一、 关于土地增值税预征起止时间问题 从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人），自首次取得预售收入起，至税务机关受理清算申报止，其转让房地产取得的收入（含预收款性质的款项，下同），应预缴土地增值税。对纳税人在税务机关受理清算申报后至出具清算审核结论前转让房地产取得的收入，不预缴土地增值税，待清算审核完成后按照尾盘销售处理，相应的税款所属期为出具清算审核结论的当季。 二、 关于土地增值税预征计征依据问题 纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产，在申报预缴土地增值税时， 可按以下方式计算计征依据： 方式一： 土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款 应预缴增值税税款=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）×3% 方式二： 土地增值税预征计征依据=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）纳税人在项目预缴申报时可自行选择上述两种方式之一，一经选定，不得更改。 三、 关于保障性住房土地增值税预征问题 对纳税人取得经济适用房等保障性住房收入，暂不预征土地增值税。保障性住房以相关部门的批复或纳入保障性住房的计划为准。人才公寓、政府回购用房等应按规定预征土地增值税。 四、 关于尾盘销售纳税问题 （一）纳税人在税务机关受理清算申报后销售的房产，应在税务机关出具审核结论后，依据税务机关审核确定的单位成本费用，计算并按规定期限申报缴纳土地增值税。 （二）对纳入尾盘销售的房地产，纳税人应报送土地增值税前置税源信息， 按期分类型计算并申报缴纳土地增值税。其中： 扣除项目金额=单位成本费用×转让面积+本次转让房地产有关的税金单位成本费用=清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积公式中的“扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”、“本次转让房地产有关的税金”按尾盘销售时实际缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加扣除。 五、 关于清算单位问题 与开发项目共同建设的地下车库（车位）或公共配套设施，单独办理《建设工程规划许可证》的，在土地增值税清算时不单独作为一个清算单位，应按实际受益原则如地下车位与地上建筑面积配比等方法，将其收入、成本、费用分摊至其他清算单位。 六、 关于打包销售问题 纳税人通过打包方式销售房地产，应完成网签备案，并开具发票且实际完成价款支付，否则不予确认土地增值税收入，清算时不扣除相应成本、费用。对因非主观原因无法办理网签备案，但纳税人已与购买人签订销售合同、缴清转让环节相关税费并向购买人实际交付，且购买人已实际完成价款支付并取得发票的，清算时可视为销售实现，允许确认收入并扣除相应成本、费用。 七、 关于销售价格明显偏低问题 纳税人转让房地产成交价格明显低于同一地区、同期同类房地产平均销售价格的，税务机关应要求其提供书面说明及相关证明材料。若成交价格无正当理由，按同期同类平均交易价格进行调整。“明显低于”的具体幅度，由各市（州） 税务局根据当地实际情况自行确定。 上述正当理由是指存在以下情形之一： 1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的： 2.法院以判决方式转让的； 3.以公开拍卖方式转让的： 4.属于保障性住房、人才公寓销售（政府回购）的： 5 销售的房屋结构或功能存在明显缺陷的； 6.经主管税务机关认定的其他合理情形。 八、 关于普通住宅平均交易价格认定问题 普通住宅平均交易价格认定时间以合同签订时间为准，即合同签订时对应的平均交易价格。 九、 关于土地增值税收入确认问题 适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=含税销售收入-（含税销售收入-当期允许扣除的土地价款）÷（1+增值税适用税率）×增值税适用税率，适用增值税简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 十、 关于转让房地产其他经济收益问题 纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价收取的装修费、手续费、管理费、咨询费、会员费、更名费、设备安装费、违约金、滞纳金、赔偿金等价外收费，无论会计如何核算，均应确认为转让房地产所取得的收入。 十一、 关于取得土地环节相关费用扣除问题 纳税人在取得土地使用权环节按国家统一规定交纳的有关费用，包括登记费、过户费、契税等税费，允许计入取得土地使用权所支付的金额中扣除。土地交易服务费、挂牌费、建设用地指标款以及土地出让环节交纳的拍卖服务费、土地拍卖佣金，视为按国家统一规定交纳的有关费用扣除。 十二、 关于土地成本分摊及扣除问题 （一）纳税人分期分批开发或同时开发多个房地产项目，取得土地使用权所支付的金额按下列方法和顺序进行计算，分摊： 1.一个或多个土地使用权证仅对应一个《建设工程规划许可证》的，直接将土地使用权证对应的成本计入取得土地使用权所支付的金额。 2.一个土地使用权证对应多个《建设工程规划许可证》的，《建设工程规划许可证》及其附件中备注占地面积的，按备注面积占宗地总面积的比例进行分摊。 3.无法按照上述两种方式计算、分摊的，按以下方式进行分摊；第一步， 按地上与地下可售建筑面积占比计算地上、地下建筑应分摊的土地成本；第二步，地上建筑应分摊的土地成本在各清算单位中按基底面积进行分摊；第三步，地下建筑应分摊的土地成本按各清算单位中地下可售建筑面积进行分摊；第四步，将各清算单位中地上、地下分摊的土地成本之和，按建筑面积法在不同的房地产类型中进行分摊。 