国家税务总局各区（市）县税务局财产和行为税科（税政股）：结合区（市） 县局对省局清算口径、指引意见反馈情况,经市局研究并报经省局同意，市局现就省局部分清算政策进一步明确执行口径。
各单位在土地增值税清算审核中务必坚持依法治税、实事求是的原则，务必坚持法治思维和解题思维推进清算审核工作，务必贯彻依法治税的工作理念，不得对政策、口径层层加码和擅自变通执行。确保全市土地增值税清算审核政策执行一把直尺、一个口径，切实提升全市土地增值税清算审核的法治化、规范化、标准化水平，扎实做好执法风险和廉政风险防控。
收入类政策口径
第一条 关于纳入清算范围的销售收入确认的问题纳税人在税务机关出具清算受理文书前，其真实发生的销售行为均应确认销售收入并纳入项目清算范围，按规定进行预征管理，清算时扣除相应成本、费用。
第二条 打包销售产权车位收入确认问题纳税人将产权车位打包销售并于受理时点完成销售合同网签备案、发票开具和销售税费申报的，清算时确认销售收入，扣除相应成本费用。应重点关注交易双方是否存在关联关系、交易价格和同期销售给业主的价格差异，对打包销售价格明显偏低且无正当理由的或直接发生视同销售情形的，按照总局、省局相关规定处理。
第三条 特殊情形未备案的销售行为确认问题
对因政府或政府有关部门的规定，企业和购房者无法在房屋主管部门完成销售备案手续的，参照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，交易双方签订的房屋销售合同在清算时虽未完成备案手续，但合同主体未明确约定合同备案是合同生效的前提，在清算时满足购房者已支付购房款项，企业全额开具销售发票并将房屋实际交付购房者的，应根据销售合同所载金额及其他收益确认转让销售收入。
第四条 关于交易价格明显偏低认定标准问题参照《最高人民法院关于印发<全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要>的通知》（法[2021]94号）第九条第二款的规定： “转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价格70%的，一般可以视为明显不合理的低价。”
第五条 关于交易价格明显偏低且无正当理由的收入调整问题主管税务机关应按照省局政策口径第七条关于“正当理由”的列明情形，对企业转让成交价格偏低情形予以调查研判，确属明显偏低且无正当理由的予以调整。对企业发生视同销售、关联交易之外的正常销售行为应坚持审慎原则，尊重市场实际，不得一刀切简单处理。
纳税人同期同类销售均价按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，包含销售价格中经主管局认定确属价格明显偏低且无正当理由部分。若成交价格明显偏低且无正当理由，按同期同类平均交易价格进行调整。
第六条 关于视同销售行为销售价格调整问题
对企业发生视同销售行为按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条和《四川省土地增值税征管工作指引》第五十三条第五款规定方法及顺序进行价格调整。
扣除类政策口径
第七条 审核结论出具前成本、费用扣除问题
对纳税人列支符合总局、省局规定的开发成本、费用但清算时仍未实际支付、未取得合法有效凭证的，企业在税务机关出具审核结论前完成款项支付并取得合法有效凭证后按规定准予扣除。
清算扣除项目已取得增值税（营业税）合规发票但工程款未实际支付，或已实际支付工程款但未取得增值税（营业税）合规发票的，对应成本均不得扣除。
纳税人提供非项目所在地建筑安装工程营业税发票，清算审核时仅就来源于成都市范围内的发票视作合法有效凭证予以扣除，市外发票不作为合规票据。
按照《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告 2016 年第 70号）第五条规定自2016 年11月10日起，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，未在发票备注栏注明建筑服务发生地及项目名称的，不得计入扣除项目金额。
第八条 企业购买在建工程加计扣除问题
纳税人购买在建工程开发后转让，无论原购置环节纳税人是否进行土地增值税清算审核及税款缴纳，清算时仅就购入方新投入的改、扩、续建支出进行加计扣除。在建工程购置成本不得作为财政部规定的其他扣除项目加计扣除，也不得作为本环节纳税人开发费用计算基数。
第九条 销售精装修房屋成本扣除问题
纳税人销售已装修房屋，如装修价款计入房价一并收取并已全额开具不动产销售发票，无论纳税人与购房者签订的是否为精装修房屋买卖合同，其实际发生的装修支出均允许作为开发成本扣除，其中可移动家具、家电及装饰用品不得作为加计扣除及计算开发费用的基数。
对纳税人因项目开发、销售需要，在竣工备案后发生的装修成本，应结合“收入成本配比”的原则，实事求是的予以审核认定。
第十条 委托贷款利息扣除问题
纳税人通过银行采用委托贷款方式取得资金用于项目开发的，不属于向金融机构贷款的情形，不属于允许利息据实扣除的情形。
第十一条 以土地投资入股再开发成本确认问题
根据财税字[1995]48号、财税发[2006]21号、财税[2015]5号、财税[2018]57号、财税[2021]21号文规定：对于以国有土地、房屋作价投资入股，双方均不属于房地产企业情形的，应依法享受在投资入股环节暂免征土地增值税的规定，在下一环节税款征收时应依法追溯土地、房屋的原始成本进行确认。对于以国有土地、房屋作价投资入股，任意一方为房地产企业情形的，投资企业在投资入股环节应申报缴纳土地增值税纳税人未依法申报缴纳税款的，主管税务机关应根据征管法及其实施细则予以追征和征收管理；被投资企业以投资协议、验资报告及土地使用权评估报告作为确认土地成本的依据确认为后续开发项目土地成本；两个环节各自承担纳税义务，主管税务机关不得违反法律规定将上一环节纳税义务的履行作为下一环节成本确认的前置条件，不得违反法律规定随意转嫁纳税义务，以此保障纳税人正当权利。
