第一章 总则
第一条为加强土地增值税征收管理，规范岗责流程，统一工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）、《国家税务总局关于深入学习贯彻落实<关于进一步深化税收征管改革的意见>的通知》（税总发〔2021〕21号）等有关税收法律、法规及规范性文件规定，结合我省实际，制定本指引。 第二条本指引适用于房地产开发企业以及建设、销售房地产的非房地产开发企业和个人(以下简称纳税人）房地产开发项目的土地增值税日常征管和清算审核等工作。 第三条主管税务机关应加强土地增值税管理，建立健全土地增值税日常管理台账、预征、清算、尾盘等全过程管理，定期统计、分析、研判土地增值税的纳税服务、基础事项、风险管理工作。 主管税务机关应成立土地增值税清算工作组，由税政、法规、征管等相关部门参与，主要负责处理土地增值税管理的重点、难点问题，确定纳入年度清算范围的可清算项目，开展土地增值税清算项目的集体审议等工作。 第四条市（州）税务局可根据工作需要，适当上移辖区内土地增值
税项目清算审核职责，并以适当方式进行统筹，如由市（州）税务局组织团队进行全过程审核，或由主管税务机关初审、市（州）税务局组织团队复核等。 第五条主管税务机关要积极转变税收征管方式，实现土地增值税征管从简单“管户制”向精细“管事制”转变，从传统“大而全、粗放式、无重点”向“专业化、智能化、差异化”转变，从大中小无差别管理向区分规模和类型分类分级管理转变。 第六条各级税务机关应加强土地增值税风险防控工作，进一步完善项目台账管理、完善清算审核流程和风险指标体系、完善大额成本费用发 票复核流程、完善清算审核过程监控措施，建立并强化风险研判机制。第七条土地增值税管理应秉持房地产税收整体管理理念，坚持数据 驱动、以数治税，以不动产单元代码为唯一标识，加强与发改、住建、自 然资源、公安、民政等第三方部门协作，对项目进行动态监控，特别是对材料供应、建设施工、销售清算等关键环节进行节点控制，对其税收筹划、关联交易开展监控分析、合理性判别，确保链条不脱节、发票可追踪、成本环节清、税收不流失，为土地增值税征管提供有效支撑。
第二章 项目管理
第八条 土地增值税以政府有关部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位，进行日常管理和清算。因特殊情况如相应的《建设工程规划许可证》不单独具备房地产开发项目的基本条件，需将不同清算单位调整或合并清算的，主管税务机关须报市（州）税务局批准并报省局备案。 第九条纳税人应自取得《建设工程规划许可证》30日内，在核心征管系统中填报《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》，
办理项目登记手续。 第十条主管税务机关应加强对房地产开发项目的日常税收管理，从纳税人办理项目登记开始，按项目分别建立档案、设置台账，按月更新信息并报送项目台账，做到税务管理、纳税服务、精准监管与项目开发同步。上级税务机关应根据下级税务机关台账，建立汇总台账。 第十一条主管税务机关要完善房地产开发项目土地增值税台账管理制度，掌握项目基本信息，跟踪项目销售进度,及时获取开发项目有关信息，开展与第三方信息比对，对纳税人项目立项、规划设计、施工、销 （预）售、竣工验收、工程结算等房地产开发全过程情况实行跟踪监控。第十二条主管税务机关应督促纳税人按照财务会计制度的规定进 行财务会计核算，准确核算房地产开发项目的收入、成本、费用。纳税人分期开发或同时开发多个项目的，应分别归集有关收入、成本、费用。 第十三条 主管税务机关应根据工作需要主动获取项目信息，督促纳税人自取得立项批准文件开始，及时归集并留存备查以下资料： （一）取得土地、立项与规划环节 1.不动产登记证书、出让（转让）合同、土地出让金及规费缴纳凭证或其他相关资料。 2.立项批准（备案）文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、项目规划总平图等。 （二）项目工程施工环节 1.项目和工程预算书、施工合同及补充协议等。 2.建设工程施工许可证。 3.招标项目中标通知书。 4.前期工程勘探、原始地貌标高抄测记录等详细资料。 5.原始地貌图、土地红线图、楼栋界址点图、工程施工图等其他资料。 （三）销售（预售）商品房环节 1.销售（预售）许可证。
2.增量房销售信息表。 3.商品房预售网签备案信息台账。 （四）项目竣工验收备案环节 1.政府主管部门出具的规划、人防、消防、竣工综合验收等备案资料。 2.工程竣工决算书及其附列资料。 （五）取得房地产权属证明环节 1.房屋测量成果资料（包括：竣工验收的验规审核测绘报告，初始产权登记的产权登记测绘报告）。 2.初始产权登记资料（含宗地图）。 （六）税务机关要求提供或填报的其他资料。 第十四条纳税人在前期工程阶段、基建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段任一节点工程内容发生重大变动，或工程造价超过合同金额10%（含）以上的，应在30日内向主管税务机关报告，并将相关佐证材料留存备查。主管税务机关应及时跟进，开展调查核实，将调查结果记录在案。纳税人未按规定向主管税务机关报告的，在清算审核时可不予采信。
第三章 预征管理
第十五条从事房地产开发的纳税人（以下简称纳税人），自首次取得预售收入起，至税务机关受理清算申报止，其转让房地产取得的收入（含预收款性质的款项，下同），应在规定的申报期限内，向主管税务机关报送《增量房销售信息表》、《财产和行为税纳税申报表》并预缴土地增值税。 纳税人同时开发多个项目或多个清算单位的，按照《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目分别预缴土地增值税。 第十六条对纳税人取得的经济适用房等保障性住房收入，暂不预征土地增值税。保障性住房以相关部门的批复或纳入保障性住房的计划为准。人才公寓、政府回购用房等应按规定预征土地增值税。
第十七条纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价收取的装修费、手续费、管理费、咨询费、会员费、更名费、设备安装费、违约金、滞纳金、赔偿金等价外收费，无论会计如何核算，均应确认为转让房地产所取得的收入，预缴土地增值税。 第十八条纳税人在销售开发产品时采取按揭方式收取价款的，按揭款以金融机构审批结束拨付款项到开户银行的时间确认收入时间，首付款以实际收到款项或合同确认的收款时间孰先原则确认收入时间。 第十九条营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的收入不含增值税应纳税额。 第二十条纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产，在申报预缴土地增值税时，可按以下方式计算计征依据： 方式一： 土地增值税预征计征依据=预收款-应预缴增值税税款 应预缴增值税税款=预收款÷（1+增值税适用税率或征收率）×3% 方式二： 土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率) 纳税人在项目预缴申报时可自行选择上述两种方式之一，一经选定，不得更改。 第二十一条 纳税人逾期未申报土地增值税的，主管税务机关依照《征管法》第六十二条规定予以处理，同时纳入税收信用评价体系管理。纳税人逾期未预缴或未足额预缴土地增值税的，依照《征管法》第三十二条规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 第二十二条房地产开发项目中既有普通住宅又有非普通住宅和其他房地产类型的，或既有保障性住房又有非保障性住房的，纳税人应按不同房地产类型、性质分别核算预（销）售收入，并按相应的预征率预缴土地增值税。未单独核算的，从高适用预征率。 第二十三条主管税务机关应加强与房地产管理部门网签数据和预售房款监管账户信息的分析比对，及时足额征收税款。市（州）税务局应按房地产税收“一体式”管理要求按季开展土地增值税与增值税、企业所得税、印花税的联动分析比对。 第二十四条主管税务机关应加强对房屋交易价格的日常监管，保持相关税种计税依据或计税价格的一致性。对交易价格明显偏低且无正当理由的，应重新核定计税价格，作为相关税种的计税依据，防止纳税人利用税收洼地、阴阳合同、关联交易等方式拆分、隐匿交易价格，逃避缴纳税款。
第四章 清算手续办理
