T21000《面积审核表》、T23210《扣除项目明细审核底稿》、T23220《合同明细审核底稿》；
7.税务机关需要的其他清算资料。
第六十二条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核公共配套设施费：
1.公共配套设施费的界定：主要根据《建设工程规划许可证》附规划总平面图标注的公共配套设施、测绘报告，查看T21000表不可销售建筑面积对应的房产和T23210表筛选公共配套设施费对应工程内容是否发生在开发小区内。
2.公共配套设施费发票、合同、支付情况审核：
（1）根据T23210表、T23220表筛选公共配套设施费后按照合同编号进行归类，核实是否存在同一合同记账金额大于发票金额、记账金额大于合同金额、记账金额大于结算金额、发票金额大于结算金额等异常情形。
（2）根据T23210表、T23220表筛选公共配套设施费，按记账金额从大到小顺序依次结合合同、结算单据、付款凭据、记账凭证审核公共配套设施费是否实际发生。
（3）审核T23210表公共配套设施费是否均取得了发票，营改增以后的建安发票备注栏是否正确备注了项目名称和地点，可委托风险管理部门批量导出的发票全量数据，按照发票号码与T23210表发票号码批量匹配，并从导出的全量发票表查看发票备注栏填写情况。
（4）审核T23210表付款金额小于记账金额情形，对于未实际支付的重点审核业务是否实际发生，是否存在虚列、预提费用等异常情形。
（5）根据公共配套设施费施工方企业名称，查看会计账簿中记载的与该施工方应付账款或者其他应付款余额、结合记账凭证、银行流水等资料分析，纳税人是否存在实际未支付或者支付金额与T23210表付款金额不一致等异常情形。
3.实地审核：实地查看开发小区内公共配套设施，结合测绘报告、《建设工程规划许可证》、总平面图，核实是否存在预提尚未建设公共配套设施费的情形。
第六十三条【审核要点】税务机关在审核公共配套设施费时应当重点核实以下事项：
1.纳税人主张其利用地下人防设施配建的人防车位建设成本属于公共配套设施的，审核地下人防设施是否经人防行政主管部门验收合格，是否已将人防车位对外销售。纳税人将人防车位对外销售的，计算收入，并准予扣除成本、费用；纳税人建设的人防车位经主管部门验收合格，但人防行政主管部门不予接收的，比照公共配套设施处理，其成本、费用可以扣除。
2.根据T23210表筛选出的公共配套设施费，结合会计账簿、记账凭证等资料，分析纳税人是否存在将房地产开发费用记入公共配套设施费情形。
3.审核纳税人是否存在将“土地外挂”红线外配建设施错误计入公共配套设施费，少缴契税。
4.审核纳税人是否将原应属于全体业主所有的公共设施转用于企业自用、出租等营利情形。
5.纳税人主张公共设施产权属于全体业主所有的，重点核实纳税人是否按本指引第十三条规定处理。
第十二节 开发间接费用的审核
第六十四条【成本归集内容】开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
第六十五条【审核资料】审核开发间接费用的资料包括：
1.公司组织架构情况、直接组织管理开发项目的人员工资薪金信息采集表；
2.企业工资制度、企业董事会或职工代表大会通过的规章制度；
3.T23210《扣除项目明细审核底稿》、T23220《合同明细审核底稿》、T23100《项目间分摊信息审核表》；
4.税务机关需要的其他清算资料。
第六十六条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核开发间接费用：
1.实地查看工程项目部现场，结合公司组织架构情况、直接组织管理开发项目的人员工资薪金信息采集表，确定项目部人员、资产构成。重点关注项目人员、资产是否属于该清算项目，分摊的方法、依据、计算是否合理、准确。
2.调取项目部人员的花名册与工资册进行核实，与相关上岗资质证书比对，核实项目部人员是否具备直接组织、管理开发项目的相应上岗资质，审核是否存在将非项目部发生的各类期间费用计入开发间接费用的情形。
3.核对项目开工日期和竣工日期，确定管理人员工资的起算与终止日期。
4.审核开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。
5.查看企业工资制度：企业必须提供经企业董事会或职工代表大会通过的规章制度，主要审核工资的合理性。
6.可查看个人所得税申报明细表，主要是审核该企业直接组织、管理开发项目的人员是否纳入企业个人所得税的申报，申报人员及金额和企业提供资料的人员及金额是否一致。
7.核实申报的开发间接费用是否与项目的现场组织管理直接相关。结合直接组织管理开发项目相关人员岗位职责、工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销分配等表册，判断费用发生的性质与项目的关联程度。是否存在将非直接组织、管理开发项目发生的费用记入开发间接费用的情形：
（1）将纳税人行政管理部门（如办公室、财务部门等）为组织和管理生产经营活动而发生的费用计入开发间接费用；
（2）纳税人人为混淆行政管理部门与工程管理部门的人员，将间接为项目服务的人员和费用混入开发间接费用；
（3）将本应由施工企业支付的水电费等费用混入开发间接费用；
（4）将应计入房地产开发费用的与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用计入开发间接费用。
第六十七条【审核要点】税务机关在审核开发间接费用时应当重点核实以下事项：
1.关注是否将房地产开发费用计入开发间接费用增加开发成本金额。
2.审核各项开发间接费用是否含有应当由施工方承担的费用。
3.审核有无预提的开发间接费用。审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。
