3.对本地区在一个年度内，即无应清算项目又无855项目，由税政部门制定清算计划报本单位清算领导小组研究同意，序时组织升展清算工作。
（二）做好应预缴税款征收工作
1.房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式。未按规定期限预缴土地增值税税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定加收滞纳金。
2.对需开展清算的房地产开发项目，在清算申报受理前，主管税务分局需对土地增值税预缴情况进行核实检查；对存在少预缴土地增值税的开发项目，主管税务分局应依法及时催报催缴；待土地增值税税款补缴完成后，清算审核人员再受理该项目土地增值税清算审核（补缴等待期间不计算在清算审核时间内）。对确实因特殊情况无法完成补缴税款但仍需进行清算的项目，经本单位土地增值税清算领导小组讨论同意后可进行清算，相关情况需按季报送上饶市税务局财产和行为税科进行备案。
二、明确清算审核流程
（一）清算审核人员配备
土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的工作链条，以提高清算审核质量，防范执法风险。各地土地增值税清算审核要结合本地实际，采取“集中清算、专业审核”的方式开展。其中，“集中清算”是指各单位在市、县两级土地增值税清算专家团队的基础上，择优选取政治素养高、业务能力强的清算骨干组成本单位土地增值税清算队伍，统筹、集中对辖区内房地产项目进行清算审核；“专业审核”是指在已组建的本单位土地增值税清算队伍中，做好专业分工，可内设收入审核和成本审核等若干小组，细化责任分工，对项目面积、销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行“专业”性审核。
（二）清算审核资料受理
1.各地在受理土地增值税清算申报时，应统一告知纳税人需报送如下涉税资料（各地也可根据当地实际，自行增减报送必要的资料），避免纳税人多头跑、多头送：
（1）土地增值税纳税申报表及其附表。
（2）与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。具体内容应包括：项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明；对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同成本费用总额及其分摊情况；对纳税人开发项目中的公共配套设施，应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明，并附上相关凭证；将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明；涉及减免税的，应对项目涉及的减免税情况进行说明；关联交易情况说明；融资情况说明；企业财务核算体系和内部控制制度；建安工程造价高于已发布的扣除项目金额标准的，应向主管税务机关报送造价书面说明等资料。
（3）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的鉴证报告及电子稿。
2.审核小组收到纳税人提供完整的清算资料后，应予以受理并出具清算受理通知书；纳税人报送的清算资料不全的，应发出限期提供资料通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。逾期未补齐资料的，确因客观原因造成资料难以补齐的，由纳税人书面确认后，可先予以受理。对未按照规定期限报送清算材料的，可按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定进行处罚并对项目土地增值税进行核定征收。
3.已受理清算审核后，出现税务机关认定的不可抗力原因，或出现公检法及纪检监察部门因立案检查而调取纳税人账簿凭证等资料、纳税人因存在重大偷逃税嫌疑而被移交稽查部门处理等情形，导致税务机关无法在规定期限内完成审核的，经县（市、区）税务局土地增值税清算工作领导小组集体研究同意，可暂停或中止清算流程，待原因消除后再行清算；暂停或中止清算流程的项目情况应向上饶市税务局进行备案；中止期间不计入清算审核期限。
三、统一全市清算审核政策执行口径
（一）政策执行口径
1.土地成本分摊问题。土地成本按照容积率进行分摊，计入容积率面积分摊土地成本，不计容面积，不分摊土地成本。
2.关于单独建造的地下车位可售面积计算口径按以下顺序确定：
第一步，按照项目规划许可等证照资料，确定地下车位的总面积。用地下车位总面积减除对应的人防面积、设备用房、楼梯电梯、门厅和机井等不与地下车位关联的部分，剩余部分为地下车位的净面积。
第二步，按照企业项目规划和其他相关资料，确认单独建造的非人防地下车位个数。
第三步，按照地下车位的净面积除以非人防车位总个数，确认地下车位单个可售面积。
考虑到地下车位划线面积因支撑柱、梁和地下室功能划分的影响较大，有的车位会呈现不规则状态。综合全市实际情况，对非人防地下车位可售面积按上述方法计算后，对单个车位可售面积不超过18平方米予以确认，超过18平方米的按照18平方米进行确认。
如经政府批准成立的测绘公司或相关职能部门对地下车位进行测绘，确认其地下车位套内（线内）面积超过18平方米的，经审核小组复核确认后，可按实际测绘面积计算。