第二十五条纳税人是土地增值税清算的主体，对办理清算手续提交资料的真实性、准确性、完整性和相关性承担责任。 第二十六条纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清 算： （一）房地产开发项目全部竣工并完成销售的。 （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的。 （三）直接转让土地使用权的。 （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。第二十七条纳税人符合下列条件之一的，主管税务机关可以要求进 行土地增值税清算： （一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的建筑面积占整个清算单位可售建筑面积比例（以下简称“销售比例”）在85%（含85%，下同）以上的。 1.本指引中可售建筑面积是指总建筑面积减去属于全体业主所有，以及无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业建筑面积后剩余的建筑面积。建筑面积均以实测面积为准，无实测面积的以规划面积为据。 2.对销售比例在85%以上且达到该比例满5年的房地产开发项目（以下简称“85%满5年项目”），主管税务机关应优先组织开展清算。 3.在完成“85%满5年项目”清算的前提下，对销售比例在85%以上但达到该比例不满5年的房地产开发项目，主管税务机关应按照达到85%的时间先后，序时组织开展清算。因特殊原因不能序时清算的，应报县级税务（分局）局长批准，并报市（州）税务局备案。 （二）取得同一清算单位最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。 第二十八条 第二十六、二十七条所称“竣工”，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一： 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 2.开发产品已开始投入使用。 开发项目无论是否通过验收，是否办理竣工(完工)备案手续及会计决算手续，当纳税人开始办理开发项目交付手续(包括入住手续)，或已开始实际投入使用时，为开发项目开始投入使用。 3.开发产品已取得初始产权证明。 第二十九条 对符合应清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内，向主管税务机关办理清算手续。 第三十条 主管税务机关应对辖区内房地产开发项目是否达到可清算条件，按年进行评估，开展集体审议，经局领导批准后，确定项目是否进行清算，集体审议结果应形成记录并存档。 对确定需要进行清算的项目，主管税务机关应向纳税人下达《税务事项通知书》（附件11），纳税人在收到清算通知之日起90日内办理清算手续；对暂不需要开展清算的项目，主管税务机关应在评估记录中载明原因，做好项目的跟踪管理，在其达到清算条件后，及时组织开展清算。 第三十一条 纳税人未在规定期限内办理清算手续的，主管税务机关应下达《责令限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处理。 第三十二条 纳税人在办理土地增值税清算手续时，同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产三种类型分别计算增值额、增值率、应缴土地增值税税款，并据此申报缴纳土地增值税。 普通住宅的确认标准应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。如有地区存在上下浮动的，以浮动后的标准为准。 第三十三条纳税人办理土地增值税清算手续，应提供下列资料： （一）《财产行为税纳税申报表》、《土地增值税税源明细表》及《土地增值税清算申报表附表》。 （二）与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料。主要包括：房地产开发项目立项、用地、容积率，成本费用的归集和分摊方法，销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价，房地产清算项目税款缴纳等基本情况，以及主管税务机关需要了解的其他情况。 具体内容应包括： 1.项目总建筑面积、可售建筑面积、符合扣除条件的公共配套设施面积及其具体构成情况等说明。 2.公共配套设施应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明，并附相关凭证。 3.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。 4.享受土地增值税优惠的项目，如为申报享受方式的，应向主管税务机关申报并将资料留存备查；如为核准享受方式的，应报送减免税申请并提供减免土地增值税证明材料原件及复印件。 5.关联交易情况说明。 6.融资情况说明。 7.企业财务核算体系和内部控制制度。 8.工程造价高于合同金额或当地造价定额标准10%（含）以上的，应报送造价书面说明等资料。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。 （四）纳税人委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的，应报送专业服务机构出具的报告。 （五）其他对土地增值税清算结论造成影响的各类资料。 上述资料中，主管税务机关已经取得的，或能从部门间数据共享取得的，可不再要求纳税人重复报送。 第三十四条 纳税人办理清算手续时，以取得竣工验收（备案）手续的日期作为归集扣除项目金额的截止时间。竣工验收（备案）以住建部门盖章确认的时间为准，如竣工验收（备案）前已交付使用的，以交付时间为准。 竣工验收（备案）前已实际发生并签订（取得）有效法律文书、且已支付全部或部分款项，但尚未取得合法凭证的，在清算审核结束前取得凭证且实际支付的支出，准许在开发成本中扣除。 第三十五条 主管税务机关在收到纳税人清算资料后，应在10个工作日内审验。内容主要包括：1、清算项目是否符合清算条件；2、清算资料是否符合《土地增值税清算手续提交资料清单》要求；3、清算所属期是否正确，逻辑关系是否一致；4、预缴税款是否足额缴纳。 （一）对清算资料齐全且完成预缴申报的，税务机关应予受理，并向纳税人出具《税务事项通知书》（附件14）；对纳税人通过办税服务厅或电子税务局办理土地增值税清算手续的，按照《全国税务机关纳税服务规范》办理。 （二）对清算资料不全或不符合要求，税务机关应制作《税务事项通知书》（附件16），一次性告知纳税人需要补正的资料。 （三）对不符合清算条件不予受理的，税务机关应制作《税务事项通知书》（附件13）告知纳税人，同时将清算资料退还纳税人。 第三十六条 受理纳税人清算申报的时间以主管税务机关发放清算受理通知书的日期为准。 第三十七条 税务机关受理纳税人土地增值税清算后，应于2个工作日内填报《清算项目资料移交单》，将清算资料传递给清算审核部门或者团队，并办理移交手续。 第三十八条 清算审核部门或团队对已受理清算但需进一步提供详细资料的，应及时通知纳税人限期补正。 第五章 清算审核
第三十九条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作机制。 第四十条 清算审核方式包括案头审核、实地审核。 案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。对大额成本费用发票原则上应实行双人逐笔复审复核。大额成本费用发票标准为成都市50万元以上，其他市（州）10万元以上。 实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验、外围调查、资料对比、逻辑识别、图纸审核、成本剖析等方式，对纳税人所报清算资料情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。重