上述可售建筑面积是指总建筑面积减去属于全体业主所有，以及无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业建筑面积后剩余的建筑面积（下同）。建筑面积均以实测面积为准，无实测面积的以规划面积为据。 （二）纳税人因规划变更、容积率调整等原因补缴的土地出让金、地下空间使用费、契税等，应并入取得该宗土地使用权所支付的金额中，在地上和地下可售建筑面积中进行分摊。 （三）地上、地下可售建筑面积，无论是否计容、能否办理产权，均属于土地受益对象，应按规定分摊取得土地使用权所支付的金额。 （四）纳税人通过政府出让方式取得土地使用权，未能取得地价款原始凭证， 但能提供政府相关部门文件、协议、合同或相应合法有效凭据，已缴清土地受让环节相关税费的，其土地成本可结合土地出让合同或其他证明材料所记载的已支付金额予以确认扣除。对无法提供上述证明材料的，可参照当地同期同类基准地价核定。 （五）纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再开发的，原不动产的购入成本作为取得土地使用权所支付的金额扣除。 （六）因国家建设需要或政府规划调整等原因，纳税人原取得的土地被政府收回，并以出让方式重新取得补偿土地的，以重新签订的土地出让合同中所明确的土地价款和实际缴纳的相关税费，作为新取得土地使用权所支付的金额。 （七）纳税人（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的， 可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款： 1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司； 2.政府部门出让地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变： 3.项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 十三、 关于各类财政奖励、返还等资金扣除问题 纳税人基于开发项目取得的各类财政奖励、返还等资金，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应的扣除项目金额。不能区分用途的，一律抵减取得土地使用权所支付的金额。 十四、 关于净地出让，后续发生的拆迁补偿支出问题 土地出让合同中约定出让土地为净地的，取得土地后发生的拆迁补偿、青苗补助等支出不得作为取得土地使用权所支付的金额或开发成本扣除。 十五、 关于装修支出的扣除问题 纳税人销售已装修的房屋，如装修价款计入房价一并收取并全额开具不动产销售发票，其装修费用允许作为房地产开发成本扣除，但其中可移动的家具、电器及装饰用品等，包括与房地产连接在一起，可以拆除且拆除后对房屋无实质性损害的物品支出，不得作为加计扣除及计算开发费用的基数。 十六、 关于重复设计、变更设计扣除问题 纳税人因自行改变设计方案、重复设计而未最终采用的设计费支出，不得作为取得土地使用权所支付的金额或开发成本扣除。 纳税人因设计变更发生的建造支出，依法办理变更手续的，按规定计算扣除。因自行改变设计方案、重复建设、违章建设发生的建造支出，不得作为取得土地使用权所支付的金额或开发成本扣除。 十七、 关于公共配套设施扣除问题 （一）公共配套设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中，“建成后属于全体业主所有”是指符合以下情形之一： 1.法律法规及政府相关文件明确规定属于全体业主所有的。 2.经人民法院判决属于全体业主的。 3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归全体业主所有，且已移交给业主委员会的。 4.因业主委员会未成立，移交给物业管理公司代管或无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，在项目内显著位置张贴公示7日以上，并在当地媒体刊登公告，且经公证确属于应移交未移交的公共配套设施。 （二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位的，在提供政府、公用事业单位书面接收证明后，其成本、费用可以扣除。因政府、事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或政府主管部门出具书面证明材料，说明该配套设施确属公共配套设施，以及不能接收或未能及时接收理由的，该公共配套设施成本、费用可以扣除。 （三）规划、测绘报告中注明用途为物管用房，虽未办理移交手续但实际用于物业管理的，可作为公共配套设施费扣除。 （四）纳税人未移交公共配套设施，转为企业自用或用于出租等商业用途时，不扣除相应的成本、费用。有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （五） 纳税人依法配建的人防工程，或利用地下人防设施建造的车位，建成后有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后无偿移交给政府或业委会的，其成本、费用予以扣除，其确认方法参照本条第一款、第二款的要求执行。其他情形，不计算收入，不扣除成本、费用。 十八、 关于各种基金、规费扣除问题 土地增值税清算时，纳税人已实际发生并支付的城市基础设施配套费、白蚁防治费、人防易地建设费、水土保持费、散装水泥基金、新型墙体基金，可作为前期工程费扣除。 纳税人向有关部门缴纳的住房专项维修基金，比照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字（1995）048号）第六条的规定处理。 