3.关于红线外支出扣除问题。房地产开发企业在项目建设用地边界外（即“红线”外）建设公共设施或其他工程等发生的支出，如为取得该块土地使用权的前置条件（以政府文件、会议纪要或相关合同为准），允许扣除“红线”外相应成本，除此之外，不允许据实扣除。
考虑到红线外成本属于取得该块土地使用权时相关附加条件，对红线外支出的成本如通过政府文件、会议纪要或土地出让合同中明确支出金额的，允许加计扣除；未明确的不允许加计扣除。
4.关于政府返还款的处理问题。对于房地产开发企业从政府部门取得的财政奖励、相关补贴、土地出让金返还等收入，在进行土地增值税清算时，凡是能明确证明该收入与取得土地使用权相关，应直接扣减取得土地使用权成本；未明确的，可增加土地增值税收入。
5.房地产开发企业用建造本项目的房产安置回迁户的，安置用房按视同销售价格处理。对确认收入部分应同时确认本项目拆迁补偿费。
6.关于代收费用及其他相关费用。对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，当代收费用计入房价时，相关的代收费用允许扣除但不得加计扣除。
房地产开发企业因销售房地产向购房者单独收取的水、电、煤气、天然气、有线电视初装费、呼叫系统购置安装费以及其他价外费用，应当确认为土地增值税的计税收入。
房地产开发企业因销售房地产向购房者收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期（延期）付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。
7.对房地产项目中赠送车位、赠送超标准面积房产或转换层等问题，应审核销售不动产开具的发票、对应的购房合同。如在合同内注明赠送的面积和金额，并在销售不动产发票备注栏同时注明的，应按照购买的房产和赠送的车位、赠送面积、转换层等公允价值分摊确认收入；如在合同未注明，并且销售不动产发票未备注，或未开具发票等，应将赠送的车位、赠送面积、转换层等按视同销售确认收入。确认收入后，其销售的车位、赠送的面积、转换层等按规定进行成本分摊、扣除。
8.对在房地产项目销售时开发商赠送的使用面积，如与自身房产连为一体，不能单独分割、不能随意进出的面积，应将该部分的面积与销售该房产的面积相加，对超过普通住宅标准的，应列入非普通住宅进行计算。对赠送的使用面积与销售该房产的面积进行相加并改变房屋类型的，其赠送的面积可按规定进行成本分摊、扣除。
除以上已列明的政策执行口径外，各地在土地增值税清算审核时发现税企争议较大的问题，可与市局财产和行为税科进行沟通明确，具有典型性的问题，市局将另行研究明确。
（二）审核重点
1.土地增值税清算审核扣除项目中所支付土地使用权所支付金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，应当提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2.土地增值税清算申报时，按照清算单位确认收入、扣除项目金额，统一计算增值额和应缴土地增值税。同一清算单位内，既建造普通住宅，又建造其他类型房地产，纳税人申请享受普通住宅土地增值税免征优惠的，应单独计算其增值额，未分别计算的，不享受税收优惠。
3.土地增值税清算收入审核，重点对纳税人申报的房产成交价格达不到同一项目、同一类型、同一时间段房地产市场交易价格的70%，且无“正当理由”的，税务机关在审核时作为“价格明显偏低”对待。如发现该交易是关联交易，在申报价格低于市场价格时，无论是否达到明显偏低的标准，均应按照公允价值和常规进行调整。
上述所称的“正当理由”包括：采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品；法院公开判定或裁定（不含调解）的转让价格；以多人参与（通过淘宝、京东等网站线上拍卖不限参与人数，但线下拍卖要求不少于3人参与拍卖）的依法公开拍卖方式确定的转让价格；房屋存在严重质量问题，能提供住建、质检等部门证明资料的；税务机关确认的其他合理情形。
在审核房地产收入时，需确认是否签订了网签合同、销售不动产发票是否开具。需将项目转让收入与发票开具信息、住建部门销售（网签）备案信息进行比对，验证是否存在异常。对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无“正当理由”的，按该项目同期同类房地产的平均价格，有资质的评估机构评估价格进行确认收入。条件成熟的地方也可依托房地产交易评估计税系统（上饶市存量房评估计税系统）进行价格评估。
4.纳税人将开发的商品（包括住房和非住房产品）用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，产生的所有权转移视同销售，其收入按照以下方法和顺序确认：
（1）按该企业当月销售的同类房地产的平均价格进行核定；
（2）按该企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
（3）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
纳税人申报的转让房地产的成交价格低于按上述规定方法和顺序所确认的价格，又无正常理由的，按评估价格确定收入。