点应结合项目规划资料，对项目楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、车位、酒店等情况进行实地审核。 清算审核应留存相关审核记录并签字确认。 第四十一条土地增值税清算审核一般采取“初审+终审”两级或“初审+复核+终审”三级的清算审核模式，建立层层把关、相互监督、相互制约的工作机制，各司其职、各负其责。 税务机关此前已委托中介机构参与清算审核的，税务机关应切实履行清算审核的主体责任，强化内部控制、风险防范和监督管理。 市（州）税务局可根据实际情况，定期或不定期对辖区内已审结的重大项目、重点项目、争议项目进行事后抽查，开展复审，切实督促下级机关提升清算质量、防范执法风险。 第四十二条清算审核部门或团队内可设综合、收入、建安成本、其他成本、费用税金等岗位分工协作。审核完成后应制作《土地增值税清算审核工作底稿》，形成《土地增值税清算初审报告》，并提交清算审核工作组。 第四十三条清算审核工作组在收到《土地增值税清算初审报告》后，应及时开展集体审议，形成《土地增值税清算审核集体合议意见书》，作出审议结论。参加审议人员如有保留意见或特殊声明的，应在纪要中载明。 第四十四条清算审核部门或团队接收土地增值税清算初审任务后，应先了解清算项目基本信息和整体情况，包括规划范围、开发面积、地理位置、开发周期、销售、自持、日常管理等情况，分析研判项目情况后进入清算初审环节。必要时，可根据《土地增值税清算审核内外部数据清单》及时获取内外部相关涉税数据进行比对分析。 第四十五条清算审核部门或团队在清算审核中，发现纳税人在办理清算手续时所提交的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等凭证资料不符合清算要求或不实的，应向纳税人出具《税务事项通知书》（附件16），要求纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、补正资料。必要时可约谈纳税人。对于纳税人不能说明正当理由并提供相关证明材料的，税务机关应对相应扣除项目进行调整。 上述凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一： （一）不能完整提供工程竣工、结算、监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序进行工程结算的。 （二）工程结算项目建安造价高出合同（预算）价格或当地造价定额标准10%（含）以上且未报告的。 （三）挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程未按要求提供土地红线图、楼栋界址点图、工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的。 （四）纳税人与工程承包企业互为关联企业，建安造价高出当地造价定额标准10%（含）以上的。 （五）装饰装修、园林绿化工程由无资质企业、个体或个人施工，建安工程单价高于当地造价定额标准10%（含）以上的。 （六）大额工程款未实际支付，或采取现金支付，或支付资金存在异常回流等情形。 清算审核部门或团队应充分听取纳税人意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时可引用第三方专业机构意见。 第四十六条主管税务机关应自出具清算受理通知书之日起90日内完成清算审核并出具结论。因特殊原因不能按时完成清算审核的，经县级税务局局长批准，可以延期，但延长期限不得超过90日，同时应书面告知纳税人。项目清算审核期限自出具清算受理通知书之日起，至向纳税人出具清算审核结论之日止。 第四十七条清算审核工作结束后，主管税务机关应在核心征管系统内完成清算审核模块的全部流程，并依据终审结论在核心征管系统内制作 《税务事项通知书》（附件18、附件19），及时送达纳税人并告知审核结果及具体的调整事项、理由及办理补（退）税款的期限。纳税人应依据
审核结论及时在核心征管系统进行更正申报，办理补（退）税款事宜。纳税人补缴税款确有困难的，应先履行申报手续，主管税务机关应将其纳入欠税管理，并按有关规定督促税款入库。 第四十八条纳税人对清算审核结论不服的，可依法申请行政复议，但应先按相关规定缴纳或解缴税款及滞纳金，或提供相应的纳税担保；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。 第四十九条纳税人经清算审核需补缴的土地增值税税款，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。超过规定期限补缴的，从规定期限届满之次日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。 第五十条清算审核完成后，主管税务机关应将清算审核报告、工作底稿等全部清算资料（含纳税人办理清算手续资料、审核资料的纸质及电子版、复审或终审环节的会议纪要）按档案管理要求立卷存档。税务机关委托中介机构参与清算审核相关的鉴证报告、工作底稿等资料也应一并归档。
第六章 清算审核重点内容和方法
第五十一条清算审核时应对项目以下情况开展核实： （一）项目规划范围、规划面积，分类型测绘的总建筑面积、可售建筑面积、符合扣除条件的公共配套设施面积、已售建筑面积、未售建筑面积。 （二）销售收入、代收费用。 （三）取得土地使用权所支付的金额。 （四）房地产开发成本。包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 （五）房地产开发费用。 （六）与转让房地产有关的税金。 （七）国家规定的其他扣除项目。
（八）分房产类型计算的增值额、增值率、土地增值税。第五十二条清算审核时应重点关注以下内容： （一）经济业务是否真实发生，且合法、相关。 （二）扣除项目支付是否实际发生且取得合法有效凭据。合法有效凭证是指： 1.支付给境内单位或个人的款项，该单位或个人发生的涉税行为应当开具发票的，以开具的发票为合法有效凭证。 2.支付的行政事业性收费或政府性基金，以开具的结算类财政票据为合法有效凭证。 3.支付给境外单位或个人的款项，以该单位或个人的签收单据为合法有效凭证。税务机关对签收单据有疑义的，可要求纳税人提供境外公证机构的确认证明。属于境内代扣代缴税款的，按税务机关相关规定执行。 4.发生在我国境内，不属于发票或财政票据管理范围，结合客观情况、相关证明材料，以合同（协议）、收据、收款证明、契税完税凭证等作为企业入账凭证。支付给个人的拆迁补偿、青苗补助等支出，收款人的收据可作为合法有效凭证。 5.财政部、国家税务总局规定的其他合法有效凭证。 （三）扣除项目金额是否准确地在各扣除项目中分别归集。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本、费用，是否是清算项目中直接发生或应当分摊的。 （五）纳税人同时开发或滚动开发多个项目的，或者同一清算项目中同时建造不同房地产类型的，属于多个清算单位共同发生的（除取得土地使用权所支付的金额之外）其他成本、费用，是否按各清算单位可售建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例分摊扣除。 （六）对同一类事项是否采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，应以税务处理规定为准。 （七）对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式是
否保持一致。未保持一致的，应依据相关规定作相应调整。 （八）预提费用除另有规定外，不得扣除。 （九）纳税人支付的带有罚没性质的罚款、滞纳金、资金占用费、罚息、违约金、土地闲置费以及与该类款项相关的税金不允许扣除。 （十）土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第一节 销售收入
第五十三条销售收入是指纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关经济收益。上述房地产转让一般应在清算审核时已按行业主管部门规定时间办理网签备案手续或产权转移手续。 （一）土地增值税应税收入不含增值税。 1.营改增后纳税人在进行土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。 2.适用增值税一般计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=含税销售收入-（含税销售收入-当期允许扣除的土地价款） ÷(1+增值税适用税率)×增值税适用税率。 3.适用简易计税方法的纳税人，营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=含税销售收入-增值税应纳税额。 （二）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载不含增值税金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的不含增值税销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，且应当补、退房款的，在计算土地增值税时按实测面积予以调整。 （三）纳税人在销售开发产品的过程中，随同房价收取的装修费、手