第十二条 土地取得后发生相关拆迁费用的扣除问题
土地出让合同约定交付条件为“现状土地条件”交付的，取得土地后实际发生的土地征用及拆迁补偿费允许根据合同约定内容据实扣除，
第十三条 红线外配建设施无偿移交处理问题
纳税人在项目红线内外按土地出让合同、出让公告、《规划条件通知书》、县级及以上人民政府或政府部门明确要求配建医院、学校、社区用房等公建配套设施，建成后无偿移交给政府公用事业单位的，或未完成移交但能提供县级及以上人民政府或主管部门出具未完成接收事项说明并书面指定接收单位的，其成本、费用可以扣除。
程序类政策执行口径
第十四条 关于清算类型划分问题
同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三种类型分别计算计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税，在清算和尾盘销售环节均不得在普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三种类型内再细分类型。
第十五条 关于未单独报建的公共配套设施成本扣除问题
对于 2014 年6月1日前未单独报建取得《建设工程规划许可证》的公共配套设施，其实际发生的成本费用允许作为项目共同成本按照总局、省局有关规定分摊扣除。
第十六条 核定征收
对核定征收的条件、方式、程序、步骤应严格按照《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）《四川省税务局土地增值税征管指引》和《关于规范土地增值税清算核定征收相关事项的通知》（成税财行便函 [2022] 13 号）的规定执行，优先采用核定四项成本的方式，确实无法核定四项成本的情形才可采用核定征收率的方式，核定征收率应严格按照《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）“核定征收率原则上不得低于 5%”的要求和国家税务总局四川省税务局有关核定征收率的文件规定执行。
第十七条 清算审核受理和审核完成的时间确认问题
清算受理时间以主管税务机关发放《税务事项通知书（受理通知）》时间为准；清算审核完成时间以主管税务机关完成金三系统审核模块流程，发放审核结论文书的时间为准。主管税务机关应在受理清算 90 天内完成审核工作。
第十八条 尾盘申报及单位成本计算问题
纳税人在税务机关受理清算申报后销售的房产，应在税务机关出具审核结论后，依据税务机关审核确定的单位成本费用，分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三种类型申报缴纳土地增值税。
纳入尾盘销售的房地产土地增值税征收方式应与该项目清算方式保持一致。以核定征收率方式清算的项目再次发生尾盘销售的，按转让时的核定征收率申报尾盘税款。
第十九条 关于合作建房标准认定问题
按照《国家税务总局四川省税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告》（国家税务总局四川省税务局公告 2020年第 13号）第五条的规定，“合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，贡献利润的行为，如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视作合作建房。”
参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”
第二十二条，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”
第二十三条，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”
第二十条 关于审核结论文书出具和补退税完成时限问题按照《国家税务总局四川省税务局关于进一步加强土地增值税征收管理的通知》（川税财行便函[2022]6号）第二条第（六）款的规定，“主管税务机关自清算工作组终审完成之日起5个工作日内，应完成金税三期系统内清算审核模块的全部审核流程并制发《税务事项通知书（清算审核结论通知）》，告知审核结果及调整事项、理由及办理补 （退）税款的具体期限。
督促纳税人在结论文书发放的15日内调整、确认土地增值税清算申报相关内容，及时完成税款的补缴或退库工作，对存在资金困难的，在按要求履行申报手续后，依规做好欠税管理审核结论必须按要求在金三系统内出具，不得超期出具审核结论、故意延迟国家税款入库。”
第二十一条 关于省局清算政策口径、指引适用问题关于《四川省土地增值税政策口径》第三十三条，“本政策口径自2023年4月1日期执行，此前已出具清算审核结论的项目不做追溯调整，已受理但未出具清算审核结论的项目可参照本口径执行。”
对于上述“已受理但未出具清算审核结论的项目可参照本口径执行”的工作要求，主管税务机关可按照有利于纳税人的原则，集体审议新老口径适用问题
原《关于省局对土增税清算清算政策执行口径的回复梳理说明（2022.09.26）》、《市局关于土地增值税清算审核的执行口径（10.27）》自本口径发布之日起作废。