5.纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。清算审核人员应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，需参照当地发布的土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除。
6.审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：
（1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。其中，对该项目不计容的面积不应该分摊土地成本。
（2）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
（3）纳税人为取得土地使用权，按照出让合同约定或政府文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。
（4）是否按照规定缴纳了相关契税，契税的计税依据是否包括了土地出让金、土地补偿款、安置补助费、地上附着物或青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费等，以及该项目是否在2021年9月1日后，实物配建房屋等应交付的货币及实物、其他经济利益对应的价款。
7.审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：
（1）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形；
（2）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费；
（3）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊；
（4）利用地下人防设施建造的车位或者其他公共配套设施建成后，关注产权是否属于全体业主所有，或是否无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。产权属于全体业主所有或无偿移交的，是否有业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件，或已产权转移登记、或取得了公证部门公证等证明资料。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，是否有书面说明、纳税人董事会或类似决议等证明材料并在房地产项目显著位置公告且被全体业主知晓。
对没有移交的或不符合上述规定的，一律不扣除相应的成本。
8.审核建筑安装工程费时应当重点关注：
（1）发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符；
（2）建筑安装服务增值税发票是否在备注注明建筑服务发生地县（市、区）名称及备案的项目名称。
9.审核开发间接费用时应当重点关注：
（1）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形；
（2）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效；
（3）重点审核相关人员是否签订了劳动合同，是否安排了具体的工作岗位，相关人员是否具备任职岗位所需的资质或证书；是否在当地申报了个人所得税、是否缴纳了社保等费用，如不在本地申报个税或缴纳社保的，一律不允许扣除。
10.审核利息支出时应当重点关注：
（1）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊；
（2）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出；
（3）贷款金额是否挪作他用。贷款金额和年限是否符合该项目实际支出。
11.关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款余额，审核交易行为是否真实，是否符合逻辑。
12.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
13.其他注意事项：
（1）纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、以及因逾期支付所产生的利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，是否计入扣除项目金额；
（2）扣除项目是否真实发生，是否存在虚列，涉多个（或分期）项目共同发生的，是否按项目合理分摊；
（3）发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议，工程结算报告、决算报告记载的内容相符；
（4）房地产开发企业自购建筑材料时（甲供材），自购建材费用是否重复计算扣除项目；
（5）房地产开发企业自营自行施工建设的，是否有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。销售已装修的房屋，其实际发生的合理装修费用可以计入房地产开发成本，但不包括自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具、装饰用品支出，以及与建筑物连接在一起但可拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出，不计入成本；