续费、管理费、咨询费、会员费、更名费、设备安装费、违约金、滞纳金、赔偿金等价外收费，无论会计如何核算，均应确认为转让房地产所取得的收入。 （四）纳税人将开发产品交由第三方机构委托代销、包销，由购房者在购房款之外另行向第三方机构支付中介手续费、服务费等，如存在明显不合理商业目的；或支付的手续费金额超过包括手续费在内的购房款总额5%的；或第三方机构与纳税人存在关联关系，则不论以何机构、名义收取，均应确认为转让房地产所取得的收入。 （五）纳税人将自行开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，同时，按下列方法和顺序确认收入： 1.按纳税人在同一地区、同一月份销售的同类房地产的平均价格确定。 2.按纳税人在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 3.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。 （六）纳税人转让房地产成交价格明显低于同一地区、同期同类房地产平均销售价格的，税务机关应要求其提供书面说明及相关证明材料。若成交价格无正当理由，按同一地区、同期同类平均交易价格进行调整。“明显低于”的具体幅度，由各市（州）税务局根据当地实际情况自行确定。 上述正当理由是指存在以下情形之一： 1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的； 2.法院以判决方式转让的； 3.以公开拍卖方式转让的； 4.属于保障性住房、人才公寓销售（政府回购）的； 5.销售的房屋结构或功能存在明显缺陷的； 6.经主管税务机关认定的其他合理情形。 （七）纳税人将开发产品转为企业自用或用于出租等情形，未发生产权转移，不征收土地增值税，在土地增值税清算时不计算收入，不扣除相应的成本和费用。 （八）纳税人将自己建造的房地产安置回迁户的，安置用房在发生所有权转移时视同销售处理，按本条第五款规定确认收入，同时，将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 （九）纳税人销售房产再回租（返租），销售收入应包括租赁价款抵减（让渡）销售收入的金额。 第五十四条税务机关在审核收入时，应根据纳税人报送的清算资料，结合商品房预售（销售）许可证、商品房预售网签备案信息台账、商品房销售合同、测绘成果资料、实测补（退）房款信息、发票开具信息等，核实房地产转让收入。主要方法如下： （一）实地察看核实。 实地走访了解楼盘开发、销售情况，核实普通住宅、非普通住宅、商业用房、地下车位及其他用房的销售状况、销售价格差异的合理性。 （二）外部信息与申报信息核实比对。 1.对《建设工程规划许可证》中开发项目的建筑面积、容积率、可售建筑面积、与账面记载面积及实地核实的开发面积进行核对，核实有无增加可售建筑面积，销售后不计或少计收入问题。 2.调取《动迁房屋产权调换协议书》或回迁安置协议，随机选取部分拆迁户进行调查，核实拆迁补偿房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况。 3.结合测绘报告、商品房销售明细表、销售合同（房屋网签备案信息）、发票等核实房地产转让收入，已售和未售建筑面积与实测报告书所载数据是否一致，确定已售建筑面积与未售建筑面积之和是否与总可售建筑面积相等；同时，分析房屋销售价格，审核是否有单价明显偏低的，有无合理
理由。 4.审核销售合同及房地产管理部门的销售备案信息，确认收入准确性，核实有无隐瞒转让收入，有无未实现销售而确认收入的问题。 5.查看纳税人的股东名册和管理层名单，必要时通过国家企业信用信息公示系统或天眼查系统，查询企业关联方有关信息，核对销售台账，重点核查是否存在关联交易申报收入偏低的情况。 （三）通过账务核实。 1.核实“应付账款”、“预收账款”等科目账面余额的情况，按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税，核实分期付款是否申报纳税；分析是否存在项目竣工后未及时结转收入，长期挂在往来科目的情况。 2.核实“营业外收入”和“其他业务收入”科目，是否存在将随同销售款收取的费用计入价外收入。同时结合企业银行日记账、银行对账单等资料核实企业是否将收取的款项全部入账，特别是价外收入，确认收入完整性。 3.核实银行按揭款和按揭保证金。是否在往来账款科目核算，对银行扣收的按揭保证金是否计入收入申报纳税。 4.核实房屋价款结算情况。涉及面积补差，发生补、退房款的，是否进行收入调整。 5.核实是否存在纳税人利用委托代销、转销、包销方式，将房屋总价进行人为拆分，少计应税收入的情况。 第二节取得土地使用权所支付的金额
第五十五条取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 （一）在取得土地使用权环节按国家统一规定交纳的有关费用，包括登记费、过户费、契税等税费允许扣除。
土地交易服务费、挂牌费、建设用地指标款以及土地出让环节交纳的拍卖服务费、土地拍卖佣金，视为按国家统一规定交纳的有关费用扣除。 （二）纳税人基于开发项目取得的各类财政奖励、返还等资金，在计算土地增值税扣除项目金额时应抵减相应的扣除项目金额。不能区分用途的，一律抵减取得土地使用权所支付的金额。 （三）纳税人分期分批开发或同时开发多个房地产项目，取得土地使用权所支付的金额按下列方法和顺序进行计算、分摊： 1.一个或多个土地使用权证仅对应一个《建设工程规划许可证》的，直接将土地使用权证对应的成本计入取得土地使用权所支付的金额扣除。 2.一个土地使用权证对应多个《建设工程规划许可证》的，《建设工程规划许可证》及其附件中备注占地面积的，按备注面积占宗地总面积的比例进行分摊。 3.无法按照上述两种方式计算、分摊的，按以下方式进行分摊：第一步，按地上与地下可售建筑面积占比计算地上、地下建筑应分摊的土地成本；第二步，地上建筑应分摊的土地成本在各清算单位中按基底面积进行分摊；第三步，地下建筑应分摊的土地成本按各清算单位中地下可售建筑面积进行分摊；第四步，将各清算单位中地上、地下分摊的土地成本之和，按建筑面积法在不同的房地产类型中进行分摊。 （四）纳税人因规划变更、容积率调整等原因补缴的土地出让金、地下空间使用费、契税等，应并入取得该宗土地使用权所支付的金额中，在地上和地下可售建筑面积中进行分摊。 （五）地上、地下可售建筑面积，无论是否计容、能否办理产权，均属于土地受益对象，应按规定分摊取得土地使用权所支付的金额。 （六）纳税人通过政府出让方式取得土地使用权，未能取得地价款原始凭证，但能提供政府相关部门文件、协议、合同或相应合法有效凭据，已缴清土地受让环节相关税费的，其土地成本可结合土地出让合同或其他证明材料所记载的已支付金额予以确认扣除。对无法提供上述证明材料
的，可参照当地同期同类基准地价核定。 （七）纳税人购入已建成的不动产后将地上房产拆除后再开发的，原不动产的购入成本作为取得土地使用权所支付的金额扣除。 （八）因国家建设需要或政府规划调整等原因，纳税人原取得的土地被政府收回，并以出让方式重新取得补偿土地的，以重新签订的土地出让合同中所明确的土地价款和实际缴纳的相关税费，作为新取得土地使用权所支付的金额。 （九）纳税人（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款： 1.房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司； 2.政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变； 3.项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。 第五十六条审核取得土地使用权所支付的金额，主要按照以下方法开展： （一）核实土地取得方式是否一致。 1.以出让方式取得土地的，核实是否取得自然资源或财政部门出具的土地款（或土地出让金）专用收据。 2.以协议转让方式取得土地的，核实是否取得转让方出具（或税务机关代开）的土地转让发票。 3.以法院拍卖形式取得的，核实是否取得拍卖成交确认书、法院判决书、出让方出具（或税务机关代开）的土地转让发票。 4.接受投资所取得的土地，应核实上一环节土地增值税申报纳税情况，如已按评估值缴纳土地增值税，则允许将评估值作为本次取得土地的