十九、 关于用地红线外支出问题 土地出让合同或出让公告（公示）、《规划条件通知书》中约定纳税人在项目红线外为政府代建的绿地、幼儿园等，经政府部门确认的建造成本及补缴的契税，允许作为取得土地使用权所支付的金额进行扣除。 二十、 关于开发间接费扣除问题 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等支出。资本化的利息、营销设施建设费、诉讼费、顾问费、工程管理费等不属于直接组织管理项目中发生的费用，不得作为开发间接费用扣除，应作为房地产开发费用扣除。 二十一、 关于增值税未抵扣进项税扣除问题 土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。 二十二、 关于向第三方支付与项目有关费用扣除问题 纳税人在项目建设过程中向各类市场主体支付的咨询费、管理费、服务费，应作为房地产开发费用扣除。符合相关法律法规规定，建设过程中发生的工程监理费、空气检测费、测绘费、施工图审查费及主体工程附属的亮化工程费，属于合理收费标准的部分，可作为开发成本扣除。 二十三、 关于在建工程转让问题 （一）对纳税人转让开发投资额（不含土地价款）达到25%以上的在建工程，按一般开发项目规定计算扣除项目金额，并进行加计扣除。 （二）纳税人购置在建工程或已办理初始产权的项目重新报规报建，清算时原购置成本不予加计扣除，新发生改、扩建支出允许加计扣除。 二十四、 关于加计扣除适用问题 实际从事房地产开发（含工业、文旅项目开发等）的纳税人，允许加计扣除。在计算扣除项目金额时，以取得土地使用权所支付的金额、开发成本之和的20% 为依据。 上述开发行为不包括纳税人直接转让土地使用权。 二十五、 关于开发项目竣工备案后发生支出扣除问题 纳税人办理清算手续时，以取得竣工验收（备案）手续的日期作为归集扣除项目金额的截止时间。竣工验收（备案）以住建部门盖章确认的时间为准，如竣工验收（备案）前已交付使用的，以交付时间为准。 竣工验收（备案）前已实际发生并签订（取得）有效法律文书、且已支付全部或部分款项，但尚未取得合法凭证的，在清算审核结束前取得凭证且实际支付的支出，准许在开发成本中扣除。 二十六、 关于超结算等支出问题 纳税人超过工程竣工结算的支出不得作为取得土地使用权的金额或开发成本扣除。施工过程中对施工企业的罚款、违约金等，应相应冲减工程成本。 二十七、 关于配建房屋清算处理问题 土地出让合同或出让公告（公示）中约定，纳税人在项目建成后需向政府直接划转或无偿移交的配建房屋，在土地增值税清算时，不计收入，其对应实际发生或应分摊的成本费用允许扣除。县级以上人民政府出具正式文件，明确指定政府平台公司代政府接收的，可视为向政府直接划转或无偿移交。 二十八、 关于应清算条件问题 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第二条第一款“房地产开发项目全部竣工、完成销售的”，其中“全部竣工”是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一： 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2.开发产品已开始投入使用。 开发项目无论是否通过验收，或是否办理竣工（完工）备案手续以及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续（包括入住手续），或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。 3.开发产品已取得初始产权证明。 二十九、 关于四项成本核定扣除问题 新建房地产开发项目办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证、资料不符合清算要求或者不实，有下列情形之一的，可分项或整体核定上述四项成本的单位面积金额，并据以计算扣除： 1.无法按清算要求提供开发成本核算资料的。 2.提供的开发成本资料不实的。 3.清算资料存在虚假、不准确涉税信息，影响清算税款计算结果的。 4.四项成本中单项成本或总体成本平均造价高出当地工程造价定额标准10%（含）以上，且无法说明正当理由并附相关证明材料的。 三十、 关于营销设施建造支出扣除问题 土地增值税清算时，纳税人实际发生的营销设施建造支出按以下原则处理： （一）纳税人在房地产开发项目以外单独建造的营销设施（如售楼部、样板房、展厅等，下同），以及在房地产开发项目内单独建造的日后需要拆除、不计入总建筑面积的营销设施，其设计、建造、装修等支出不得计入房地产开发成本， 应按房地产开发费用有关规定扣除。 （二）纳税人租用项目外建筑物装修后作为营销设施的，其租金及装修费用不得计入房地产开发成本，应按房地产开发费用有关规定扣除。 （三）纳税人将开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为营销设施的装修费用可作为房地产开发成本扣除，但不包括可移动的家具、电器及装饰用品，以及与房地产连接在一起，可以拆除且拆除后对房屋无实质性损害的物品的支出。 三十一、 关于房地产开发企业转让旧房印花税问题 纳税人转让自行开发且符合旧房标准的房产，“与转让房地产有关的税金” 包括转让时缴纳的印花税。 三十二、 关于个人销售自建非自用住房征免税问题 个人建造非自用住房用于对外销售的，不适用个人销售住房暂免征收土地增值税政策，应按规定征收土地增值税 三十三、 关于清算管理规程适用问题 《土地增值税清算管理规程》适用于全省各类房地产开发项目的土地增值税清算工作，包括个人及其他非房地产开发企业建造房地产并对外销售的行为。 本政策口径自2023年4月1日起执行，此前已出具清算审核结论的项目不做追溯调整，已受理但未出具清算审核结论的项目可参照本口径执行。