4.审核是否将资本化的利息、营销设施建设费、诉讼费、顾问费、工程管理费等不属于直接组织管理项目中发生的费用，调整至房地产开发费用中计算扣除。
5.审核是否存在将拿地前发生的费用支出以及项目竣备后发生的修理费用支出等，计入开发间接费用的情形。
6.对项目公司支付给母公司等的工程管理费、咨询费或工程服务费等，不在开发间接费用列支范围，应作为管理费用计算扣除。
第十三节 房地产开发费用的审核
第六十八条【费用归集内容】房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和的10%计算扣除。
第六十九条【审核资料】审核房地产开发费用的资料包括：
1.金融机构借款凭证、借款合同；
2.支付利息相关原始凭证；
3.借款资金明细账及相关凭证资料。
第七十条【审核方法】对T23200附表5《扣除项目审核表》填报房地产开发费用方式为“利息支出据实扣除”的项目，审核其提供的金融机构证明、贷款合同、利息结算单据以及发票的完整性、真实性。
第七十一条【审核要点】税务机关在审核房地产开发费用时应当重点核实以下事项：
1.同一项目内不同清算单位计算房地产开发费用时，不能同时适用两种不同的计算办法。
2.对选择利息支出据实扣除的纳税人，关键审核：
（1）利息支出是否是向金融机构借款产生，是否取得了金融机构证明；
（2）发生的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊；
（3）发生的利息支出是否已取得合法凭据；
（4）发生的利息支出是否超过了按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；
（5）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减了利息支出。
3.纳税人向金融机构借款而支付的筹资顾问费、咨询费，被金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不予扣除。
第十四节 与转让房地产有关的税金的审核
第七十二条【税金归集内容】与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
在转让房地产时已申报但未缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加不得扣除。
第七十三条【营改增后税金】营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城市维护建设税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
第七十四条【审核资料】审核与转让房地产有关的税金的资料包括：
1.纳税人提供的《与转让房地产有关的税金统计表》《与转让房地产有关的完税凭证》；
2.税收完税证明、税收缴款书；
3.T23200《扣除项目审核表》。
第七十五条【审核方法】因金税三期系统不支持按土地增值税项目编号对入库营业税及预缴附加税费批量匹配（纳税人在预缴增值税时仅可手动填写项目名称无法智能关联土地增值税项目编号），这里提供以下方法供审核人员参考，在确认本项目实缴税金及附加后按照“三分法”收入配比原则分别填列T23200表普通住宅、非普通住宅、其他类型房产相应栏次：
（一）营业税：通过金税三期系统查询“征收项目—营业税—征收品目—销售建筑物或构筑物”入库明细，比对纳税人提供的《与转让房地产有关的税金统计表》《与转让房地产有关的完税凭证》，确认是否准确、完整填写。根据本次清算项目预收账款（合同负债）和主营业务收入发生时间，复核营业税计税依据填写是否准确。对金税三期系统中未查询到的营改增以前入库数据，纳税人能够提供真实有效的纸质税票的，应当予以认可。
（二）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加（以营改增后选择增值税一般计税方法的项目按实际预缴附加税费扣除为例）：
1.通过金税三期系统查询“征收项目—营业税—销售建筑物或构筑物”“征收项目—增值税—建筑物—增量房—税款属性—预缴”申报明细和入库明细、“城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加”入库明细导出表格，将上述营业税和预缴增值税明细表按照税款所属期与附加税费入库明细计税依据进行批量匹配，从而整理出该纳税人名下所有房产销售对应已预缴附加税费明细。
2.若纳税人在预缴增值税阶段均已严格区分不同项目名称分别填写预缴申报表且不同项目账面已缴税金与预缴增值税申报表一一对应：可根据本次清算项目预缴增值税和税金及附加明细账对应凭证编号，翻阅纳税人记账凭证附件预缴申报表，结合金税三期欠税查询结果，比对纳税人提供的《与转让房地产有关的税金统计表》《与转让房地产有关的完税凭证》，确认本项目已实际预缴附加税费。
3.若纳税人在预缴增值税阶段虽已区分不同项目名称填写预缴申报表，但账上不同项目账面已缴税金明细无法与增值税预缴申报表一一对应：可通过金税三期系统申报查询模块（税款属性选择“预缴”）查询纳税人预缴增值税申报明细，制作表格将不同项目不同所属期预缴申报情况进行填写，然后与上述纳税人所有房屋销售已实际预缴附加税费按不同所属期进行匹配，确认本项目实际预缴附加税费。
4.若纳税人未严格按照不同项目增值税预缴申报，但在账务处理上已按不同项目分别核算能够准确归集各项目已缴税金，可通过查看纳税人会计账簿、记账凭证附件、预收账款、预交增值税和税金及附加明细账等资料与纳税人提供的《与转让房地产有关的完税凭证》《与转让房地产有关的税金统计表》一一核对，确认本项目实际预缴附加税费。