成本，否则以取得原土地使用权的历史成本作为本次土地成本。 （二）核实土地成本是否真实。按土地取得方式核实纳税人提供的土地使用权的不动产登记证、出（转）让合同、土地出让金收据（土地转让发票）、契税票据、银行付款记录或政府相关的协议。核实受让土地面积是否正确，土地成本是否全部属于本项目，合同的总金额与账载金额是否一致，支付土地价款的依据是否真实有效，有无第三方支付，有无大额现金支付或未支付款项；比较分析相同地段、相同时期、相同档次项目，其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常；核实在土地出让合同、补充合同及其附件中是否约定纳税人须修建道路、公园等配套设施并无偿移交给政府作为交付土地的条件。 （三）核实土地成本是否异常。核实土地出让合同受让人与票据上纳税人名字是否一致；纳税人取得土地后将其变更到专门成立的项目公司是否符合扣除条件；是否存在变更受让人、投资入股等异常情况；是否符合土地成本扣除相关政策规定。
第三节 土地征用及拆迁补偿费
第五十七条土地征用及拆迁补偿费，是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地费用，拆迁地上地下建筑物及附着物的拆迁费用，解决拆迁户住房、工作安置和补偿费用等支出，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 （一）不同安置方式下，拆迁补偿费应按以下方法处理： 1.纳税人用本项目房地产安置回迁户的，支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 2.纳税人采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题
的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 3.纳税人用自行开发的房地产安置回迁户，回迁户支付的超补偿面积部分，应按销售开发产品确认收入。回迁户在购买时享受的一定程度的价格优惠，可认定为有正当理由。 4.纳税人采取货币安置拆迁的，凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 （二）纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。土地出让合同中约定出让土地为净地的，取得土地后发生的拆迁补偿、青苗补助等支出，不得作为取得土地使用权所支付的金额或开发成本扣除。 第五十八条 审核土地征用及拆迁补偿费，主要按照以下方法开展： （一）核实比对内外部信息。 1.比对纳税人提供的资料与政府部门发布的拆迁公告、纳税人与主导拆迁的政府部门签订的相关协议。 2.比对纳税人提供的被拆迁人名单、被拆迁房屋权属证明、注销产权的资料。 3.比对房屋拆迁安置协议、安置资金结算及交付证明材料（个人签收花名册或签收凭证），如被拆迁人与开发商就补偿金额未达成一致情况，则需要核实法院裁定书或调解书。 （二）核实费用支付情况。 1.核实被拆迁人签收花名册备注的面积与批复拆迁面积信息是否一致，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收凭证是否一一对应，抽取部分拆迁户的资料，了解其补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积和安置地点，核实是否多列拆迁补偿费，是否存在通过大额现金支付虚增成本的情况。 2.查看核实企业账务，核实资金是否有异常回流情况。
第四节 前期工程费
第五十九条前期工程费是指在房地产开发项目建造前所发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。前期工程费一般发生在开发项目主体工程开工前，此后发生的各类费用原则上不得计入前期工程费。 土地增值税清算时，已实际发生并支付的城市基础设施配套费、白蚁防治费、人防易地建设费、水土保持费、散装水泥基金、新型墙体基金，可作为前期工程费扣除。 纳税人向有关部门缴纳的住房专项维修基金，比照《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字﹝1995﹞048号）第六条的规定处理。 第六十条审核前期工程费，主要按照以下方法开展： （一）核实业务发生是否真实。应严格核实前期工程费发生时间，防止纳税人将房地产开发费用列入前期工程费。结合前期工程费总预算、招投标中标书、工程勘察合同、工程设计合同、可行性研究报告、专用收据 （发票）等资料，核实各类合同或协议的签订时间、主要内容和取得的票据及对应的款项，确认前期工程费是否真实发生、是否存在虚列情形。 纳税人因自行改变设计方案、重复设计而未最终采用的设计费支出不允许作为前期工程费在开发成本中扣除，与项目可行性研究无关的咨询费不允许作为前期工程费在开发成本中扣除。 （二）核实费用扣除是否合规。前期工程费原则上按《土地增值税暂行条例》所列举的项目扣除。要逐笔核实是否将房地产开发费用记入前期工程费，如：前期的项目营销策划费、销售代理费、销售模型制作费、销售现场服务费等为项目营销而发生的应计入房地产开发费用的支出。 （三）核实项目是否合理分摊。是否将共同发生的前期工程费按清算单位合理分摊。如：多个项目或多期开发的共同发生的“三通一平”费
用、项目总体规划设计费用、勘察费用、项目报建费用，应按各清算单位可售建筑面积占总可售建筑面积的比例分摊。可售建筑面积暂无法确定的，可以按照其他合理方法进行分摊。 （四）核实是否有效实际支付。核实报建费用是否实际支付给相关政府部门并取得合法有效票据，重点关注是否有退回的账务处理，退回款项是否冲减成本,有无相关佐证资料。 （五）核实隐蔽工程量是否账实相符。“三通一平”属地下掩埋隐蔽工程，应重点核实项目的地下桩基深度及数量、土石方量、回填物等工程量和设计图纸及地质现状是否相符。可通过地图软件的历史卫星影像，竣工结算书中土石方挖、填、外弃等工程量以及四川省建设工程工程量清单计价定额相关内容，测算其土石方工程量和金额是否存在异常情况。对于存在重大疑点的，可聘请第三方专业机构进行调查、评估、核实。
第五节 建筑安装工程费
第六十一条建筑安装工程费，是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。重点关注： （一）发生的支出应与发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。 （二）“营改增”后，纳税人取得的建筑安装服务增值税发票应当在备注中注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，核实是否与清算项目相符。 （三）纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算审核截止日已取得建筑安装施工企业发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金应冲减相应的工程成本。 （四）纳税人销售已装修的房屋，如装修价款计入房价一并收取并全额开具不动产销售发票，其装修费用允许作为房地产开发成本扣除，但其
中可移动的家具、电器及装饰用品等，包括与房地产连接在一起，可以拆除且拆除后对房屋无实质性损害的物品支出，不得作为加计扣除及计算开发费用的基数。 （五）因设计变更发生的建造支出，依法办理变更手续的，按规定计算扣除。因自行改变设计方案、重复建设、违章建设发生的建造支出，不得作为取得土地使用权支付的金额或开发成本扣除。 （六）符合相关法律法规规定，在建设过程中发生的工程监理费、空气检测费、测绘费、施工图审查费及主体工程附属的亮化工程费，属于合理收费标准的部分，可作为开发成本扣除。 第六十二条审核建筑安装工程费，主要按照以下方法开展： （一）核实是否实际发生。结合工程结（决）算报告、审计报告、工程施工合同（变更设计追加工程补充协议）记载的内容是否相符，工程费用是否实际发生、凭证是否合法有效；对于纳税人自行“预提”、“暂估”的工程费用不能作为扣除项目列支，应予剔除；建安工程合同或协议是否在建设部门备案，超过建设部门备案金额理由和依据是否真实合理，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致；关注建安发票得票率，即取得发票的成本/总成本。 （二）核实甲供材是否列支合规。纳税人存在自购建筑材料的，结合甲供材料（设备）的采购合同（发票、记账凭证）、施工企业领取甲供材料（设备）的领取记录凭证，重点核实自购材料款有无在施工方开具建筑业发票的价款中虚假重复列支；核实甲供材料设备购进、领用及成本结转情况；关注纳税人是否真实自购，所列基材是否采用一般计税方法，自购基材是否虚开。 （三）验证调查造价是否过高。参照当地住建部门公布的建安工程造价定额标准（工程造价信息网上发布的四川省材料价格信息）或当地同期同类开发项目单位平均建安成本，验证调查建筑安装工程费支出的合理性，如单位建安成本高于当地造价定额标准10%（含）以上的，应要求纳