（6）实地查看，附属工程和零星工程、绿化工程是否虚增，结算金额是否明显异常，是否明显虚增工程量和虚增建材用量；
（7）建造的不可售样板房、售楼处的，其发生的支出不得计入开发成本；
（8）对取得发票所记载的事项内容，重点关注其与公司财务管理流程、项目建设实际情况是否相符。对金额超过项目总成本百分之一的大额发票，要实行每张必核；对金额相当于项目总成本千分之五至百分之一之间的发票，要实行抽样核查，抽查票数比例不低于50%。对某项成本指标异常偏高的，应对其发票逐一核查，双人复核，切实防范虚假发票、滚动用票、重复用票风险。
四、核定征收
（一）核定征收范围。主管税务机关在日常管理、各稽查局在税务稽查工作中，发现纳税人有下列情况之一的，可以采取核定征收率，核定征收土地增值税：
1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；
2.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；
3.擅自销毁账簿的；
4.拒不提供收入、成本、费用等纳税资料的；
5.符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍拒不清算的；
6.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
对同一项目内分期开发的，不能采取多个清算方式清算。
（二）确定销售收入。对清算项目不能准确核算收入的，清算审核组可从当地住建等职能管理部门取得该房地产项目全部转让合同金额，并参照当地、当年、同类房地产的市场价格确定转让房地产实际取得的销售收入。
（三）核定成本方式范围。对清算项目财务核算规范，能够提供相关扣除凭证资料的，但存在下列情形之一的，清算小组可选择核定成本方式进行清算。核定成本标准参照本地住房建设部门公布的建筑工程造价成本或本地区已发布的房地产项目建安工程造价计税成本标准进行计算：
1.房地产项目建安造价成本高于本地住房建设部门公布的建筑工程造价成本或本地区发布的房地产项目建安工程造价计税成本标准且无“正当理由”的；
2.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于本地同一类型、同一年度的房地产开发成本且无“正当理由”的；
3.房地产开发企业应取得相关扣除凭证（发票）的，但因建筑企业已注销或因其他特殊情形，扣除凭证（发票）无法取得或取得不完整的；
4.房地产开发企业取得相关扣除凭证（发票）的，但房地产开发企业有合理的理由，未能全额支付与发票相同金额的工程款项，或工程款流向其他监管账号或支付农民工工资等；
5.主管税务部门认定需及时进行土地增值税清算的项目，但该项目取得相关扣除凭证（发票）不完整的。
（四）核定成本方式税负率要求。对于房地产开发项目符合上述条件，采取核定成本方式进行清算的，该清算项目的土地增值税税负率原则上不得低于同一地区、同一类型、销售档次相近已清算的项目土地增值税税负率；无可参照的已清算的项目，原则上土地增值税清算综合税负率不得低于5%。
对“营改增”以后开发并销售的房地产项目，增值税采取一般计税的，主管税务部门认定需及时进行土地增值税清算的但取得相关扣除凭证（发票）不完整而采取核定成本清算的项目，主管税务机关仍应督促纳税人及时取得相关发票。在清算结论下发之日起二年内，主管税务机关根据该项目实际取得的发票进行最终清算，补缴或退还相应的土地增值税。
（五）核定成本方式程序要求。对上述采取核定清算方式清算的房地产项目，均需由当地土地增值税清算领导小组集体合议后确定。发出核定征收的税务事项告知书后，清算审核人员将核定结果书面通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补、退税。对纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。
五、其他事项
（一）市局复核要求。对各地土地增值税清算审核后房地产开发项目仍需退税，且土地增值税退税金额超过100万元（不含）或退税金额占该项目总预征税款50%（不含）的，各地需将清算资料报上饶市局进行复核确认。市局将从全市土地增值税清算专家团队中随机抽取人员对项目进行复核，复核时间不超过20个工作日。对经市局复核确认的项目，复核人员将签字确认并将意见回复各地。各地在按照市局回复的意见下发清算结论。
（二）市局集中审核管理。市局将根据各地土地增值税清算实施情况，直接从全市土地增值税清算专家团队中抽取人员，对各县（市、局）局清算难度大、退税金额多、具有典型性的房地产开发项目直接组织清算审核。对市局组织的土地增值税清算审核项目，各县（市、局）税务局也需抽调相关清算人员进行配合。清算结果直接向市局反馈，清算结论直接由清算审核人员签字确认，市局财行科将审核结论书面通知主管税务机关，由主管税务机关向企业下发清算结论。
本指南从2024年1月1日开始试行。在试行期间，如上级部门对本指南指出的相关政策进行了具体的明确，按上级部门明确的政策进行执行；在试行过程中如出现争议问题，请及时向上饶市税务局（财产和行为税科）进行沟通反馈。本指南试行后，对未受理清算审核的房地产项目一律按照本指南操作执行。