第七十六条【审核要点】税务机关在审核与转让房地产有关的税金时应当重点核实以下事项：
1.关注纳税人是否存在将账面尚未实际缴纳的预提税金进行了扣除。
2.需重点关注纳税人是否将其他业务的税金混入了本次清算项目。
3.需关注房地产开发企业是否误将增值税列入税金进行扣除。
第十五节 财政部规定的其他扣除项目的审核
第七十七条【归集内容】对从事房地产开发的纳税人，财政部规定的其他扣除项目可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本两项规定计算的金额之和，加计20%扣除。
第七十八条【取得在建工程】纳税人整体购买未竣工房地产开发项目后，继续投入资金进行后续建设并销售的，对上一环节转让方纳税人清算土地增值税时已依法加计扣除的成本费用金额，在本环节清算时不得作为计算“房地产开发费用”“财政部规定的其他扣除项目金额”的基数。
第七十九条【代收费用】对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为房地产开发费用和加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第八十条【审核资料】审核财政部规定的其他扣除项目的资料包括：
1.房地产开发资质证书、项目（土地）转让合同；
2.建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、工程施工许可证、预售许可证；
3.县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用的相关文件、商品房销售合同、商品房销售明细表、销售发票、代收费用收款凭证、代收费用上缴政府收据、支付凭证；
4.T23200《扣除项目审核表》。
第八十一条【审核方法】税务机关可采取以下方法审核财政部规定的其他扣除项目：
1.根据业务实质，确定加计扣除基数。
（1）对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。
（2）对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。
（3）对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。
2.重点审核T23200表第11行“取得土地使用权所支付金额—其中：不可加计扣除金额”、第16行“房地产开发成本—其中：不可加计扣除金额”、第87行“代收费用”。
3.查阅商品房销售合同是否存在代收费用条款。查阅政府相关文件结合商品房销售合同、销售明细表、发票审核代收费用是否计入收入；查阅政府相关文件和代收费用上缴情况，确认代收费用是否真实发生、是否符合条件。代收费用计入房价的，审核有无将代收费用计入加计扣除基数的情形。
第八十二条【审核要点】税务机关在审核财政部规定的其他扣除项目时应当重点核实以下事项：
1.清算审核代收费用时应同步关注收入的确认。对于县级以上人民政府要求售房时代收的各项费用，作为代收费用应同时确认收入；否则既不确认收入也不计入代收费用（代收费用一律不作为20%加计扣除基数）。
2.针对清算已确认的代收费用，应关注T23200表纳税人是否存在将应单独填写在“代收费用”栏次金额误开入了“房地产开发成本”。
3.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按直接转让土地使用权征收土地增值税（适用“未进行开发即转让”或者“将生地变为熟地转让”情形）。转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按整体转让在建工程征收土地增值税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
第五章 已缴土地增值税税额审核
第十六节 已缴土地增值税税额的审核
第八十三条【税金归集内容】纳税人办理土地增值税清算申报时，已缴土地增值税税额包括已申报预缴的土地增值税预征税款和已申报未缴的土地增值税预征税款。
税务机关进行土地增值税清算审核时，已缴土地增值税税额包括纳税人已申报预缴的土地增值税预征税款、已申报未缴的土地增值税预征税款、已申报缴纳的土地增值税清算申报税款、已申报未缴纳的土地增值税清算申报税款。
第八十四条【审核资料】审核已缴土地增值税税额的资料包括：
1.纳税人提供的《本项目已缴土地增值税税金统计表》《本项目已缴土地增值税完税凭证》；
2.税收完税证明、税收缴款书；
3.T20000《审核结论表》。
第八十五条【审核方法】通过金税三期系统查询征收品目为“土地增值税预征”的入库明细，比对纳税人提供的《本项目已缴土地增值税税金统计表》《本项目已缴土地增值税完税凭证》，确认是否准确、完整填写。根据本次清算项目预收账款（合同负债）和主营业务收入发生时间，复核土地增值税预征计税依据填写是否准确。对金税三期系统中未查询到的营改增以前入库数据，纳税人能够提供真实有效的纸质税票的，应当予以认可。
纳税人按项目预征土地增值税的，可直接取该项目编码对应的预征明细数据；纳税人未按项目预征土地增值税的，可先核对纳税人是否足额预征全部开发项目土地增值税，再按比例计算分摊本次清算项目的已缴土地增值税税额。
第八十六条【审核要点】税务机关在审核已缴土地增值税税额时应当重点核实以下事项：
1.关注纳税人是否存在将账面尚未实际缴纳的预提税金进行了扣除。
2.需重点关注纳税人是否将其他项目的土地增值税预征税款混入了本次清算项目。
第六章 其他
第八十七条【程序从新】本指引未尽事宜，根据土地增值税现行有效的税收政策文件规定执行。税收法律法规、国家税务总局、云南省税务局另有规定的，从其规定。
第八十八条【施行日期】本指引自2024年1月1日起施行。