税人提供书面说明及相关材料佐证。纳税人无法提供佐证材料且无正当理由的，可根据当地造价定额标准予以调整建安工程成本。 （四）核实关联交易是否虚列虚增。纳税人采用自营方式自行施工建设或由关联方施工建设的，应当重点核实有无虚假结算，虚增工程项目，有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。 1.核实是否存在关联企业的结算价超过预算价款，非关联企业结算价是否低于预算价等异常情况。 2.核实比对行业盈利水平、管理人员是否交叉任职、资金是否交互流转等，是否利用关联关系转移利润及通过代收代付转移销售收入或挤占开发成本。 3.核实是否存在利用关联方（尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率、不同时段享受税收优惠）增加或减少工程造价。 4.核实纳税人与材料供应方是否存在关联关系，材料的进货渠道与价格是否合理，是否存在提高合同单价或降低下浮比例等异常情况。 （五）比对验证大额发票支出。对纳税人取得的建筑安装工程费与其施工方登记的建安项目开票信息进行比对，验证纳税人所取得建筑业发票的真实性与准确性。对大额的建筑安装发票及材料发票，应按大额发票的审核程序和要求进行重点审核，审查开具内容的真实性。 （六）核实是否剔除垫资费用。核实纳税人为施工方代垫的水电费是否在建筑安装成本中列支；是否将施工方垫资修建产生的资金利息转化为建安成本。
第六节 基础设施费
第六十三条基础设施费，是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 第六十四条景观绿化工程如在项目间有明显的物理界限分割，如市
政道路、围墙等，其支出可在各清算项目中直接扣除，不再分摊。第六十五条 审核基础设施费，主要按照以下方法开展： （一）核实业务是否真实。结合《建设用地规划许可证》、《施工合同以及明细清单》、《工程结算（决算）报告》及支付凭证、发票、票据等资料，通过相关方法查询项目原貌，核实相关成本的真实性，比较合同、决算与实际费用是否相符。 1.核实项目规划的“红线”范围，是否发生红线外支出。 2.核实各个单位工程（道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等，下同）设计施工图，工程发包情况，包括工程内容范围、工程承包方式、合同价款、计价办法、付款方式等。 3.核实甲供材料购进、领用及成本结转情况。 4.核实各个单位工程竣工验收情况、各个单位工程结算情况，审核项目综合验收情况。 5.核实支付凭证的合法有效性。 6.核实支出款项是否支付。 7.核实与其他项目共同费用的分配情况。 （二）核实费用支出是否合规。 1.基础设施费是否取得合法有效的凭证，款项是否实际支付。 2.如开发多个项目，基础设施费是否分项目核算，是否将应记入其他项目的支出记入该清算项目，如存在多个（或分期）项目时，其发生的针对所有项目的水、电、气、道路、绿化等基础设施费用，是否按各分期项目的可售建筑面积占总可售建筑面积比例进行分摊。 3.核实各项基础设施费是否含有明显不合理支出，是否将期间费用记入基础设施费。列支的园林、道路、景观等工程费用，必要时可根据相应的工程设计图纸并实地核查纳税人申报资料与实际情况是否相符。 4.核实是否预提基础设施费。 5.获取各项基础设施费施工合同、工程结算（决算）报告，比较合同、
决算与实际费用是否相符。 6.核实纳税人是否存在单独向业主收取水、电、气、光纤等基础设施安装费，所收取费用是否并入收入总额。若属代收费用且已计收入，支付后可以扣除但不得加计。 （三）重点关注绿化工程费。核实纳税人提供的绿化工程面积，计算绿化费用单位平均成本，如存在单位成本异常偏高或花草、树木所占比例较高、金额较大的，应要求纳税人提供清单(包括品种、数量、单价、总金额等），也可到实地核实花草、树木数量、种类，通过《四川省工程造价信息网》查询交易价格进行比对分析，必要时可到销售方核实有关情况。
第七节 公共配套设施费
第六十六条公共配套设施费是指在房地产开发中必须建造但不能有偿转让的公共配套设施所发生的支出。包括纳入清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、自行车棚、物业管理场所、公共厕所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯设施等。 （一）公共配套设施建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。其中，“建成后属于全体业主所有”是指符合以下情形之一： 1.法律法规及政府相关文件明确规定属于全体业主所有的。 2.经人民法院判决属于全体业主的。 3.商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归全体业主所有，且已移交给业主委员会的。 4.因业主委员会未成立，移交给物业管理公司代管或无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明，在项目内显著位置张贴公示7日以上，并在当地媒体刊登公告，且经公证确属于应移交未移交的公共配套设施。 （二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位的，在提供政府、公用事业单位书面接收证明后，其成本、费用可以扣除。因政府、事业单位原因不能接收或未能及时接收的，经接收单位或政府主管部门出具书面证明材料，说明该配套设施确属公共配套设施，以及不能接收或未能及时接收理由的，该公共配套设施成本、费用可以扣除。 （三）规划、测绘报告中注明用途为物管用房，虽未办理移交手续但实际用于物业管理的，可作为公共配套设施费扣除。 （四）纳税人未移交公共配套设施，转为其自用或用于出租等商业用途时，不扣除相应的成本、费用。有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （五）纳税人依法配建的人防工程，或利用地下人防设施建造的车位，建成后有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后无偿移交给政府或业委会的，其成本、费用予以扣除，其确认方法参照本条第一款、第二款的要求执行。其他情形,不计算收入，不扣除成本、费用。 第六十七条预提的公共设施配套费不得扣除。已经实际发生且已取得合法有效凭证的公共配套设施支出，如公共配套设施未单独办理《建设工程规划许可证》，而归属于某个清算单位中的，其发生的支出应在该清算单位中扣除；否则按照建筑面积法分摊扣除。滞后建设的公共配套设施支出，已完成清算审核项目中应分摊而未分摊的部分，不往前作追溯调整，按受益原则在剩余各期内分摊扣除。 第六十八条不能办理产权的地上、地下建筑，其建筑面积按照房屋测绘报告的面积确定。 第六十九条审核公共配套设施费，主要按照以下方法开展： （一）核实业务是否真实。重点对纳税人取得的《建设工程规划许可证》、房屋面积实际测量报告以及销售合同有关公共配套的配置以及开发面积情况与企业申报资料中所列的公共配套设施比对是否一致，所发生的费用是否取得相应的合法有效票据，有无预提的公共配套设施费进行扣除
情况。 （二）核实是否合理分摊。核实公共配套设施是否真实发生。多个项目或分期开发的公共配套设施是否合理分摊，是否按分项目分期的可售建筑面积占总可售建筑面积比例进行分摊；是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。
第八节 开发间接费用
第七十条开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等支出。 资本化的利息、营销设施建设费、诉讼费、顾问费、工程管理费等不属于直接组织管理项目中发生的费用，不得作为开发间接费用扣除，应作为房地产开发费用扣除。 对已竣工备案或竣工备案前已交付使用的项目，自备案或交付使用的次月起，项目发生的人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等不再列入开发间接费用扣除。 第七十一条审核开发间接费，主要按照以下方法开展： （一）核实是否与项目的现场组织管理直接相关。结合直接组织管理开发项目相关人员岗位职责、工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销分配等表册，判断费用发生的性质与项目的关联程度。是否存在将非直接组织、管理开发项目发生的费用记入开发间接费用的情形： 1.将纳税人行政管理部门、后勤部门（如办公室、财务部门等）为组织和管理生产经营活动而发生的费用计入开发间接费用。防止纳税人人为混淆行政管理部门与工程管理部门的人员，将间接为项目服务的人员和费用混入开发间接费，将本应由施工企业支付的费用混入开发间接费。 2.将应计入房地产开发费用的销售费用、管理费用和财务费用计入开发间接费用。 （二）核实业务是否真实。重点关注金额较大的成本费用，调取或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，判断开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用，取得的凭证是否合法有效。 （三）核实费用核算是否规范。开发间接费用与开发费用应按现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。核算混乱、划分不清的费用，一律作为房地产开发费用扣除，不得作为开发间接费。
第九节房地产开发费用
第七十二条开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。在项目建设过程中向各类市场主体支付的咨询费、管理费、服务费，应作为房地产开发费用扣除。 第七十三条 审核房地产开发费用，具体应重点关注： （一）财务费用中的利息支出： 1.利息支出应当在房地产开发费用-财务费用中核算扣除。 2.分期或同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应当按照项目资金占用时间和金额进行合理分摊。 3.利用闲置专项借款对外投资取得的收益，其收益应冲减利息支出。 4.向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款、金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息扣除项目。 （二）金融机构及商业银行同类同期贷款利率按照以下方式处理：贷款的金融机构应取得中央及省级金融主管部门批准经营贷款业务；商业银行同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同下商业银行提供贷款的利率。 （三）对利息的扣除，如不能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，不得进行据实扣除，应按土地成本和房地产开发成本（以下简称两项成本）之和进行比例扣除。 （四）如对利息支出采用据实扣除的方式，管理费用和销售费用的扣除比例不得超过两项成本之和的4%。 第七十四条审核开发费用，主要按照以下方法开展： （一）核实是否与项目直接相关。结合管理相关人员岗位职责、工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、代销合同、贷款合同等表册，判断费用发生的性质与项目的关联程度。是否存在将其他项目的销售费用、管理费用、财务费用纳入本项目核算。 （二）核实业务是否真实。重点关注金额较大的成本费用，调取或查看原始凭证，确定发票、付款方式、内部报销审核记录等情况，判断开发费用是否真实发生，有无预提开发费用，取得的凭证是否合法有效。
第十节 税金及其他扣除
第七十五条 审核与转让房地产有关税金时，应确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合相关税收政策规定，具体应重点关注： （一）纳税人实际缴纳的增值税、印花税，不得计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。 （二）纳税人实际缴纳的地方教育附加比照教育费附加计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。 （三）纳税人实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，按以下方法扣除： 1.纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。 2.涉及多个项目应分摊的，凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目实际缴纳的营业税、预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加扣除。 3.涉及多个项目应分摊的，凡不能按清算项目准确计算实际缴纳的营业税、预缴增值税时，按各清算项目的收入占比分摊计算营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除。 （四）对不属于清算范围或不属于转让房地产时发生的税金及附加、滞纳金，不得扣除。 第七十六条对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，审核其向购买方随房款一并收取代收费用是否计入房价；如代收费用计入房价，不得将代收费用作为加计扣除及计算开发费用的基数。
第七十七条 审核加计扣除，具体应重点关注： （一）加计扣除适用于从事房地产开发（含工业、文旅项目开发等）的纳税人。在计算扣除项目金额时，允许按土地成本、开发成本之和的20%加计扣除。 上述开发行为不包括纳税人直接转让土地使用权。 （二）对纳税人转让开发投资额（不含土地价款）达到25%以上的在建工程，按一般开发项目规定计算扣除项目金额，并进行加计扣除。 （三）纳税人购置在建工程或已办理初始产权的项目重新报规报建，清算时原购置成本不予加计扣除，新发生改、扩建支出允许加计扣除。 第十一节特殊处理
第七十八条 与开发项目共同建设的地下车库（车位）或公共配套设施，单独办理《建设工程规划许可证》的，在土地增值税清算时不单独作为一个清算单位，应按实际受益原则如地下车位与地上建筑面积配比等方法，将其收入、成本、费用分摊至其他清算单位。
第七十九条 土地出让合同或出让公告（公示）中约定，纳税人在项目建成后需向政府直接划转或无偿移交的配建房屋，在土地增值税清算时，不计收入，其对应实际发生或应分摊的成本费用允许扣除。县级以上人民政府出具正式文件，明确指定政府平台公司等代政府接收的，视为向政府直接划转或无偿移交。
第八十条 不同清算单位间的成本费用对象化。分别签订主体建筑、安装工程施工合同且单独办理工程结算的，实际发生的成本可以对象化到不同清算单位进行扣除。不同清算单位共同发生的前期工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费不能对象化到某一清算单位。 第八十一条 同一清算单位内不同房地产类型间的成本费用对象化。同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同房地产类型可售建筑面积比例计算分摊。上述成本费用对象化的范围包括：房屋室内装修工程（不含可移动的家具、电器、装饰用品、日用品等），固定安装或专门建造的使用功能专属于某种房地产类型、其他房地产类型不直接受益的附属设施、设备、材料价款及其施工安装费用。上述成本费用对象化的条件包括：提供设计图纸、施工安装合同、工程决算书等说明相应成本费用能够独立计价、分开核算且使用功能专属于某种房地产类型的证明资料。单独签订主体建筑、安装工程施工合同且单独办理工程结算的，实际发生的成本可以对象化。不符合上述要求的，不能将成本费用直接对象化到某种房地产类型，而应按比例在不同房地产类型间计算分摊。 税务机关应认真审核工程合同结算、发票开具信息，结合实地核查、开发成本账务核算、企业所得税成本核算等情况，严格审核成本对象化的合理性，防止纳税人选择性进行对象化，从而达到少缴土地增值税的目的。 第八十二条 土地增值税清算时，纳税人实际发生的营销设施建造支出按以下原则处理： （一）纳税人在房地产开发项目以外单独建造的营销设施（如售楼部、样板房、展厅等，下同），以及在房地产开发项目内单独建造的日后需要拆除、不计入总建筑面积的营销设施，其设计、建造、装修等支出不得计入房地产开发成本，应按房地产开发费用有关规定扣除。 （二）纳税人租用项目外建筑物装修后作为营销设施的，其租金及装修费用不得计入房地产开发成本，应按房地产开发费用有关规定扣除。 （三）纳税人将开发项目中的开发产品或公共配套设施装修后作为营销设施的，装修费用可作为房地产开发成本扣除，但不包括可移动的家具、电器及装饰用品，以及与房地产连接在一起，可以拆除且拆除后对房屋无实质性损害的物品的支出。
第七章 核定征收
第八十三条查账征收是土地增值税的主要征收方式。纳税人转让房地产存在下列情形之一的，可按核定方式进行清算： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿。 （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。 （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。 （四）符合土地增值税清算条件，未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。 （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 第八十四条实行核定征收，应按以下方法和顺序依次进行。 （一）核定收入 纳税人存在转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由，或者申报不实等情形的，税务机关参照房地产评估价格核定转让房地产的收入。 （二）核定扣除项目 新建房地产开发项目办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证、资料不符合清算要求或者不实的，清算项目所在地的主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装造价定额资料，或者委托具有相应评估资质的房地产评估机构进行评估，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。 转让旧房及建筑物，不能提供评估价格及购房发票，但能提供取得房产时的司法判决文书、房管部门备案价格，或通过查询纳税人在核心征管系统中上手契税或发票信息、房产登记机关上手房屋成交档案，经查实原取得成本,可按原取得成本，从取得年度起至转让年度止每年加计5%核定计算扣除。纳税人取得房产时缴纳的契税，能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。 （三）扣除项目无法核定的，根据销售收入与核定征收率核定征收土地增值税。 第八十五条主管税务机关应加强对核定征收项目的调查核实，严格控制采用核定征收率方式核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，不得使用核定征收率方式核定征收土地增值税。 第八十六条对清算项目采取核定征收方式进行土地增值税清算时，清算审核部门或团队应根据日常管理过程中获取的开发项目销售收入和扣除项目信息，综合运用第三方信息，核定销售收入和扣除项目金额，计算应纳土地增值税。 第八十七条纳税人取得土地使用权未支付的地价款，不得扣除。取得土地使用权所支付的金额不符合据实扣除条件的，按照取得土地时当地同级别土地基准地价核定计算扣除；无法取得基准地价的，按照其他合理方式核定其土地成本。 第八十八条清算项目所在地的主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建筑安装造价定额，或根据当地同期、同类房屋平均建安造价，或者委托具有相应评估资质的房地产评估机构进行评估，结合房屋结构、用途、区位等因素核定建筑安装工程费及其他成本。 第八十九条土地增值税清算采取核定征收方式的，主管税务机关应
发出《税务事项通知书》（附件19），告知纳税人具体核定事项，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，确定核定征收方式和金额。 第九十条主管税务机关对收入或扣除项目（含四项成本）进行核定的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》（附件20），列明收入或扣除项目的内容、金额及依据。 主管税务机关对纳税人实行核定征收率方式核定征收的，应当向纳税人出具《税务事项通知书》（附件21），通知纳税人在规定期限内申报缴纳应补缴税款或办理退税。
第八章 尾盘管理
第九十一条纳税人在税务机关受理清算申报后销售的房产，应在税务机关出具审核结论后，依据税务机关审核确定的单位成本费用，计算并按规定期限申报缴纳土地增值税，税款所属期为出具清算审核结论的当季。 第九十二条对纳入尾盘销售的房地产，纳税人应报送土地增值税前置税源信息，按期分类型计算并申报缴纳土地增值税。其中： 扣除项目金额=单位成本费用×转让面积+本次转让房地产有关的税 金 单位成本费用=清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积公式中的“扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关 的税金”，“本次转让房地产有关的税金”按尾盘销售时实际缴纳的城建税、教育费附加、地方教育附加扣除。 第九十三条纳入尾盘销售的房地产土地增值税征收方式应与该项目的清算方式保持一致。以核定征收率方式清算的项目再次发生尾盘销售的，按转让时的核定征收率计征应纳税款。
第九十四条主管税务机关应加强尾盘管理，建立《尾盘清销台账》，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。已纳入清算范围的开发产品，包括打包销售的车库（车位），后期转让时不得按尾盘销售处理，应严格按旧房转让计征土地增值税。
第九章 旧房转让土地增值税管理
第九十五条 纳税人转让旧房及建筑物，扣除项目金额包括旧房及建筑物的评估价格（按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价）、取得土地使用权支付的金额、与转让房地产有关的税金及符合条件的评估费。纳税人缴纳的印花税可以扣除，但契税不得扣除。纳税人不能提供取得土地使用权支付的金额或提供金额不实的，按取得土地使用权时的基准地价确认扣除金额。 本条旧房是指： 1.新建房建成后使用时间超过一年。其中“使用”应同时符合以下条件：已转固定资产或投资性房地产；已按规定计提折旧或摊销；已按规定计算缴纳房产税。 2.新建房建成后已转让或已办理分户产权。
第九十六条 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能提供购房发票的，或不能提供购房发票但能提供契税完税凭证（契税计税依据视同发票金额）的，扣除项目的金额按照下列方法计算： （一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 （二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 （三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 上述契税税款不能作为加计的基数。 第九十七条纳税人既不能取得评估价格，又不能提供购房发票或契税完税凭证的，可根据实际情况，采用核定征收方式计算征收土地增值税。
第十章 附则
第九十八条本指引由国家税务总局四川省税务局解释。各市（州）税务局、县（市、区）税务局可根据本指引，结合本地实际，细化相关规定。本指引各附件中的表格如未与总局规定或核心征管系统内嵌的表样有明显冲突，使用不会影响执法刚性的，均以本指引各附件为准。 第九十九条本政策口径自2023年4月1日起执行，此前已出具清算审核结论的项目不做追溯调整，已受理但未出具清算审核结论的项目可参照本指引执行。
国家税务总局四川省税务局财产和行为税处 2023年3月31日